本輪樓市調(diào)控目標(biāo)遠未達成 房地產(chǎn)市場拐點大概率將至

房地產(chǎn)市場自身的周期、政策周期和宏觀經(jīng)濟的大周期，這三大周期的疊加之后，預(yù)示著中國樓市的拐點將至。

日前，青島市暫停了買房搖號政策。理由是，該地商品房銷售市場基本穩(wěn)定，搖號已沒有存在必要。至此，在青島實施了僅半年的搖號政策，告一段落。

屈指數(shù)來，從中央經(jīng)濟工作會議至今，全國已有多地給樓市松了綁：杭州和珠海放松社保、廣州放開對商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項目銷售對象的限制、佛山放寬入戶條件、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率、山東菏澤取消限售政策，合肥悄悄松綁限購……這引發(fā)不少人的猜測：樓市調(diào)控政策要退出了嗎？

局地調(diào)整難成全國風(fēng)向標(biāo)

首先要說的是，盡管不少地方似乎在調(diào)整樓市政策，但尚未普及全國。而對于局部地區(qū)的個別措施，應(yīng)該具體分析。

某些地方的政策變動屬于對之前嚴厲調(diào)控矯枉過正的政策進行修正，是讓一些短期的、不合理的行政措施回歸市場，從這個層面來講，還有很多地方應(yīng)該對現(xiàn)行的調(diào)控政策進行修正，比如限價；而像山東菏澤則屬于三四線城市，不是主流，不能成為全國樓市政策變化的風(fēng)向標(biāo)；至于安徽合肥，據(jù)媒體報道，官方并沒有發(fā)布書面文件，僅是口頭（電話）通知，估計是在試探。

其次，房地產(chǎn)綁架實體經(jīng)濟現(xiàn)狀仍未改變。關(guān)于樓市調(diào)控會不會放松、該不該放松的判斷，不應(yīng)該從個別地方曖昧不清的政策調(diào)整來看，而應(yīng)從以下幾個現(xiàn)實問題來分析。

要特別弄清楚的是，國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場？

過去20多年來，由于一些地區(qū)過于依賴土地財政，加之炒房資金大舉涌入，導(dǎo)致了房價的畸形快速上漲，民眾收入房價比越來越懸殊。不但累積了嚴重的房地產(chǎn)泡沫，為宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展蒙上一層陰影，更重要的是，由于樓市的抽血作用，嚴重扭曲了實體經(jīng)濟。

從另一個角度來看，面對巨大的購房負擔(dān)，民眾未能享受到這20年來國民經(jīng)濟高速發(fā)展所帶來的紅利。根據(jù)某智庫研究院發(fā)布的2017年全國35個重點城市房價收入比報告，如果一個家庭想在深圳買一套房子，不吃不喝也需要39.64年；在上海，不吃不喝需要27.98年。買房壓力如此之大，何談民眾的幸福感、獲得感？

房價不僅綁架了實體經(jīng)濟，更是綁架了多數(shù)民眾的生活。顯然，決策層早已認識到了這一問題，始于2016年9月30日的本輪樓市調(diào)控已經(jīng)兩年有余，其間雖多次出現(xiàn)局部政策微調(diào)引發(fā)的市場關(guān)注，但中央一再強調(diào)“房住不炒”，多次釋放堅持樓市調(diào)控方向不動搖的信號。

本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)遠未達成

再次，必須看到，本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)遠未達成。

目前各地樓市銷售及價格總體上只是增幅放緩，實際還在增長，即使有些地區(qū)出現(xiàn)價格回落，也是在長期快速高漲基礎(chǔ)上的有限下滑。但與此同時，實體經(jīng)濟艱難的現(xiàn)狀并未好轉(zhuǎn)，就連以往風(fēng)光無限的互聯(lián)網(wǎng)虛擬經(jīng)濟，近期也出現(xiàn)了裁員潮。

如果此時各地考慮短期經(jīng)濟增速，打著“因城施策”的大旗，動搖“房住不炒”定位，極有可能再次引發(fā)房價非理性上漲，使得2年多的調(diào)控成果功虧一簣，進而引發(fā)更多更大的“次生災(zāi)害”。屆時，實體經(jīng)濟將更加困難，這顯然是決策層不希望看到的。

因此，無論是房地產(chǎn)市場自身的周期，還是政策周期，抑或是宏觀經(jīng)濟的大周期，其實都到了一個轉(zhuǎn)折點。而由于這三大周期的疊加，中國樓市的拐點將至。

從市場周期來看，自2014年9月底以來的這一輪房價上漲，到了2017年底，市場拐點已經(jīng)出現(xiàn)了。

一是從價格來看，當(dāng)前北上廣深4個一線城市二手房價格都在下跌；二是成交量大幅下滑，全國商品房銷售面積增速連跌4個月；第三，從土地市場來看，2018年土地溢價率相對于2016、2017年大幅下降，很多地方平價賣地都會流拍。

再從經(jīng)濟大周期來看，由于經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)外部不確定因素增加，當(dāng)下經(jīng)濟運行也存在著一定下行風(fēng)險。

總之，“事情正在起變化”，中國房價作為整體而言，不存在又要上漲的基礎(chǔ)，恰恰相反，房地產(chǎn)市場拐點大概率將至。