保障房“勝負手”

　　“我們計劃在今后五年，新建保障性住房3600萬套。”如同30年前的“翻兩番”一樣，2月27日，國務院總理溫家寶提出的“五年3600萬套”，是中國政府領(lǐng)導人又一次對億萬民眾作出的莊嚴承諾。那么，3600萬套保障房對民眾和國家意味著什么呢？

　　按照目前城鎮(zhèn)化速度，“十二五”末，中國城鎮(zhèn)化水平達到51.4%，城鎮(zhèn)居民總?cè)丝谶_到7.4億人，以城鎮(zhèn)戶均人口3.1人計算，城鎮(zhèn)居民將達到2.387億戶。未來五年新增3600萬套保障房，加上“十一五”期間已經(jīng)解決的1500萬套，意味著五年后將有21.4%的城鎮(zhèn)家庭通過保障房解決住房難題。

　　目前，在中國已經(jīng)成為全球第二大經(jīng)濟體，但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡和貧富差距持續(xù)擴大的新的發(fā)展背景下，保障房建設對中國經(jīng)濟社會健康可持續(xù)發(fā)展的大局意義和戰(zhàn)略作用凸顯。解決1/5的中國城鎮(zhèn)家庭，即遠超俄羅斯全國人口的1.53億我國中低收入者的住房問題，以2010年全國商品房平均價格5034元/平方米、全國平均造價2000元/平方米、保障房單套60平方米計算，將有9.28萬億元的財富轉(zhuǎn)移到中國中低收入者身上。

　　毫無疑問，3600萬套保障房五年后的竣工，將意味著新中國成立以來最大規(guī)模的財富成果共享，也是世界上最短時間內(nèi)最大規(guī)模的財富公平轉(zhuǎn)移，更是一千多年前偉大詩人杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”夢想的實現(xiàn)。

　　住房大局的意義還不僅在于此。解決住房這個1/5中國城鎮(zhèn)家庭最大的后顧之憂，釋放出來的經(jīng)濟拉動力，將直接體現(xiàn)為居民消費的巨大擴張（僅這3600萬套保障房以及相關(guān)裝修就有6.12萬億元的消費規(guī)模）。一定程度上，所謂經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就在于增強經(jīng)濟內(nèi)生動力，通過保障房疏通久被阻塞的國內(nèi)消費，無疑是解決轉(zhuǎn)型的“勝負手”。

　　的確，這是一個資金需求巨大的世紀工程，需要配套建設的制度和機制復雜艱巨，某些質(zhì)疑者甚至將之指為“一場烏托邦運動”、“口惠而實不至”然而，相對于中國過去五年年均11.2%的GDP增長、21.3%的財政收入增長、累計22.1萬億元的基礎(chǔ)建設投資和2.85萬億美元的外匯儲備，當前我們具備的資源和可以協(xié)調(diào)的辦法一定比困難多得多。

　　因此，解決問題的核心是勇氣和信心。正如溫家寶總理所言，“沒有決心，眼前到處都是困難。”面對關(guān)系中國社會經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展的保障房大局，中央已下決心并付諸行動，這就是，“保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。”現(xiàn)在，對政府此番承諾拭目以待的同時，我們需要的不是冷嘲熱諷的圍觀，而是社會各方力量用建設性的集思廣益，共同參與和實現(xiàn)這項民生偉業(yè)。□

　　影響我國未來保障房建設的難題，資金不是第一位；關(guān)鍵在落實中如何將政策力量和制度力量以及高度的全局意識、責任感凝聚成合力

　　文/《瞭望》新聞周刊記者

　　任會斌 鄧華寧 李美娟 沈翀

　　針對未來五年新建3600萬套保障房的國家規(guī)劃，《瞭望》新聞周刊近期在內(nèi)蒙古自治區(qū)、湖北省等地進行實地調(diào)研，發(fā)掘目前保障房建設面對的問題，尋找政策落實的現(xiàn)實道路。采訪中，本刊記者了解到，近年來各地保障性住房的建設規(guī)模迅速擴大，但部分地區(qū)和林業(yè)、農(nóng)墾企業(yè)的負責人反映，在實施中遇到了配套設施資金投入壓力大、稅收優(yōu)惠落實難等問題。

　　與此同時，本刊記者走訪南京、武漢、九江等地房管部門、保障房小區(qū)住戶了解到，各地保障性住房建設與交付量今后幾年將大幅增加，保障對象也將向“夾心層”、中低收入者擴面。由于目前保障性住房申請者收入統(tǒng)計手法單一、保障性住房分配制度中仍有漏洞和不平衡的現(xiàn)象。在多位受訪人士看來，“健全保障房分配制度已是當務之急。”

　　另外，也有部分保障性住房建設項目存在建設過程中部門之間協(xié)調(diào)不及時，電、氣等配套設施沒解決等問題，導致居民無法入住或者住得不夠舒心。相關(guān)專家接受本刊記者采訪認為，能否使多部門形成合力推進保障房建設，正在成為保障房政策落實到位的關(guān)鍵。

　　配套資金壓力巨大

　　近年來，隨著保障性安居工程建設規(guī)模的逐年擴大，部分財政實力薄弱的地區(qū)在水、暖、氣等管網(wǎng)和道路、教育、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設施配套上，遇到了很大資金壓力。

　　接受《瞭望》新聞周刊采訪中，湖北省黃石市房產(chǎn)管理局副局長吳金文說，“目前，在各級財政資金的補貼下，建房子已經(jīng)沒有多少困難，包括‘吃財政飯’的黃石。但是地方缺乏大規(guī)模建設配套設施的資金。”多地信息顯示，目前各地都在大力推進公共租賃住房建設，但是配套的信貸政策卻跟不上，銀行還沒有這個貸款目錄，相應地也就不會有利率優(yōu)惠。

　　城市、工礦等棚戶區(qū)改造項目，主要集中在舊城區(qū)或老工業(yè)區(qū)、礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)，然而這些地區(qū)的財力、企業(yè)資金實力往往比較弱。

　　例如，內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市的東河區(qū)，每年財政收入只有20多億元，其中可利用財力不到6億元，是內(nèi)蒙古財力最弱的旗縣區(qū)之一。東河區(qū)區(qū)長賀海鈞向本刊記者介紹說，東河區(qū)屬于典型的“吃飯財政”，但是棚戶區(qū)房屋面積卻有400多萬平方米，相當于包頭市其他8個旗縣區(qū)的總和。

　　“主要是給排水、供暖、學校、道路等設施的投資大。”賀海鈞說，借著政策機遇，東河區(qū)力爭2012年末完成城市棚戶區(qū)改造任務，其中僅北梁棚戶區(qū)改造工程一項，就需要基礎(chǔ)設施配套資金40多億元。為解決資金問題，東河區(qū)已與國家開發(fā)銀行內(nèi)蒙古分行協(xié)商，計劃貸款20億元。

