上海：新房供需緩和 二手房市場回暖 租賃供需存在錯配

“2018年新房市場供需關(guān)系得到部分緩解；經(jīng)歷了對2016年發(fā)布的政策‘適應(yīng)期’后，二手房市場成交量開始回暖，不過房價持續(xù)下跌；租賃市場方面，2018年每月租金較2017年有所上漲?！苯?，貝殼研究院上海分院發(fā)布了《2018 上海住房消費大數(shù)據(jù)報告》（以下簡稱《報告》），通過對土地成交結(jié)構(gòu)與用途，新房、二手房、租賃三個市場的發(fā)展軌跡及聯(lián)動性等多維度研究，全面展現(xiàn)上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀，期望幫助用戶更好地理解樓市真相。

貝殼研究院上海分院院長陳澤帥分析指出：“在穩(wěn)定的政策環(huán)境下，市場結(jié)構(gòu)對于市場表現(xiàn)具有較強(qiáng)的解釋能力。當(dāng)前，新房市場、二手房市場和租賃市場不再是孤立分割的關(guān)系，而是交互共生，理解市場要從多個市場的關(guān)聯(lián)視角展開，三個市場之間影響方式與程度決定了房地產(chǎn)市場運行的總體量價走勢。”

二手房成交量為新房3倍，改善需求拉動房產(chǎn)交易量價齊漲

《報告》顯示，2018年上海土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)2017的增長趨勢，實現(xiàn)連續(xù)兩年增長，受土地成本上漲、開發(fā)貸款收緊影響，成交地塊以中小地塊為主且住宅用地占比最高。隨著新建商品住宅的增加，2018年上海銷供比近四年來首次低于1，為0.75，全市整體供需關(guān)系緩和。另一邊，在上海中心區(qū)域成交占比增加影響下，新房成交均價受到拉動，相比2017年上漲11.2%。

對于上海房地產(chǎn)市場而言，目前仍呈現(xiàn)典型的存量主導(dǎo)現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)表明，近五年來，上海市二手房成交量124萬套，約為新房的3倍。2018年盡管上海房產(chǎn)交易處于低溫運行，成交量16.4萬套，但與新房的倍數(shù)關(guān)系依舊保持穩(wěn)定。事實上，在上海市頒布限貸政策后，兩年來當(dāng)?shù)囟址渴袌鲆阎饾u回歸理性，結(jié)束了快速上升。2018年成交量略高于2017年，不過仍處于歷史低位；同年11月成交價跌回16年水平，12月微幅回升。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，當(dāng)前市場中改善型換房客戶占比達(dá)60.39%。也就是說，六成業(yè)主會賣房后再買房，這樣將帶動產(chǎn)生超過2次連環(huán)交易，導(dǎo)致交易量成倍增加?！秷蟾妗贩治?，從這個角度看，曾經(jīng)上海二手房、新房交易上漲的背后是換房需求的充分釋放，而當(dāng)時更好的投資預(yù)期和更高的杠桿，也促使房價上漲。

陳澤帥認(rèn)為，在關(guān)聯(lián)視角下，新房、二手房之間的結(jié)構(gòu)往往導(dǎo)致市場表現(xiàn)的差異?！?018年上海新房市場的大供應(yīng)量、豐富的產(chǎn)品線有助于降低局部房價。購房者幾乎能從上海中環(huán)到外環(huán)找到價格合適的新房產(chǎn)品，那么新房也將作為一個重要供給主體分散二手房置換鏈條的壓力，縮減流通中的資金成本?！?/p>

關(guān)聯(lián)視角下，租賃領(lǐng)域矛盾顯現(xiàn)為樓市指出破局機(jī)會

實際上，租賃市場發(fā)育程度對買賣市場有著非常重要的影響。一個多層次、多產(chǎn)品線、有品質(zhì)的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇。買房的迫切度低，需求釋放節(jié)奏緩慢，房價上漲的壓力相對就會小。對于買賣市場而言，租賃市場亦是剛需用戶的“水庫”。

《報告》顯示，截止2017年末，上海全市常住人口2418萬，其中流動人口963萬，占比39.82%，租賃需求旺盛。然而當(dāng)前上海市租賃供需兩端出現(xiàn)了一定程度的錯配，租賃供給結(jié)構(gòu)并不能完全滿足租賃人口小面積低租金的需求。長租公寓的崛起雖有緩解“租房難”的效果，但就上海而言，長租公寓占比約為整體租賃市場的10%，市場滲透程度并不高。大多尚未形成房屋購買力的租賃人群可能因買不起也租不起而離開上海，這種趨勢下，如何完善租賃市場，挽留這批具備強(qiáng)大剛需生長潛力和緩慢釋放能力的租賃人群是樓市發(fā)展的關(guān)鍵之一。

　　“縱觀2019年的上海房地產(chǎn)市場，相信政策依然會穩(wěn)定。通過對市場的關(guān)聯(lián)分析，我們認(rèn)為在后調(diào)控時期，市場想要回暖，應(yīng)該給予首次購房群體足夠的時間積累購買力，或者放松首付和利率條件?！标悵蓭洷硎?，對于無房的剛需客，不宜再鼓勵加杠桿買房，而是應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場，特別是機(jī)構(gòu)化租賃，讓剛需客戶理性生長平穩(wěn)釋放。