房企轉(zhuǎn)型進(jìn)行時：萬科保利大船先調(diào)頭

　　一邊是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的各地房價調(diào)控目標(biāo)，另一邊則是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型大考。3月29日，復(fù)星國際管理層在香港召開的2010年年度業(yè)績發(fā)布會上透露，公司旗下上海復(fù)地地產(chǎn)(2337)私有化議案將在4月11日股東大會上進(jìn)行審議，復(fù)星管理層表示，復(fù)地退市的原因是負(fù)債率比較高。資料顯示，復(fù)地是上海排名前三的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　這只是地產(chǎn)調(diào)控大背景下房企轉(zhuǎn)型的個案之一，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在積極探路。“對于房地產(chǎn)商而言，與其去與宏觀政策博弈，不如主動去適應(yīng)這種嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，以這種復(fù)雜的行業(yè)背景為挑戰(zhàn)目標(biāo)，增長自己的抗風(fēng)險能力和逆市發(fā)展能力，這樣的企業(yè)能夠在未來獲得更強(qiáng)的競爭力和生命力。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說。

　　上海復(fù)地負(fù)債率過高

　　上海復(fù)地負(fù)債率過高，從而導(dǎo)致融資困難。這是外界較為普遍的看法。

　　“復(fù)地負(fù)債率確實(shí)比較高，從某種角度來說也是復(fù)地被私有化的原因。因?yàn)閺?fù)地作為一個H股上市的公司來講，基本上喪失了融資功能。集團(tuán)如果再融資的話，復(fù)地也不是紅籌結(jié)構(gòu)，也不能夠股本融資或者是再融資。”對于此次退市的原因，復(fù)星國際相關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，主要是由于融資障礙。

　　根據(jù)復(fù)星管理層的解釋，作為在香港上市的內(nèi)地注冊公司，復(fù)地在海外融資的能力非常有限，包括透過離岸銀行貸款、國際債券發(fā)行和股票發(fā)行等融資方式。同時礙于相關(guān)上市公司規(guī)則對公司及其控股股東對關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定，復(fù)星也無法對復(fù)地注入大量資本。此外，復(fù)地目前的負(fù)債率水平相對于其他港股同業(yè)公司要高，這也影響了復(fù)地獲得商業(yè)優(yōu)惠條款的融資條件。

　　種種跡象表明，復(fù)地私有化對復(fù)星更為有利。2010年6月底，復(fù)星系曾決定注資復(fù)地23億資金，復(fù)地可憑借該筆資金暫緩資金的壓力，并減低負(fù)債率，但最終該筆增發(fā)內(nèi)資股的方案沒有獲得監(jiān)管層通過。此前，復(fù)地也曾一度考慮回歸A股上市融資，但亦未果。一位港股評論員稱，“還有一種可能是，復(fù)星國際未來大的地產(chǎn)資產(chǎn)整合動作會提高其房地產(chǎn)收益，或許控制人希望能夠獨(dú)享該利益，而不是與中小股東共同分享。”

　　這種可能性更值得關(guān)注。“房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)也是集團(tuán)投資業(yè)務(wù)的一個方面；從中長期的角度來說，復(fù)星一直看好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國的發(fā)展，房產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會和空間還是很大的。當(dāng)然，這幾年房地產(chǎn)的調(diào)控頻繁出現(xiàn)，但這對有實(shí)力、有品牌的企業(yè)來說，調(diào)控應(yīng)該是更大的機(jī)會，關(guān)鍵是怎么做房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。”復(fù)星國際財務(wù)總監(jiān)丁國其在業(yè)績發(fā)布會上直言，復(fù)星旗下星浩資本目前承諾的資金已經(jīng)到位40億，“集團(tuán)確實(shí)在看長三角地區(qū)的幾個項(xiàng)目。下半年很快會有一些項(xiàng)目推出。未來如有機(jī)會的話，集團(tuán)還會加大規(guī)模，包括二期，三期。”

　　“復(fù)地退市在通告上已經(jīng)有很明確時間表，最核心的時間點(diǎn)可能就是4月11日的股東大會，11日會做表決。之后會按照交易所的安排按部就班地進(jìn)行。按照這個程序走，可能也就需兩三個月的時間。”丁國其表示。

　　為房企敲響警鐘

　　事實(shí)上，上海復(fù)地2002年籌備上市，但一波三折，兩次暫緩，直到2004年才得以成功上市。但無論何種原因，在港股市場馳騁6年之久的復(fù)地最終選擇以這種方式告別資本市場，即為高負(fù)債率的上市房企敲響了警鐘，更值得讓每一個房企深思在當(dāng)前調(diào)控背景下的轉(zhuǎn)型之道。