　　海拉爾農(nóng)墾（集團）有限責任公司，是農(nóng)業(yè)部六家直屬直供農(nóng)墾企業(yè)之一。2009年啟動國有墾區(qū)危舊房改造項目以來，該公司已經(jīng)完成住房改造、新建住房11944套，2011年計劃再改造、新建房屋3520套，全面改善困難職工的住房條件。

　　這家公司副總經(jīng)理張樹通對本刊記者坦言，各個農(nóng)場的職工過去住的都是土坯房、板夾泥房，沒有供水、供暖等設施。而新建的樓房，配套設施齊全才能住。過去兩年里，企業(yè)已經(jīng)投入了基礎(chǔ)設施配套資金3500多萬元，由于房子多、資金有限，只能解決水、電等最基本需要。

　　另外，上級資金下達有些滯后，也加大了保障性安居工程建設的資金壓力。比如，大興安嶺林業(yè)管理局（森工集團）基本建設處住房建設工程管理科科長李培林說，2009年的上級資金是6月份下達的，2010年的上級資金是7月下達的。每年在資金到位前，項目實施單位為了用好有限的施工期，需要先墊資施工。有些困難單位墊不起，往往會影響工程進度。

　　稅費優(yōu)惠政策難落實

　　接受《瞭望》新聞周刊采訪中，巴彥淖爾市住房和城鄉(xiāng)建設委員會住房保障科科長劉志文說，按照國家對經(jīng)濟適用房、廉租住房等保障性住房項目，享受建筑業(yè)營業(yè)稅等多種稅收優(yōu)惠，但是當?shù)赜械牡囟悊挝徽帐詹徽`。

　　李培林說，大興安嶺林區(qū)棚戶區(qū)改造項目的建筑業(yè)營業(yè)稅，按3%的稅率征收后，牙克石市地稅部分返還50%，沒有全額返還。參與棚戶區(qū)改造的建筑企業(yè)免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，稅率為5%，目前地稅部門雖然暫緩征收，但是沒有免除。

　　國家要求以行政劃撥的方式供應保障性安居工程用地，但大興安嶺各林業(yè)局所在地的政府要求土地出讓金先征后返，部分林業(yè)局因資金有困難交不起。而且，即使交了款，返還也慢。所以，2009年林區(qū)棚戶區(qū)改造工程實施以來，這筆錢都是大興安嶺林管局（森工集團）代下屬林業(yè)局交款，然后沖抵建設工程費。

　　張樹通介紹道，2009年初，呼倫貝爾市政府出臺文件，對保障性安居工程項目減免稅費，但是當?shù)囟愂詹块T卻把墾區(qū)危舊房改造項目，與其他保障性安居工程區(qū)分對待。另外，墾區(qū)農(nóng)場所在的部分旗縣市區(qū)，要求收建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。但是國有墾區(qū)危舊房改造項目，是給職工建設保障性住房，企業(yè)自身并未形成固定資產(chǎn)，所以對這些稅一直頂住沒繳。

　　分配政策上下不匹配

　　不久前，本刊記者走訪了南京市秦淮區(qū)銀龍花園一期、二期和四期，雨花區(qū)春江新城一期和四期項目。這里的不少居民是郊區(qū)拆遷農(nóng)民和城市拆遷戶中的低收入群體。居民們普遍反映從保障性住房政策中得到了實惠。但他們也反映，保障性住房小區(qū)內(nèi)時常能看到豪華車出入，“小區(qū)內(nèi)也存在房屋出租和長期空置現(xiàn)象，有少數(shù)分到房子的人不太像是應該被保障的對象。”

　　按規(guī)定，經(jīng)濟適用房的擁有者本應是住房困難戶，然而公開的租房信息顯示，武漢某些經(jīng)適房小區(qū)卻成了住戶牟利的手段。“麗華苑85平方米，1800元/月；紅旗公寓90平方米，精裝1500元/月；黃浦人家80平方米，1500元/月”本刊記者打開武漢幾家房地產(chǎn)網(wǎng)站的租賃頻道，就看到了上述出租信息。這些房源大多是政府嚴禁出租的經(jīng)濟適用房。

　　一些熟悉保障性住房分配的人士分析，保障性住房小區(qū)內(nèi)的確存在個別貧富不均的現(xiàn)象，這與拆遷分配過程中政策不好把握有關(guān)。另外，國家雖然明令禁止經(jīng)濟適用房出租，但是保障對象種類多，而大量拆遷農(nóng)民分到經(jīng)適房就沒有受到這項政策的約束。

　　南京市房改辦主任負責人介紹，保障性住房出租現(xiàn)象有其合理的一面。南京市有6萬多套經(jīng)適房供應給集體土地拆遷的農(nóng)民家庭，也就是通常意義上所說的“拆遷安置房”。這一政策是為了“盡可能降低建設成本，讓拆遷安置戶享受經(jīng)適房政策”。南京市的拆遷安置政策，“允許征地拆遷失去自有土地的農(nóng)民，多購買一至兩套經(jīng)適房出租，用于補貼其生活”，這也是“進一步構(gòu)建和諧社會的重要舉措之一”。武漢市房管局相關(guān)人士也表示，由于前幾年經(jīng)濟適用房有很大比例供應拆遷安置農(nóng)民，地方政策不限制農(nóng)民出租經(jīng)濟適用房。

　　接受《瞭望》新聞周刊采訪中，江西省九江市房管局副局長吳海林說：“保障性住房建容易，但分配很難。雖然全國各地有些好的分配辦法，我們九江的五道程序、四道把關(guān)、三榜公示，從程序上來說很嚴密，但是還是有人‘渾水摸魚’。”

　　吳海林說，出現(xiàn)收入還可以的家庭也“混入”分配隊伍并不是沒有可能，“現(xiàn)在，一個家里夫妻都存在不知道對方收入的情況，更何況鄰居。在分配住房給最困難的人群時，我們往往依據(jù)民政部門提供的低保戶名單，但是在分配最低收入之上的一些‘夾心層’時，我們在收入的甄別上就難了。”

　　住在南京市春江新城一期的幾個老大爺向本刊記者反映，近幾年對家庭的拆遷費用不斷增長，安置房數(shù)量不斷增多，很多拆遷戶得到了實惠，這體現(xiàn)了國家對農(nóng)民的關(guān)懷。但與早幾年的拆遷戶對比起來，差距就比較明顯，“大家都住在一個小區(qū)里，有的只分到一塊肉，有的卻得了一頭豬。”

　作假源頭

　　九江市房管局局長朱作清告訴本刊記者，分配再科學，也難以百分之百地過濾，“至目前，我們對分到了房子的中簽戶，有的甚至住進去了，清查出6戶不合格。”他舉例說，2009年，都昌縣一個副鄉(xiāng)長以一個普通農(nóng)民到廬山區(qū)來打工的身份，申購一套經(jīng)適房，“他的材料層層過關(guān)，還中了簽，做了裝修，正準備入住時，我們接到舉報，說有公務員弄虛作假，一查屬實。經(jīng)了解，他的戶口掛在廬山區(qū)，審檢材料非常完整。”

