十大經(jīng)濟學家激情“論劍”：密集調(diào)控下房價會下降

十大經(jīng)濟學家激情“論劍”，為調(diào)控下的樓市指引方向

　　昨天下午，由本報主辦、世界華人不動產(chǎn)學會協(xié)辦、中國主流媒體房地產(chǎn)聯(lián)盟特別協(xié)辦、發(fā)現(xiàn)傳媒承辦的“經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”在杭州黃龍飯店如期上演，來自世界華人不動產(chǎn)業(yè)界、金融界和學術界的100多位精英參加了此次論壇，現(xiàn)場座無虛席，盛況空前。

　　作為本報的品牌活動，此次論壇延續(xù)了以往的權威性和影響力，十位在經(jīng)濟學界享有盛譽的專家和來自全球華人不動產(chǎn)界的研究者共聚一堂，為中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展出謀劃策，精彩的觀點贏得了現(xiàn)場嘉賓的陣陣掌聲。此次論壇的圓滿舉行也拉開了為期三天的世界華人不動產(chǎn)學會2011年年會的序幕。

　　揚子晚報副總編輯王文堅在開場致辭中指出，長期以來，揚子晚報一直堅持忠實記錄房地產(chǎn)市場的成長，認真思考這個行業(yè)存在的問題并努力尋求解決方案，主辦“經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”的目的即在于此。這一高峰論壇已經(jīng)成為揚子晚報的品牌活動，近年來在北京、上海、南京等地已舉辦過多次。

　　而此次杭州論壇是在調(diào)控力度不斷加大、市場走勢撲朔迷離的背景下召開的。經(jīng)歷了2010年多輪調(diào)控政策重重考驗的中國房地產(chǎn)市場，在2011年第一季度的調(diào)控力度不減反增，新國八條、房產(chǎn)稅、全面限購、保障房等史無前例的政策組合拳已經(jīng)悉數(shù)出臺，房地產(chǎn)調(diào)控“越來越有力，針對性越來越強”。

　　這樣一個復雜的開局，讓今年的樓市走勢變得非常撲朔迷離。這一次，中國房地產(chǎn)業(yè)將會何去何從？王文堅表示，“希望今天的高峰論壇，能夠給調(diào)控語境下的中國樓市尋找答案、指引方向。”

　　作為本報的品牌活動，此次論壇的最大亮點是云集了眾多重量級的經(jīng)濟學家，專家陣容堪稱豪華。

　　據(jù)了解，出席本報杭州論壇的專家包括了中國社會科學院經(jīng)濟研究所所長裴長洪、清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉、江蘇省社會科學院院長劉志彪、浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華、南京大學經(jīng)濟學院院長范從來、南京大學不動產(chǎn)研究中心主任高波、華東理工大學商學院院長吳柏鈞、浙江大學社會科學學部主任史晉川等在國內(nèi)享有盛譽的知名經(jīng)濟學家，而且還吸引了來自美國的兩位學術權威參與，分別是有“地產(chǎn)巴菲特”之稱的加州大學伯克利分校羅伯特·艾特斯坦教授以及美國紐約大學巴魯克分校不動產(chǎn)學系的主任王訶教授。

　　作為傳統(tǒng)，本報地產(chǎn)高峰論壇從不缺少思想的交鋒、觀點的爭鳴，這一次也不例外。“房價調(diào)控目標”會不會成為“漲價目標”？進入加息通道之后，房地產(chǎn)市場面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？誰會是下一個房產(chǎn)稅征收的城市？高鐵時代會給長三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來哪些機遇？在城市化和工業(yè)化的背景之下，中國房地產(chǎn)業(yè)該怎樣前行？十二五時期，中國的房地產(chǎn)樓市將走向何方……針對這些中國房地產(chǎn)的重大熱點、焦點、難點問題，十位經(jīng)濟學家暢所欲言，妙語連珠，為到場的聽眾獻上了一場思想盛宴。

　　出席昨天論壇的還有來自廣州日報、北京晚報、解放日報、新民晚報、錢江晚報、成都商報、齊魯晚報、青島日報、大河報、福州晚報、廈門日報等全國十多家主流媒體的地產(chǎn)負責人，他們對本報的地產(chǎn)高峰論壇給予了高度評價。

