因城施策2019樓市將平穩(wěn)22城二手住房進入調(diào)整行列

在連續(xù)近兩年的嚴厲調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場熱度有所下降，房價漲幅明顯趨于平穩(wěn)。16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2018年我國70大中城市中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計平均漲幅同比均回落。以一線城市為例，2018年1-12月平均同比上漲0.5%，漲幅較上年同期回落9.6個百分點；二手住房方面，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，從2018年12月來看，22個熱點城市二手住房進入調(diào)整行列，熱點城市房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。自2015年底以來的樓市“牛市”已入尾聲，預計未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以微調(diào)為主，房地產(chǎn)市場將維持降溫態(tài)勢。

新建住房銷售價格漲跌互現(xiàn)

2018年12月，各地繼續(xù)堅持因城施策，切實履行城市主體責任，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，2018年12月，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均得知，2018年12月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%；同比上漲10.6%，較11月相比漲幅擴大0.3個百分點。

具體來看，2018年12月，70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有59個，下跌的城市有8個。24個城市漲幅超過1%，較11月減少9個。其中，廣州環(huán)比上漲3%，石家莊環(huán)比上漲2.5%，錦州環(huán)比上漲2.3%，丹東、呼和浩特環(huán)比上漲1.9%，大理環(huán)比上漲1.8%，南寧、秦皇島環(huán)比上漲1.6%，煙臺環(huán)比上漲1.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于統(tǒng)計局公布的新建商品房住宅完全來自各地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在各地限制簽約的情況下，一方面前幾月有低估房價的可能性，另一方面，在最近入市項目松綁下，各地釋放高端存量集中簽約，又放大了市場漲幅。因此，12月官方發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)有所“失真”。

以北京為例，2018年12月網(wǎng)簽高端項目井噴，合計簽約單價9萬以上的高端住宅達到了269套，刷新了調(diào)控以來的新高。實際上是因為市場平穩(wěn)后，北京的限高價盤網(wǎng)簽政策出現(xiàn)了調(diào)整，以前不能簽約的項目開始集中簽約導致。與之類似的是廣州，2018年10月19日發(fā)布政策對網(wǎng)簽指導價格優(yōu)化，調(diào)整雙合同改為單合同。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，考慮到部分城市限價有所松動,高價地拿證開盤導致的結(jié)構(gòu)性變化的影響，使得統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在“部分失真”的情況，預計未來幾個月70城新建商品住宅價格同比漲幅會跟隨環(huán)比漲幅呈現(xiàn)下行走勢。

22城二手住房進入調(diào)整行列

二手住宅方面，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，對70個大中城市二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均得知，2018年12月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%,目前已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)45個月的上漲，但漲幅持續(xù)回落。

張大偉表示，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京上海二手房成交占比已超市場總成交的80%。他指出，一線城市二手房銷售價格下調(diào)0.3%，31個二線城市二手房平均上漲0.1%，35個三線城市二手房平均上漲0.3%，均明顯回落。

易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，與2018年11月相比，2018年12月70個大中城市中，二手住宅價格環(huán)比下跌的有22個，下跌城市的數(shù)量占比達到31.4%。而2018年11月，價格下跌的城市只有17個。其中，廈門環(huán)比下調(diào)0.6%，跌幅最大，福州、青島環(huán)比下調(diào)0.5%。

張大偉說，2018年12月是自2016年以來，一二線城市二手房價格下調(diào)數(shù)量最多的月份。從預期看，二手房價格下調(diào)將是開始。在2018年8月全國樓市上漲達到頂峰后，金九銀十不再，樓市價格出現(xiàn)調(diào)整跡象，二手房的拐點已經(jīng)開始出現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，雖然從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，二手房價的變化幅度仍然較小，但實際相比新房，二手房市場的降溫更為明顯。以一線城市為例，廣州、深圳商品住宅成交翹尾，北京、上海成交價格出現(xiàn)上揚，套數(shù)環(huán)比略有上浮，但從58安居客線上的掛牌房源量來看，環(huán)比2018年11月整體下滑14.5%，其中廣州環(huán)比下滑幅度最大，達到了13.2%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會會長馮俊也指出，對市場更敏感的是二手房，開發(fā)商由于剛性成本、銷售策略等原因，會把新房房價維持在一定價格水平上，而二手房的供應者是個人，提供的市場信息敏感度更高。

后期仍以“穩(wěn)”為主

王若辰表示，2018年12月，70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅較11月明顯收窄，市場繼續(xù)降溫。在此背景下，房價已接近合理區(qū)間。目前政策方面并未出現(xiàn)明顯變化,預計未來一段時間仍然以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主,房地產(chǎn)市場將維持降溫態(tài)勢。

張大偉預計，未來幾個月二手房價格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅也將逐漸開始調(diào)整。張大偉說，全國多地在2018年10月前頻繁升級調(diào)控政策，限購、限價、限貸、限商、限售多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒。

張大偉預計，未來多個城市的微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)?！叭珖赡艹霈F(xiàn)一輪30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮?！彼J為，雖然進入2018年12月后，調(diào)控明顯減少，但從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領認為，2019年中國大中城市房地產(chǎn)市場或保持弱勢回溫。去年12月，13個重點城市中11城帶看量和新增客源量環(huán)比回升，其中深圳、濟南及成都等城回升明顯。均價的下跌降低入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。“不過，樓市因城施策的基調(diào)未變，并且2019年新房供應庫存相對較高，不會出現(xiàn)明顯上行的動力。”他說。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，住房回歸居住屬性、公共產(chǎn)品屬性，讓樓市泡沫漸進“軟著陸”，是解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題的“總根源”。應避免部分地方政府因樓市下滑對財政、稅收、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟的影響，試探性地放大對樓市政策的松綁力度，帶來不理性的資金入市。