　　朱作清說，“目前我們整個國家很多基礎(chǔ)工作不到位，比如收入核定機制、誠信機制，不像其他國家，所有的收入要入賬?；A(chǔ)整個不扎實，就很難核定真正的家庭收入。”比如，“今年我們的廉租房申請標準是家庭年收入9780元、經(jīng)適房是11118元。規(guī)定是精確到了一元錢，但是無法做到客觀。”在他看來，今后保障房建設規(guī)模越來越大，全國很有必要加強數(shù)據(jù)化、信息化等基礎(chǔ)管理。

　　南京市房改辦負責人表示，當前保障房分配相關(guān)規(guī)定還需完善，“分配政策沒有禁止高收入者的直系親屬申請保障房。”比如，一個富豪的父母如果沒有正當?shù)穆殬I(yè)和可靠的收入，符合了政策的要求，就能夠申請保障房。從法律上說，富豪雖然有贍養(yǎng)老人的義務，但是沒有給他們提供住房保障的義務?，F(xiàn)實中確實有富人、公務員的直系親屬申請到保障房的事例，但并不違規(guī)。

　　同時，多位受訪的地方房管部門的干部指出，保障房小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)差距拉大的現(xiàn)象，這與拆遷補償標準近年來大幅提升有關(guān)。建議政府考慮早期拆遷對象的困難，尤其是針對早期農(nóng)村拆遷戶，應該就補償情況分類細化，適當提高其低保、養(yǎng)老金的發(fā)放標準。

　　而在市場經(jīng)濟環(huán)境下，對于稀缺而又廉價的保障房資源，還要防止權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生。應該研究如何在公開透明的前提下，讓分配過程更好地接受相關(guān)群眾的監(jiān)督。同時，建議建立獨立的第三方復查機制，借鑒國外經(jīng)驗，對弄虛作假者追究法律責任。

　　遭受部門利益“綁架”

　　從本刊記者走訪江西、湖北、江蘇等地區(qū)了解到的情況看，近兩年，各地的保障性住房建設明顯提速，供應量也越來越大，圓了大批住房困難居民的安居夢。但是，也有部分保障性住房建設項目存在建設過程和政策落實中部門之間協(xié)調(diào)不及時，保障房“好事沒有辦好”。

　　日前，本刊記者在某市就保障房調(diào)研時了解到，這個城市某廉租房二期保障房項目竣工半年，因沒有通電至今仍無法交付使用，864戶廉租戶雖已搖號一年多，仍只能望“房”興嘆。

　　2009年春節(jié)前，該市房管局已向該市供電局辦理了相關(guān)供電報裝手續(xù)。目前，所有供配電設施工程費已向供電部門全部付清。供電部門拖至目前仍未供電的原因有三個：

　　一是當?shù)毓╇姴块T告之，這個項目在立項、審批、設計中，材料和施工隊伍都要通過省電力公司進行招標，周期過長，導致配套項目、道路施工無法正常推進；二是供電公司以“房管部門不幫助催交工程費就不接電”為由拖延時間。據(jù)該市房管局項目處陳金漢介紹，去年8月，該市供電公司提出，以前保障房項目的承建商某公司欠繳其工程款，請房管部門督促繳款，否則不予接電；三是近期供電部門與房管、規(guī)劃部門在一個“臨時建筑”的問題上存在“糾紛”，這是目前保障房小區(qū)接不上電的主要原因。

　　本刊記者實地采訪了解到，該廉租房小區(qū)地處較偏遠，配套的商業(yè)網(wǎng)點目前沒有建成，為方便廉租戶日常生活，當?shù)厥姓?、市建設規(guī)劃局等都同意房管部門興建一排臨時的臨路店面。但是，供電部門認為，這些臨時商鋪屬高壓走廊下，影響公共安全，要求必須拆除，否則不給這個小區(qū)供電。該市供電局總經(jīng)理表示，接電一事的確是因為臨時建筑的原因遭到擱置。據(jù)悉，該市一位副市長就此事多次與該市供電部門協(xié)調(diào)，但是進展緩慢。

　　事實上，該市供電部門多次以不給保障房小區(qū)接電為籌碼爭取企業(yè)利益。本刊記者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，類似這個廉租房小區(qū)遭遇的水、電、氣乃至物業(yè)費等難題，都大量發(fā)生在保障房建設中。

　　項目審批時間過長

　　本刊記者了解到，盡管我國對保障性住房建設項目，實行土地和項目審批“綠色通道”制度，但是審批時間長的問題依然存在。

　　內(nèi)蒙古住房和城鄉(xiāng)建設廳住房保障處副處長聶?？椤恫t望》新聞周刊分析說，保障性住房建設需要經(jīng)過立項、規(guī)劃、征地、施工等環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣。目前，雖然有土地審批“綠色通道”制度，但是關(guān)于土地審批有關(guān)的法律法規(guī)和程序，也必須遵守和履行。

　　以劃撥土地為例，位于城郊的一些保障性住房項目，如果占用村集體的土地，只有將集體土地轉(zhuǎn)為建設用地后，地方政府才能劃撥。此外如果占用耕地，還得層層審批至國務院，要走完這些程序，至少得半年時間。

　　大興安嶺林業(yè)管理局（森工集團）烏爾旗汗林業(yè)局基本建設科科長穆玉森告訴本刊記者，林區(qū)等棚戶區(qū)改造項目，主要實行原地建房的安置方式，但是該林業(yè)局2010年所實施項目的土地使用證、建設用地許可證等手續(xù)，至今還沒辦下來，林業(yè)局只得先行建設，因為保障性安居工程項目原則上要求當年開工，當年的完工率或基本完工率達到60%，所以時間緊張。

　　南京、南昌、九江等市的部分干部和施工企業(yè)，也提出了同樣的問題。南昌市建設部門的一位干部說，從各城區(qū)的土地部門到市、省、國家國土部門，審批需要一定的時間，為了完成一年一度的任務，一些地區(qū)在土地證獲批前就動工，甚至出現(xiàn)了房子已經(jīng)建好，“準生證”還沒辦下來的現(xiàn)象。

　　九江市住房保障和房管局住房保障科科長周良亨說，保障性住房項目整個的審批項目時間有些長，省里與市里每年年初都要簽訂目標責任狀，各地抓緊落實，從選址到報地到征地到拆遷到項目前期勘查規(guī)劃、招投標，需要幾個月的時間，但是省里和市里簽訂協(xié)議后一般要求6月份開工。

　　南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)公司是南京市最大的一家專門從事經(jīng)濟適用房建設的國有企業(yè)。談起經(jīng)適房項目的審批環(huán)節(jié)，公司總經(jīng)理周華山頭痛地說，“在實際建設過程中，各個相關(guān)部門的手續(xù)辦理極其繁瑣。該公司專門成立了一個部門，進行前期運作。”

