承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
“首付10萬,中介開車帶著去看房,就是選擇性有點少,還在考慮中?!苯?,在深圳工作的小葉在中介陪同下前往東莞塘廈等臨深片區(qū)看了幾次房。他坦言,完全是因為首付低才考慮買房的,按正常的首付,現(xiàn)在自己根本買不起房子。
近年來,臨深樓市在深圳需求持續(xù)外溢的帶動下,成為眾多深圳客的關(guān)注熱點。其實在2015年~2016年深莞樓市蓬勃發(fā)展時期,就是極為搶眼的存在,甚至一度被媒體、行業(yè)研究人員拿來作為“雙城生活可行性”研究的樣板。
但如今在深圳樓市低迷的背景下,臨深樓市受影響較大,素有“世界工廠”之稱的東莞就是其中之一。近日,記者以購房者身份實地探訪了東莞塘廈、黃江等臨深片區(qū)后發(fā)現(xiàn),東莞樓市進入深度盤整階段,“低首付”“首付貸”等現(xiàn)象在近期頻頻出現(xiàn)。
“低首付”“分期首付”頻現(xiàn)
2017年全國樓市調(diào)控升級,東莞也不例外。
從2017年4月11日起,外地戶籍在東莞購買首套房需1年社保限2套需2年后方可轉(zhuǎn)讓;非本市戶籍若有全日制本科以上學歷或初級以上職稱的,在前2年內(nèi)若能逐月連續(xù)繳納半年以上社保,則可購買首套房。
但近日,記者以購房者身份實地探訪了東莞塘廈、黃江等臨深片區(qū)后發(fā)現(xiàn),該片區(qū)多個樓盤面對外地購房者,都可采用客戶先購房、同時開始繳納社保的購買方式,當具備購房資格后,再排隊進行網(wǎng)簽、申請銀行按揭貸款。
多名中介人員表示,在東莞臨深片區(qū)基本都可采用上述購買方式,不過在東莞腹地,樓盤客戶多是東莞當?shù)厝?,就必須要有購房資格才可購買。
多個樓盤銷售人員強調(diào),限購政策是要嚴格遵守的,必須繳納社保,具備購房資格后才能網(wǎng)簽?!安贿^現(xiàn)在購買可以說是用今年的錢買明年的房子,還是很劃算的?!?/p>
除了購房資格外,尤其值得一提的是,“分期首付”“首付貸”等現(xiàn)象頻現(xiàn)東莞樓盤。
以塘廈一住宅樓盤為例,其采用了正常首付三成以及分期付首付的方式,付款方式不同,優(yōu)惠力度也不同。
據(jù)該樓盤銷售人員介紹,如采用正常首付三成,簽約7天內(nèi)還可享受九八折優(yōu)惠;若采用分期付首付,簽約7天內(nèi)支付5%,一個月支付5%,半年內(nèi)支付剩余的20%首付,可享受九九折優(yōu)惠,零利息。
該銷售人員解釋稱,分期付首付是為了解決客戶的首付壓力而推出的方案,也利于企業(yè)回籠資金。“此外,深圳客也需要時間來繳納社保才具備網(wǎng)簽資格,所以這半年其實就不用供房,只需要繳納社保和支付首付款?!?/p>
此類情況并非個案,塘廈一公寓樓盤更是推出了“首付貸”。首付一部分,剩下的首付可根據(jù)個人資質(zhì)申請開發(fā)商合作的第三方貸款,可采用信用貸款或者房產(chǎn)抵押貸。樓盤銷售人員表示,貸款額度也因個人情況而定,該類貸款方式不影響銀行按揭,不上征信。值得一提的是,此類貸款需要一次性支付貸款公司3個點的手續(xù)費。
那么,分期付首付是否有風險呢?