　　諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便撇開調(diào)控不談，中國經(jīng)濟(jì)步入轉(zhuǎn)型期更是房企探路轉(zhuǎn)型的深層次原因。2011年，中國經(jīng)濟(jì)迎來“十二五規(guī)劃”發(fā)展的元年，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新已經(jīng)越來越成為經(jīng)濟(jì)界共識和努力的方向；房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過2008年的調(diào)整、2009年的暴漲以及2010年的調(diào)控后，也逐漸走向更加理性和多元的格局。傳統(tǒng)的增長方式越來越顯得過時，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求新的利潤增長點(diǎn)和價值取向，整個行業(yè)呈現(xiàn)出一種百家爭鳴、多元擴(kuò)散的競爭形態(tài)。

　　“未來5到10年內(nèi)，中國房地產(chǎn)企業(yè)從價格競爭轉(zhuǎn)向價值競爭創(chuàng)新是不可或缺，里面涵蓋了企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，市場配置資源的手段、形式，同樣重要的是需要事業(yè)和思維的創(chuàng)新，更高的創(chuàng)新。”長江商學(xué)院院長項(xiàng)兵表示。

　　毋庸置疑的是，房企轉(zhuǎn)型大考已至。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日益成熟，無論房企自身是否承認(rèn)，他們正在向這種轉(zhuǎn)型方向主動或被動地靠攏。早期的房地產(chǎn)開發(fā)是一種資源集中型的產(chǎn)業(yè)，掌握了土地和資金這兩種生產(chǎn)要素，幾乎就握住了成功的鑰匙；然而在資源越來越稀缺、調(diào)控越來越頻繁和行業(yè)集中度越來越高的情況下，房企必須擁有自己的核心競爭能力，以獨(dú)特的經(jīng)營模式和有效的經(jīng)營能力來占領(lǐng)更多的市場份額。

　　當(dāng)下越來越嚴(yán)的地產(chǎn)調(diào)控?zé)o疑正在倒逼房企轉(zhuǎn)型加速，大房企擴(kuò)張，小企業(yè)被兼并將成為常態(tài)。清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為，資金實(shí)力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣已在全國廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產(chǎn)公司則擇機(jī)擴(kuò)展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務(wù)和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。

　　大房企已在紛紛轉(zhuǎn)型

　　在3月23日公布的《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》中，復(fù)地集團(tuán)排名19位。而在3月25日發(fā)布的復(fù)地集團(tuán)2010年度財務(wù)年報顯示，在2010年復(fù)地股東應(yīng)占利益約為17.6億元，較2009年增長了2.5倍。

　　私有化之后復(fù)星怎么走？根據(jù)復(fù)星國際高層的表態(tài)，復(fù)星的“星光耀計劃”也是集團(tuán)嫁接全球資源的一個平臺。“在中國發(fā)展城市綜合體，應(yīng)該是一個機(jī)會，這個空間是很大的。”

　　復(fù)星把目標(biāo)瞄向城市體，而萬科、保利則把眼光投向養(yǎng)老地產(chǎn)，在3月22日召開的保利地產(chǎn)年度股東大會上，該公司有關(guān)人士透露，目前保利地產(chǎn)正在重點(diǎn)研究養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的未來發(fā)展前景，并啟動了養(yǎng)老公寓、度假型旅游等產(chǎn)品的試點(diǎn)。

　　事實(shí)上，近幾年來，國內(nèi)房企紛紛向各個細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)軍。除了向大型綜合體、旅游地產(chǎn)等方面大力開發(fā)外，還開始發(fā)力“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一新型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)了解，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老公寓項(xiàng)目“西塘安平老年健康生活社區(qū)”已于去年11月奠基。保利地產(chǎn)還專門派人赴日本考察養(yǎng)老公寓的運(yùn)作模式。此外，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人也對外表示，今后萬科將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項(xiàng)目中配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，在萬科全國其他城市的項(xiàng)目中，也將逐漸配備。

　　另一個正式宣布轉(zhuǎn)型的是合生。3月31日，房企“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展公布2010年業(yè)績，2010年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約143.79億港元，同比增長28%，核心凈利潤為30.43億港元，同比增長34%。合生創(chuàng)展總裁薛虎表示，今年合生創(chuàng)展將展開“全系地產(chǎn)”的布局。除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊外，還包括引進(jìn)國際級酒店和自營部分的酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、體現(xiàn)全新生活理念和提升個人藝術(shù)修養(yǎng)的文化地產(chǎn)、政企合作平臺下的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)以及面向未來的養(yǎng)老地產(chǎn)等六大業(yè)務(wù)板塊。

　　“以往的企業(yè)發(fā)展更多體現(xiàn)的是資源屬性，以土地、資金等資源的高度集中來取得發(fā)展，但隨著行業(yè)的不斷發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型要求，開發(fā)商未來將越發(fā)需要以經(jīng)營能力和獨(dú)特模式為核心競爭力。”薛虎表示。