　　北方因寒冬施工期短，也影響了保障性安居工程的建設進度。李培林說，內(nèi)蒙古和東北地區(qū)，一般4月底才能開工，10月份就封凍，施工期太短。

　“和諧拆遷”變成“遭遇戰(zhàn)”

　　棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設，大多涉及拆遷問題，各地為了加快拆遷進度，出臺了不少優(yōu)惠政策。比如，南昌市為了加快推進南昌市棚戶區(qū)改造拆遷工作，鼓勵住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償并促進提前搬遷，有關(guān)部門因地制宜制定了安置補償政策。

　　政策規(guī)定，拆遷產(chǎn)權(quán)面積小于36平方米且在同一城區(qū)只有一處住房的，安置時補齊36平方米，而且不交差價。選擇貨幣補償?shù)?，在?guī)定期限內(nèi)搬遷的按市場評估價的20%給予補助獎勵等等；在規(guī)定搬遷期限內(nèi)前15天完成搬遷的，再按市場評估價20%給予獎勵。

　　南昌市出臺的優(yōu)惠政策在實踐中取得了較好成效，但是部分棚戶區(qū)改造項目仍然推進較慢。比如，拆遷接近尾聲的西湖區(qū)利字街片區(qū)，由于60多戶的要價過高，拖住了整個片區(qū)的拆遷進度。近年來實施的其他項目，有些也遇到了類似的問題。

　　作為內(nèi)蒙古城市棚戶區(qū)居民最多的地區(qū)之一，給巴彥淖爾市去年的城市棚戶區(qū)改造任務為28882戶。當年，已有29072戶居民簽訂了協(xié)議，涉及改造項目77個、協(xié)議面積312.15萬平方米。本刊記者實地采訪了解到，拆遷時間長，拖慢了不少項目的進度。

　　巴彥淖爾市住房和城鄉(xiāng)建設委員會住房保障科科長劉志文說，住在棚戶區(qū)的主要是低收入居民，老弱病殘也很多，經(jīng)濟承受力差，都想多爭取點利益。因此，部分居民在協(xié)商拆遷協(xié)議時一拖再拖，有些甚至漫天要價，態(tài)度上也很不配合。

　　另外，一片棚戶區(qū)改造與否，首先需要尊重民意，同意改造的居民比例達到70%以上才能實施納入改造范圍。從項目論證、政策宣傳、公告，到與居民協(xié)商拆遷安置事宜、一戶戶簽拆遷安置協(xié)議，需要三五個月的時間，而且拆遷簽約率達到70%才能啟動拆遷，否則就違反規(guī)定。

　　臨時住房少也制約了拆遷進度。以內(nèi)蒙古巴彥淖爾市為例，從拆遷到回遷，拆遷戶每戶每月雖然有800元的租房補貼，但是臨河區(qū)可租賃的中低價房源有限，一年拆2萬多戶確實也住不下。

　　參與企業(yè)實力弱

　　本刊記者在內(nèi)蒙古、湖北等地了解到，棚戶區(qū)等保障性安居工程項目的利潤率低，吸引力差。一些參與項目建設的房地產(chǎn)企業(yè)由于實力較弱，建房進度慢，拖慢了回遷進度。例如巴彥淖爾市的城市棚戶區(qū)居民中，要求回遷的比例在80%以上。以前參與改造工程的主要是中小開發(fā)商，有些存在后續(xù)資金不足的問題，無法保證按期回遷。在湖北省武漢市等地，有些保障性安居工程項目也存在回遷房交付慢的現(xiàn)象。

　　包頭市東河區(qū)北梁棚戶區(qū)改造項目于2003年啟動以來，有些人等待回遷的時間也比較長。東河區(qū)區(qū)長賀海鈞說，北梁等棚戶區(qū)的絕大部分居民要求回遷，由于房屋密度大，拆遷成本高，加上前些年參與改造的又主要是中小開發(fā)商，資金實力弱，只能邊開發(fā)邊建安置房，導致部分拆遷戶的回遷周期有些長。

　　針對這個問題，近年來東河區(qū)將拆遷戶的租房補貼標準，由每戶每月200元提高到了500元，并改變過去的做法，實行先安置或補償居民，后改造開發(fā)。對等待回遷時間過長的2600多戶居民，東河區(qū)專門劃撥土地興建了一批安置房，去年已經(jīng)解決了1300戶，剩下的也將在2011年全部得到安置。

　　據(jù)賀海鈞介紹，國有建筑企業(yè)實力和社會責任感強，提高城市棚戶區(qū)改造等保障性安居工程的建設效率，國家可以考慮引導和鼓勵地方與國有建筑企業(yè)合作。其中，1月7日，東河區(qū)政府已經(jīng)與中國對外建設總公司簽約，委托中國對外建設總公司整體負責北梁棚戶區(qū)的改造工作。

　　住房保障體系初步成型

　　“十一五”期間，我國解決了相當于韓國人口規(guī)模的保障房建設；“十二五”期間，還將提供相當于英國和西班牙兩國人口規(guī)模的保障房

　　文/《瞭望》新聞周刊記者

　　鄧華寧 任會斌 李美娟 沈翀

　　走進江蘇省南京市邁皋橋丁家莊保障性住房項目工地，映入眼簾的是繁忙的施工景象。負責施工的中建八局第三建設有限公司黨委副書記馬清杰告訴《瞭望》新聞周刊，丁家莊保障性住房項目總規(guī)劃面積188萬平方米，緊鄰地鐵線，計劃五年內(nèi)竣工，可安置1.9萬戶居民。

　　本刊記者了解到，2010年南京市規(guī)劃的四大保障性住房片區(qū)總建設規(guī)模達到了1000萬平方米，以公共租賃房、中低價商品房為主，同時搭配有普通商品房。四大片區(qū)均毗鄰地鐵或軌道交通線，生活配套設施規(guī)劃完備。

　　近日，本刊記者在江蘇省、湖北省、江西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)等地走訪一批新建保障性安居工程項目時看到，經(jīng)過近年來的大力推進，一座座選址好、配套全、規(guī)模大的保障性安居工程小區(qū)拔地而起，保障范圍也由城鎮(zhèn)低收入居民向“夾心層”居民和工礦、林業(yè)等企業(yè)職工擴展。

　　而且，許多地區(qū)在近年來的保障性住房建設中，改變了以往那種在偏遠地方選址的做法，拿出了不少交通等條件好的地塊，興建的小區(qū)生活、教育、醫(yī)療等配套設施完備，規(guī)模也很大。不少地區(qū)、地方還對“十二五”保障房建設提出了更高的要求。

　　值得關(guān)注的是，隨著我國住房保障體系的建設力度不斷加大，保障性住房建設的資金投入持續(xù)增加，保障范圍快速擴大，住房保障體系正趨于清晰，資金投入、土地供應等長效機制已經(jīng)成型，保障性住房建設大為提速。選址好，規(guī)模大，配套全，覆蓋廣，符合我國國情的住房保障制度已經(jīng)初步形成。