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,其實分期付首付是市場低迷情況下,開發(fā)商為了吸引客戶采取的手段。嚴格來說都是打擦邊球,不管是對購房者還是房企都是有風險的。
比如,首付分期半年,對購房者而言,是否能在半年內(nèi)交夠首付?萬一屆時征信不通過或者這半年內(nèi)開發(fā)商出了意外怎么辦?畢竟沒有網(wǎng)簽就不算成功購房。而對于房企來說,萬一出現(xiàn)客戶征信不通過,那就代表房源并沒有真正交易成功。
深圳購房客占比達41.5%
記者在實際走訪中發(fā)現(xiàn),因為深圳樓市的低迷,臨深市場受影響較大。
記者在一高速路口處看到,有多名中介人員正在派發(fā)樓盤宣傳資料。業(yè)內(nèi)人士稱:“這多是在市場下行時,一些小中介公司拉客的一種方式?!贝送猓趲讉€樓盤營銷中心記者看到,前來看房的最多也僅有五六批客戶,并未見到現(xiàn)場簽約的。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,東莞2018年購房者占比最多的還是剛需購房,占到74%,與2017年相比上升約7個百分點;改善型需求則有所下降,僅占到18%。同時,東莞本土購房者在2018年依舊是主力,占比達55.5%,相較于2017年有所下跌。深圳購房客占比達41.5%,與2017年相比上漲4.7個百分點,莞深兩地購房客占比差距進一步縮小。
連續(xù)3月供應(yīng)量超55萬平米
2018年東莞樓市整體表現(xiàn)不算太搶眼,受到新房嚴查社保、備案價限價、二手房三價合一等系列政策影響,樓市相對比較平淡。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,東莞一手住宅供銷連續(xù)3年下降,2018年東莞整體供應(yīng)量不算太高,年度供應(yīng)面積僅為499萬平方米,相較于2017年環(huán)比下降27.6%。其中2018年1~9月(除6月外)月供應(yīng)量基本都維持在50萬平方米以下,10月份開始開發(fā)商為去庫存供應(yīng)量開始加大,連續(xù)3個月供應(yīng)量都在55萬平方米以上。
2018年東莞銷售面積521萬平方米,環(huán)比2017年下降7.6%,銷售方面年底隨著供應(yīng)面積加大,銷售面積也一路上漲,其中2018年12月表現(xiàn)尤為突出,合計銷售83.99萬平方米,在單月銷售量上遙遙領(lǐng)先。
截至2018年12月31日,東莞住宅存量面積約490萬平方米,庫存有所下跌。以近6個月的消化速度計算,目前東莞庫存面積的消化周期為10.09個月,整體庫存壓力不算太大。
樂有家研究中心分析稱,2018年東莞限購限售政策不變,再加上新房嚴查社保、嚴控備案價,東莞2018年一手住宅成交量再度遇冷,合計網(wǎng)簽45341套,環(huán)比2017年下跌10.3%。
雖然成交量有所下跌,但是東莞房價一直都保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢,5年間東莞房價上漲89.8%。不過2018年環(huán)比2017年上漲5.1%,上漲幅度有所放緩。
記者注意到,東莞東南臨深片區(qū)近兩年受供應(yīng)量低下及房價高企影響,無論是成交量還是成交價都不算太高,2018年房價第一的位置更是一舉被濱海片區(qū)奪得而屈居第二。
房企在東莞拿地熱情高漲
與此同時,東莞樓市雖然表現(xiàn)平淡,卻并不影響開發(fā)商在東莞拿地的熱情。
據(jù)樂有家統(tǒng)計,2018年東莞全市商住用地合計供應(yīng)35宗,其中成交26宗,3宗流拍,5宗終止出讓,1宗中止;成交金額245億元,環(huán)比上漲36.6%;成交建筑面積約240萬平方米,環(huán)比上漲30.4%,平均樓面地價10227元/平方米,環(huán)比上漲4.76%。如果剔除各成交地塊要求配建的面積,實際可售樓面地價漲幅約為16%。
不過政府在管控開發(fā)商方面則要理性很多,2018年東莞成交的26塊商住地有4成要求配建。
就拿地企業(yè)而言,2018年的東莞土拍市場依舊是外來品牌的盛宴。其中華潤、金地、萬科各拿地3塊,并列第一;另外,2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在內(nèi)的7家企業(yè)首度進入東莞拿地,東莞本土房企僅天麟地產(chǎn)拿了1塊地。
合富研究院高級分析師李興旺向記者分析認為,2017年~2018年為樓市集中調(diào)控年,需求受到抑制,較2015年~2016年樓市狂熱年大幅回落。當前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性狀態(tài),2018年延續(xù)2017年的嚴格調(diào)控,總體以平穩(wěn)為主,去庫存壓力相對適中。
而在張曉端看來,臨深樓市與深圳樓市關(guān)系密切,短期內(nèi)深圳市場低迷,臨深片區(qū)市場波動就更加明顯。在穩(wěn)字當頭和促進市場長期健康發(fā)展的方向下,2019年深圳住宅價格總體目標仍是維持穩(wěn)定,預(yù)計局部市場小幅下探的可能性高,而成交量有望在供應(yīng)和價格刺激下有所增長。不過長遠還是看好深圳的,加上粵港澳大灣區(qū)利好,長遠也是看好臨深片區(qū)的。