長租公寓資產(chǎn)證券化獲批超千億 住宅租賃公募REITs有望落地

從機構品牌到開發(fā)商的全面進軍，再到出現(xiàn)部分爆倉現(xiàn)象，長租公寓市場過去一年經(jīng)歷了巨大變化。但從房企角度來講，布局長租公寓項目仍是很多標桿房企的重要戰(zhàn)略之一。

近日，上交所在新年致辭中表示，2019年將推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs?？硕鸬禺a(chǎn)研究表示，相信隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或將進一步提速，將不斷有租賃住房領域的項目對接到公募，從而進一步促進租賃住房市場以及該領域證券化的發(fā)展。

長租公寓拋超千億元融資計劃

回顧2018年，房企從長租試水到加速擴張，不僅融資規(guī)模急速增長，方式種類也愈發(fā)多樣。

據(jù)記者獲悉，長租公寓首單資產(chǎn)證券化出現(xiàn)在2017年1月份，當時由魔方公寓發(fā)行了3.5億元魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃，從而成為了中國長租公寓領域的首單ABS。此后，招商蛇口、碧桂園等龍頭房企紛紛拋出百億元規(guī)模租賃住宅融資計劃。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年我國50家房企在長租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規(guī)模已達107.21億元，相比2017年快速增長了168%，綜合優(yōu)先級票面利率僅為6.05%。另一不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，50家房企長租公寓資產(chǎn)證券化獲批額度已突破1000億元，約860億元待發(fā)行，預計隨著如此大體量的資金規(guī)模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的布局規(guī)模。

從發(fā)行的房企來看，發(fā)行資產(chǎn)證券化的企業(yè)大多都位于TOP20強以內(nèi)，其中TOP20強2017年至2018年已發(fā)行資本證券化規(guī)模達135億元，占總發(fā)行規(guī)模的92%；此外在獲批發(fā)行的隊伍中還出現(xiàn)了有部分央企或地方國企，如越秀地產(chǎn)、華僑城等等。由此可見，資產(chǎn)證券化對于企業(yè)要求相對較高，僅具備有較大規(guī)模或較高融資信用的企業(yè)方能涉足。

從單個房企發(fā)行的規(guī)模上來看，2017年-2018年招商蛇口在長租公寓資產(chǎn)證券化方面共融得資金60億元，在眾多房企中處于領先地位；此外保利發(fā)展、碧桂園2017年-2018年融資發(fā)行規(guī)模都達到了15億元以上，分別位居冠亞。從未來的發(fā)行額度上來看，招商蛇口的ABN及CMBS共獲批了260億元，目前仍有200億元待發(fā)行。

住宅租賃公募REITs有望落地

從資產(chǎn)證券化的具體方式來看，2018年房企的長租公寓類REITs產(chǎn)品占到了較大比重，融資規(guī)模達到了54億元。此外CMBS產(chǎn)品規(guī)模也占比較大，規(guī)模達到了27億元，占比達到了25%。從2018年后已受批但未發(fā)行的情況來看，類REITs及ABS的規(guī)模相對較大，分別達到了360億元及300億元，占比分為42%及35%。

克而瑞認為，整體來看，雖然目前我國真正的公募類REITs還未出現(xiàn)，但相比于嚴管趨嚴的專項公司債或銀行貸款，發(fā)行長租公寓類資產(chǎn)證券化對于規(guī)模長租品牌而言無疑是一種更為有效的融資渠道。一方面，由于長租公寓現(xiàn)金流長期穩(wěn)定，與資產(chǎn)證券化的發(fā)行要求十分匹配；另一方面，資產(chǎn)證券化也十分有利于存量資產(chǎn)的盤活、資金的加速回籠、資產(chǎn)使用效率的提高等等。相信隨著我國相關制度的不斷完善，長租公寓資產(chǎn)證券化市場將會得到進一步的長足發(fā)展。

值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士認為，長租公寓是住房供應體系的重要補充板塊。對于房企來說，對這類業(yè)務投資一般是花費重金在公開市場拿地建房，或者在存量市場整體收購住宅項目改造出租，屬于以重資產(chǎn)方式持有集中式公寓運營，資金成本高，盈利周期長，但卻是未來多元化發(fā)展的重要布局業(yè)務之一，甚至有些房企把其列為主航道業(yè)務，若公募REITs真正落地，將對房企減輕資金壓力，提高運營能力有所助益。