優(yōu)質(zhì)保障房拔地而起

　　位于內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市東北部的石拐區(qū)，“一五”時期因煤而建，到“十五”末期煤炭資源瀕于枯竭，全區(qū)6.6萬人大部分住在煤礦沉陷區(qū)、棚戶區(qū)里。包頭市通過跨區(qū)統(tǒng)籌配置土地，近年來分別在九原區(qū)、東河區(qū)、濱河新區(qū)建設小區(qū)，安置石拐區(qū)煤礦沉陷區(qū)、棚戶區(qū)的居民。

　　其中濱河新區(qū)劃撥出土地3600多畝，規(guī)劃了總建筑面積達119萬平方米的民馨家園，可安置石拐區(qū)的1.25萬戶棚戶區(qū)居民。本刊記者在民馨家園采訪時發(fā)現(xiàn)，這處小區(qū)位于包頭市濱河路旁，交通便利，幼兒園、小學、中學已經(jīng)完工，社區(qū)醫(yī)院正在裝修，今年即可投入使用。

　　湖北省武漢市新建的百步亭保障性住房項目、黃石市新建的金廣廈保障性住房項目，建筑面積分別達到46萬平方米和42萬平方米，均能容納2萬多名居民。其中，金廣廈保障性住房項目緊鄰黃石市市委市政府，位置優(yōu)越。

　　江西省九江市最大的保障性住房項目螺獅山小區(qū)，60棟墻面樓房排列有序，外墻貼有統(tǒng)一的橙色瓷磚，小區(qū)的綠化率接近36%，非常美觀。本刊記者了解到，這個小區(qū)一、二期工程將在今年7月竣工，總建筑面積約35萬平方米，可入住居民近5500戶，小區(qū)內(nèi)超市、農(nóng)貿(mào)市場、小學、中學等配套設施齊全。

　　保障覆蓋面持續(xù)擴大

　　本刊記者在采訪看到，許多地方在加快保障性住房建設的同時，公租房、中低價商品房、青年公寓等保障住房品種日益豐富，保障對象也從以往的城鎮(zhèn)低收入居民向新就業(yè)大學生、農(nóng)民工等“夾心層”延伸。

　　蘇州工業(yè)園區(qū)的“錦程之星”公共租賃住房項目，精裝修交房，并配置有全套家具、家電，可拎包入住。目前已入住2000多名新就業(yè)的大中專畢業(yè)生；常州市在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)企業(yè)集中區(qū)，已經(jīng)建成各類“青年公社”400多個，解決了50多萬外來務工人員和新就業(yè)大學生的住房問題。

　　今年初，120多家低收入無房戶搬進了位于湖北省黃石市的馬家嘴廉租住房小區(qū)。56歲的居民董玉寶說，“十來年了，到處租房過日子，感謝政府給我安了個新家。”江西省贛州市章江南苑保障房小區(qū)，樓前樓后綠草茵茵。住在章江南苑小區(qū)的居民曾海說，搬家之前，他們一家三口住在一間租來的不足12平方米的房子里。2010年，他經(jīng)過公開搖號分配到了一套50平方米兩室一廳的房子，每月房租才75元。

　　在一些林區(qū)、礦區(qū)，幾十年來積累的住房難題也正在解決。45歲的陳自良，是大興安嶺林業(yè)管理局（森工集團）烏爾旗汗林業(yè)局佰拉圖森林管護站的職工。2009年12月，他們一家三口搬進了位于烏爾旗汗鎮(zhèn)的安置小區(qū)。

　　在此之前，陳自良已經(jīng)住了20年的板夾泥房。陳自良感慨地說，“我們家一年的收入不到一萬五，孩子還在讀大學，根本買不起商品房。前年花了8000塊錢就住上了新房，感覺輕松了不少，國家沒忘記林區(qū)。”

　　據(jù)本刊記者了解，2008年國有林區(qū)棚戶區(qū)改造工程試點啟動以來，大興安嶺林管局已經(jīng)改造和新建住房34689套，其中29844套已經(jīng)有居民入住。

　　“十二五”更快、更好

　　接受《瞭望》新聞周刊采訪時，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳副巡視員王如三說，2010年，江蘇省的各項保障性住房建設指標都超額完成全年計劃，其中新開工經(jīng)濟適用住房13.5萬套，超額35%；發(fā)放廉租住房貨幣補貼5.2萬戶，超額30%；新增公共租賃住房10.2萬間（套），相當于全年計劃的102%；完成危舊房改造1097.7萬平方米，超額50.3%。

　　“十二五”期間，江蘇省承諾人均住房建筑面積低于15平方米的中等偏下收入家庭的住房困難將全部得到保障。同時，大力開展公共租賃住房建設，著重解決城鎮(zhèn)新就業(yè)人員、外來務工人員等群體的住房困難問題。

　　本刊記者還獲悉，“十一五”期間，內(nèi)蒙古投向保障性安居工程資金多達689.9億元，累計建設保障性住房78.5萬套。“十二五”期間，內(nèi)蒙古將進一步加大保障性住房建設力度，進一步擴大廉租住房覆蓋范圍，發(fā)展公共租賃住房，對低保家庭和低收入家庭住房困難戶應保盡保，并力爭到2012年基本完成各類棚戶區(qū)改造。

　　江西省“十一五”期間，累計改造城市棚戶區(qū)15.4萬戶，國有工礦棚戶區(qū)1.64萬戶，國有林場危舊房1萬戶，煤礦棚戶區(qū)1.86萬戶，農(nóng)村危房4.9萬戶。江西省計劃到2011年底，完成涉及全省74個縣（市、區(qū)）的2030萬平方米的棚戶區(qū)改造任務，到2012年末實現(xiàn)人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭應保盡保。

　　湖北省將城鎮(zhèn)居民住房保障工作列為十件惠民實事之一。2010年，湖北省共新增廉租住房4.42萬套，超出目標任務4700套；新增公租房1.08萬套，超出目標任務800套。“十二五”期間，全省計劃新建和籌集保障性住房及各類棚戶區(qū)改造住房100萬套（間），實施農(nóng)村危房改造40萬戶，將基本解決中等偏下收入家庭住房困難，使住房保障覆蓋面達到城鎮(zhèn)人口的15%以上。

框架體系初成

　　上世紀80年代中后期拉開的住房體制改革，為我國房地產(chǎn)市場注入了活力，但是由于相關(guān)配套制度不完善，住房供應結(jié)構(gòu)不合理、房價上漲過快、漲幅過大等問題，以及住房市場在解決中低收入家庭住房困難方面的失靈問題，也浮現(xiàn)了出來。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長馮俊告訴《瞭望》新聞周刊，2007年國務院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，強調(diào)各級政府要把解決城市低收入居民的住房難題，作為一項重要職責，并且進一步明確了住房保障范圍和標準，為解決住房這項重大民生問題提供了制度保證。

　　2009年以來，我國又相繼啟動了中央下放煤礦、國有林區(qū)、國有工礦、城市等棚戶區(qū)和危房改造工程，住房保障范圍由此從城市擴展到林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)等區(qū)域。

　　2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門又出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，在全國范圍內(nèi)啟動了公共租賃住房建設計劃，其著眼點是解決中等偏下收入居民以及新就業(yè)人員、外來務工人員等“夾心層”群體，填補了住房保障體系的一大空白，標志著我國住房保障制度建設進入了新的階段。

　　接受本刊記者采訪時，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹說，“2011年，我國開啟了保障性住房建設的井噴時代，其中公共租賃住房將充當主力軍，這將圓更多居民的安居夢。”秦虹認為，在高房價的情況下，大力發(fā)展公共租賃住房可以加大對“夾心層”的住房保障力度，并且有助于平衡供求關(guān)系，削弱房價上漲的基礎(chǔ)，意義重大。

　　經(jīng)過多年的探索，我國已初步形成了以廉租住房制度、經(jīng)濟適用住房制度、公共租賃住房制度等為主要內(nèi)容的住房保障體系。目前，我國保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、保障性安居工程住房、公共租賃住房、限價商品住房等主要類型，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架日趨清晰。

　　大受益面提速建設

　　2008年，為應對國際金融危機，中央把加快保障性安居工程建設作為擴內(nèi)需、保增長、惠民生的重大舉措，國務院有關(guān)部門先后出臺政策，要求落實地方各級人民政府責任，增加保障性住房和普通商品房有效供給，同時抑制投資投機性購房需求，加快推進保障性安居工程建設，規(guī)劃到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　隨后，各地區(qū)、各部門按照黨中央、國務院的決策部署，大規(guī)模開展保障性安居工程建設，保障性住房的覆蓋面進一步擴大。

　　家在呼和浩特市賽罕區(qū)的胡遷友，是個靠打零工謀生的無房戶。去年12月，胡遷友申請到了一套廉租住房，面積為49平方米，最近夫妻倆正準備搬家。談起新家，胡遷友臉上露出了笑容。他告訴本刊記者，“我去看了好幾次，地上鋪著瓷磚，白墻面，搬過去被褥就能住，每個月租金不到40元。”相比之下，他以前租的兩間舊平房，面積不到30平方米，每月租金卻要150元。

　　近年來，各地像胡遷友這樣住進保障性住房的居民，不勝枚舉。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計，“十一五”期間，我國通過大規(guī)模建設各類保障性住房，徹底改善了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入居民和360萬戶中等偏下收入居民的住房條件。

　　在受益面迅速擴大的同時，我國的保障性住房建設也在提速。2010年全國計劃建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套。當年，全國共開工建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房590萬套，其中基本建成370萬套，超額完成了預定目標。

　　按照規(guī)劃，“十二五”期間，我國將建設城鎮(zhèn)保障性安居工程住房3600萬套，其中2011年和2012年，將分別建設公共租賃住房等保障性住房1000萬套，隨后的三年將建設保障性安居工程住房1600萬套，到“十二五”末保障性住房的覆蓋率將達到20%。

　　接受《瞭望》新聞周刊采訪中，國家發(fā)展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞分析說，大規(guī)模建設保障性住房，既改善了民生，又增加了房源、優(yōu)化了供給結(jié)構(gòu)，有助于有效遏制房價持續(xù)上漲，可以增強民眾對樓市調(diào)控的信心，促使房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，有益于我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　長效機制建設克難推進

　　近年來，我國通過揚長避短，初步探索出了支撐保障性住房制度建設的長效機制，資金投入、土地供應等相關(guān)政策正逐步完善。

　　其一，多層次、多渠道的財政投入體系已經(jīng)建立。據(jù)財政部部長助理王保安向《瞭望》新聞周刊介紹，近年來，保障性安居工程的財政投入渠道不斷拓寬，目前已經(jīng)有中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。

　　同時，財政投入規(guī)模也迅速擴大。其中，僅2007年以來，中央財政就累計下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a助資金1547億元。在中央財政“風向標”的指引下，地方的財政投入積極性也很高。

　　其二，財稅扶持政策不斷完善。王保安說，近年來，財政部門先后出臺了保障性安居工程非稅收入的優(yōu)惠政策，對廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及公共租賃住房建設、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治項目，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。

　　此外，財政部門還明確了保障性安居工程的稅收優(yōu)惠政策，對廉租住房等保障性安居工程項目給予營業(yè)稅等多種稅收優(yōu)惠，并且規(guī)定廉租住房和政府投資建設的公共租賃住房的資金收入，專項用于廉租住房和公共租賃住房的管理和維護等支出。

　　其三，信貸資金成為重要支撐。本刊記者從中國銀監(jiān)會了解到，“十一五”期間，部分銀行業(yè)金融機構(gòu)對大批廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設項目，給予了信貸資金支持。

　　截至2010年底，國家開發(fā)銀行已經(jīng)累計發(fā)放保障性住房建設貸款1455億元，覆蓋了全國30個省份，惠及了204萬戶住房困難居民。2011年，國家開發(fā)銀行將再安排保障性住房新增貸款規(guī)模1000億元，支持各地建設保障性住房。中國工商銀行僅2010年一年，就累計發(fā)放保障性住房貸款94億多元，同比增長55%。

　　目前，我國以各級財政補貼和配套資金、銀行信貸資金、項目實施企業(yè)資金、社會資金、個人自籌資金為組成部分，初步搭建起了我國保障性住房建設的資金投入機制。

　　其四，土地供應機制日益完善。一方面，為了嚴格落實保障性安居工程免交土地出讓金政策，保障性安居工程的用地實行行政劃撥，除依法支付土地補償費、拆遷補償費外，一律免交土地出讓金；另一方面，供地規(guī)模也迅速擴大，而且要求地方保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房的用地，不低于當年住房建設用地供應總量的70%。

　　其中，國土資源部2010年的保障性住房計劃供應土地2.45萬公頃，較上年實際出讓面積大幅增長123%；棚改房用地計劃3.66萬公頃、中小套型商品房用地8.04萬公頃，三項合計占住宅用地總量的76.6%。

　　特別在去年的保障性住房用地計劃中，經(jīng)濟適用房用地占保障性住房用地總量的71%，廉租住房用地占29%，與2009年的實際供地面積相比分別增加了79%和472%。與此同時，各類棚戶區(qū)改造用地計劃也首次納入住房用地計劃管理。

　　據(jù)國土資源部最新公布的數(shù)據(jù)，去年保障房等項目的土地供應，好于預期。統(tǒng)計顯示，去年全國廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房用地，占全年住宅用地的82.3%，保障性住房用地基本實現(xiàn)應保盡保。

　　“十二五”期間，為了落實好保障房建設計劃，我國將繼續(xù)執(zhí)行土地供應向民生領(lǐng)域傾斜的政策。其中，1月26日召開的國務院常務會議已明確提出，各地要嚴格住房用地供應管理，增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。

　黃石的“第三條保障線”

　　可租、可售產(chǎn)權(quán)共有，內(nèi)生“造血”多方參與

　　文/《瞭望》新聞周刊記者

　　沈翀 任會斌 李美娟 鄧華寧

　　日前，《瞭望》新聞周刊調(diào)研中了解到，近年來，湖北省黃石市在堅持住房保障公益性取向的前提下，結(jié)合地方實際，以發(fā)展公共租賃房為核心，按照“政府主導、政策引導，政策保障與市場運作相結(jié)合”的思路，構(gòu)建起一套實現(xiàn)全覆蓋的住房保障體系，使住房保障成為繼社保、低保之外的第三條保障線。

　　作為中部地區(qū)的老工業(yè)基地，黃石市的住房困難居民數(shù)量龐大，其他城市普遍面臨的住房保障擴面難、棚戶區(qū)改造啟動難、保障性住房籌資難在這里有著更為集中的反映。

　　黃石市房地產(chǎn)管理局副局長吳金文告訴本刊記者，城區(qū)21萬戶家庭中，就有2萬多戶家庭的住房面積在13平方米以下，其中能享受廉租住房保障的不到5000戶，加之大量“新生代”、“夾心層”、外來務工人員進入城市，進一步加劇了住房保障的壓力。在黃石，僅棚戶區(qū)改造一項就需資金60億元，資金缺口大。

　　他介紹說，“壓力逼著黃石對現(xiàn)行保障體制進行體制機制性創(chuàng)新。”借鑒發(fā)達國家住房保障經(jīng)驗，結(jié)合地方實際，黃石市以公共租賃住房整合保障資源，構(gòu)建全新的住房保障制度設計。主要思路包括三方面：

　　創(chuàng)新供給分配機制，整合保障產(chǎn)品、保障類別，化繁為簡，擴大保障房存量。

　　黃石市原有保障性質(zhì)的住房種類有廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價房、國有直管公房、自管公房、公務員住房、外來務工人員周轉(zhuǎn)住房以及棚戶區(qū)改造安置用房。為擴大房源，該市對還未讓渡產(chǎn)權(quán)的帶有保障性質(zhì)的住房，全部清理并納入公共租賃住房管理。

　　同時吸納社會力量參與擴大房源，一方面納入部分社會性出租房為公共租賃住房，另一方面強制商品房小區(qū)配建公租房。整合各類保障房資源后，廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等各類住房保障對象以及新出現(xiàn)的“新生代”、“夾心層”全部被納入公租房保障體系。

　　創(chuàng)新運行機制，市場租金，分類補貼，租補分離，簡化管理類別，促進社會公平。

　　在管理上，成立具有獨立法人資格的眾邦城市住房投資有限公司，由該公司或者其他公共租賃住房的營運主體依據(jù)地段、房型、面積等因素，按照政府指導的市場價格對外出租，變以前的政府定價為市場租金定價。與此同時，住房保障中心按照申領(lǐng)人的收入（資產(chǎn)）和住房等情況分類給予補貼。

　　創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機制，租售并舉，共有產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)保障產(chǎn)品內(nèi)部流動。

　　租補分離后，住房保障中心對承租人的補貼標準隨其收入不斷提高而不斷降低直至取消補貼，當承租人認為支付租金相對于購買產(chǎn)權(quán)“不劃算”時，保障對象在租滿5年后，可以提出購買部分或全部產(chǎn)權(quán)或者選擇退出。出售產(chǎn)權(quán)獲得的收益用于補充公租房建設資金，使公租房營運主體實現(xiàn)內(nèi)部造血、滾動發(fā)展。

　　試點一年多以來，黃石初步形成了具有地方特色的公共租賃住房制度體系和組織實施體系。在運作主體上，房產(chǎn)主管部門負責研究和制定相關(guān)政策，制定中長期發(fā)展規(guī)劃和年度供應計劃。市住房保障中心具體負責申請受理、資格審查、租賃補貼的審核和發(fā)放等政策性業(yè)務。眾邦房投作為公益性公共租賃住房營運主體，負責房源籌集（建設）、租賃經(jīng)營和日常管理等工作。

　　從項目推進情況看，國有公房清理工作全面展開，目前已轉(zhuǎn)500套，剩余的3400套將陸續(xù)轉(zhuǎn)為公租房。3575套在建廉租房和已配租的廉租房明年3月份全部轉(zhuǎn)為公租房，加上新建公租房3720套（含200套外來高級人才公租房），屆時，全市可籌集公租房1萬余套。

　　黃石市房產(chǎn)管理局局長劉昌猛向本刊記者介紹說，黃石的探索是在我國住房保障現(xiàn)有框架內(nèi)進行集并和規(guī)范，它的價值首先在于破解了房源少、分配亂、退出難、資金不足、覆蓋面不夠等一些共性難題，不僅能較好滿足市民安居需求，而且有利于徹底解決“三改”中，建房超面積部分政府貼不起、拆遷戶買不起的困難，解決保障性住房有投入無產(chǎn)出、不能循環(huán)滾動、良性發(fā)展的難題，克服既有住房保障模式和產(chǎn)品的內(nèi)生缺陷和“后期營養(yǎng)不良”問題。

　　其次，基本導向堅持了公益性。黃石市的整個公租房制度實踐下來，保障的覆蓋面沒有縮小，保障的力度沒有減少，困難群體的負擔沒有增加，房屋的產(chǎn)權(quán)最終屬于群眾，較好地體現(xiàn)了住房保障工作的公益性。

　　同時，制度設計符合市場規(guī)律。黃石市的公租房試點，從融資到運營，從出租到出售，每個環(huán)節(jié)都力求在市場規(guī)律的指引下運作。房源的籌集可以看成是公共資源整合的過程，公共資源的整合為融資平臺的建立奠定基礎(chǔ)；而融資平臺則是充分利用資本追逐利潤和規(guī)避風險的矛盾，引導社會富余資金參與建設、運營公租房；“租售結(jié)合”的共有產(chǎn)權(quán)模式，則是住房作為特殊商品使用價值和商品價值的統(tǒng)一。

　　劉昌猛說，“黃石保障房試點整個過程循環(huán)下來，政府出了該出的資金和政策，投資者從租金以及房屋出售時的增值部分中獲取利潤，政府保本回籠資金，保障對象在政府的幫助下逐步擁有住房。”

　　根據(jù)黃石“十二五”規(guī)劃，未來5年這里將進入保障房建設加速推進期，預計完成公租房132萬平方米，公租房保障覆蓋面達到市區(qū)戶籍家庭的20%。

　　破解保障房難題政策思路

　　從建立和完善法律法規(guī)體系、政策保障體系、投資融資體制、準入退出機制、監(jiān)督管理體制等方面，加快推進保障性住房的規(guī)范化制度化建設

　　文/李欣欣

　　近年來，黨中央高度重視保障性住房制度建設，先后建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度為主要內(nèi)容的住房保障制度。但是，由于我國住房保障工作尚處于探索階段，因此，許多制度還有待進一步建立，許多措施也有待進一步完善。

　　建立法律法規(guī)體系

　　保障性住房的規(guī)范化制度化建設，需要健全的法律法規(guī)體系的支撐。長期以來，我國保障性住房制度仍以政府文件、政府政策形式發(fā)布，至今我國尚沒有一部《住宅保障法》，更沒有專門針對低收入者的保障性住房的法律法規(guī)，使得低收入者住房問題難以得到有效保障。因此，建立和完善符合我國國情的保障性住房的法律法規(guī)體系勢在必行。

　　應該積極借鑒新加坡、香港地區(qū)的成功經(jīng)驗。它們都以法律法規(guī)形式嚴格規(guī)定了保障性住房的保障對象、收入劃分標準、保障水平、保障資金來源、保障對象準入和退出資格的審查及運行程序，管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)的職能，以及對違法違紀行為的懲處等具體條款，使保障性住房制度有法可依。

　　為進一步完善我國保障性住房的規(guī)范化制度化建設，首先應加快推進住房的法律法規(guī)建設進程，尤其應盡快出臺保障低收入家庭住房的相關(guān)法規(guī)，并制定保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，明確規(guī)定保障性住房的發(fā)展目標，土地劃撥、建設規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局、面積標準、政策機制等，使目前日益增多的住房保障問題有章可循。

完善政策保障體系

　　保障性住房的規(guī)范化制度化建設，需要完善的政策保障體系支持。由于保障性住房屬于政府主導的公共福利項目，因此，為保障性住房提供多方面的政策支持，是政府必須履行的職責，也是住房保障體系建設的重要手段和方式。政府對保障性住房的具體政策扶持：

　　一是對保障性住房建設用地采取優(yōu)先安排并保證供應；二是對保障性住房年度用地指標，應科學合理地做好配套規(guī)劃；三是將住房保障資金提前納入年度財政預算；四是對保障性住房投資者提供政策優(yōu)惠。如對廉租房、小戶型住房投資者在土地供應、貸款、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠，以鼓勵投資者積極參與保障性住房建設；五是對住房保障對象提供政府補貼救助、住房貸款擔保及低息抵押貸款；六是對社會、企業(yè)和個人捐贈房屋用于廉租房等保障性住房出租的，應給予企業(yè)所得稅、個人所得稅優(yōu)惠。

　　組建職能管理機構(gòu)

　　保障性住房體系建設是一項系統(tǒng)工程，不僅涉及到住宅建設、發(fā)改委、國土資源、財政、稅務、民政、社保、工商、銀行等眾多綜合部門，還涉及到多部門之間的協(xié)調(diào)，以及多項配套政策的落實。從各地的實踐看，凡是保障性住房工作做得好的地區(qū)，大多都組建了保障性住房的職能管理機構(gòu)。

　　因此,應按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、同一運作”的新機制，設立專門全面負責保障性住房的投資、開發(fā)、建設、銷售和管理等工作的政府專門機構(gòu)。具體職能：

　　一是負責與各相關(guān)部門加強溝通與協(xié)調(diào)，打通保障性住房建設發(fā)展規(guī)劃、年度計劃報批、建設項目用地選址與開發(fā)、住房建設、住房銷售與經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)各有關(guān)部門對保障性住房工作的分工協(xié)作、分類指導和監(jiān)督管理；二是負責對有關(guān)部門在資金籌措、開工準備、施工招標、質(zhì)量監(jiān)管等方面的責任落實；三是負責保障性住房的登記申請、資格審核、住房分配、使用管理等方面相關(guān)政策措施的實施；四是指導和推動保障性住房工作的加快推進。

　　建立投融資建設機制

　　應進一步探索保障性住房的融資模式，加快形成多元化投資渠道。

　　其一，可通過引入房地產(chǎn)投資信托基金進行融資。對參與保障性住房建設和經(jīng)營的房地產(chǎn)投資信托基金給予適當?shù)呢斦a貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高其基金和投資者的收益水平，從而引導房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購買保障性住房。

　　其二，可通過實行住房證券化運作方式進行融資。我國目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允許轉(zhuǎn)售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，這一點更加符合證券化資產(chǎn)的特點。在實際操作中，可以采取直接將保障性住房項目證券化或以保障性住房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權(quán)證券化等方式進行融資。

　　其三，可通過發(fā)行保障性住房建設債券、廉租房修購彩票和社會福利彩票方式進行融資。從中提取適當比例，用于當前的保障性住房建設。

　　其四，可通過組建非營利性的保障性住房建設投資公司，專項投資危陋房屋拆遷和保障性住房建設。投資公司可采取政府主導、專項投資、封閉運作的模式，與銀行共同簽訂保障性住房建設合同，以改變以往只能依賴銀行貸款進行融資的方式。

　　其五，可通過開征住房保障稅進行融資。對購買別墅和高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅，專門用于保障性住房建設、修繕和廉租房租金補貼，以實現(xiàn)高收入家庭住房消費通過納稅向最低收入家庭住房消費的轉(zhuǎn)移支付。

　　其六，可通過政府土地出讓轉(zhuǎn)換進行融資。政府出讓某塊土地時，可規(guī)定中標的開發(fā)商必須提供一定比例的保障性住房作為沖抵土地出讓金，以擴大保障性住房建設規(guī)模。

　　建立準入及退出機制

　　由于住房保障對象的收入水平并非一成不變，因此，對住房保障對象的家庭收入狀況、住房困難程度和住房保障面積等應進行動態(tài)跟蹤，尤其應加快建立和完善保障性住房的準入與退出機制。

　　一是明確住房保障對象的準入標準。嚴格規(guī)定不同收入標準應享受不同的住房保障待遇。同時，應根據(jù)各地住房保障對象的收入水平變化，定期調(diào)整最低收入家庭住房標準。

　　二是建立針對住房保障對象的復審制度。隨時掌握住房保障家庭的住房、收入變化情況，一旦住房保障對象的家庭收入發(fā)生變化，應及時調(diào)整住房保障待遇。對不符合住房保障標準的家庭應及時啟動退出程序，以有效解決目前各地普遍存在的保障性住房供給與實際保障對象錯位的問題。

　　三是建立保障性住房準入與退出的轉(zhuǎn)換接續(xù)程序。制定由廉租房向經(jīng)濟適用房再向商品房過渡的正反雙向的具體操作措施，以使保障對象在家庭收入變化后能適時調(diào)整到所對應標準的保障性住房。

　　建立監(jiān)督管理體制

　　保障性住房的規(guī)范化制度化建設，需要住房保障管理和監(jiān)督部門的跟蹤監(jiān)測及嚴格監(jiān)管。具體措施：一是對住房保障對象、保障標準、保障資金來源、補貼額度、保障期限、收入狀況、檔案審核、合同簽訂等實施嚴格審核和監(jiān)管；二是健全保障性住房的公示制度，提高住房保障工作的透明度，強化社會監(jiān)督；三是加大對保障性住房在用地、建設、準入、出租、出售、騙購、使用、監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)的違法違紀行為的懲處力度。