　　“不同于一般論壇的表象化交流，揚子晚報舉辦的這次地產(chǎn)高峰論壇是中國房地產(chǎn)界一次真正高規(guī)格、戰(zhàn)略性、宏觀性、專業(yè)性和前瞻性的盛會”，京報傳媒經(jīng)營有限公司副總經(jīng)理王玉晶對此次論壇的高端陣容和全球視野非?？隙āＴ谒磥?，2011年中國樓市一開局即顯露出嚴峻的味道，此時舉辦這樣一場大型論壇活動很有意義，這是“十二五”開局之年中國房地產(chǎn)界的首場盛會，經(jīng)濟學家們的真知灼見為未來五年乃至更長時間中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有價值的思考和啟迪，“希望揚子晚報能把這個品牌活動發(fā)揚光大！”

　　浙江當?shù)氐囊患颐襟w則慨嘆，揚子晚報邀請的十大經(jīng)濟學家?guī)缀醵际钱斚旅襟w追逐的關鍵人物，他們在國內(nèi)乃至國際經(jīng)濟學界都具有相當高的人氣和地位，“主流媒體舉辦的活動就是不一般！”

　　劉莉

　　縱論房價

　　這一輪調(diào)控，房價

　　真的會降嗎

　　在3月末的最后時限，各城市房價控制目標紛紛出臺，可房價控制目標為何多成了“漲價目標”？2011年首輪宏觀調(diào)控“國八條”1月26日發(fā)布以來已整整兩月，為何房價還是居高不下？啥時候出手買房才合適？昨天，由揚子晚報主辦的經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇在杭州舉行。十位來自國內(nèi)外的經(jīng)濟學家圍繞宏觀調(diào)控、加息、房產(chǎn)稅、“十二五規(guī)劃”與房地產(chǎn)發(fā)展等話題，細說樓市那些百姓關注的事，其中多個專家支持房價將下降的說法。

　　密集調(diào)控下房價會降嗎

　　有可能，降房價有利于市場健康

　　王訶教授指出，不僅是中國，包括香港、日本、美國，當房地產(chǎn)市場看起來很火熱的時候，過一陣降價會發(fā)生，“你要問我什么時候掉我不知道，但你要問我會不會掉，一定會掉的，只是不知道在什么時候。而且房價掉，對市場的健康理性發(fā)展有好處，可以讓市場走得更平穩(wěn)一些。”賈生華教授認為前兩年房價上漲過快的城市，特別是一線城市，房價會回穩(wěn)，部分城市還會出現(xiàn)回落。

　　劉洪玉教授從房價和租金的懸殊差異分析了房價下行的可能性。他談到，國務院要求研究合理價格，“什么叫合理價格，跟CPI比，跟GDP比，還是跟人均收入比，還是看房價收入比？合理價格我覺得一是要看住房的可支付性，另外還要和市場上租金來比較，如果房價和租金比值太過懸殊，房價肯定是異常的，向下調(diào)整的概率會增加。”

　　但也有些經(jīng)濟學家認為，中國的房地產(chǎn)不僅僅是一個行業(yè)的問題，其實質(zhì)是宏觀經(jīng)濟的問題。由于種種因素的牽扯，房價的下降有一定難度。有著“地產(chǎn)巴菲特”之稱的羅伯特·艾特斯坦說，“從我在上海一下飛機開始，每個人都在問我同樣的問題，什么時候房價會下降？這是一個錯誤的問題。在中國房子不僅是經(jīng)濟問題，還是政治問題。從經(jīng)濟學的角度來講，想讓房價跌下來很容易，不提供貸款，加重稅收等等手段就可以做到，那樣房價會像石頭一樣應聲落地。但目前政府既想縮小房價泡沫，同時又擔心經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控就變得更加困難。”

　房價控制目標為何成“漲價目標”

　　因為地方政府既是調(diào)控者也是被調(diào)控者

　　根據(jù)國務院的規(guī)定，各城市人民政府應于3月底前公布房價控制目標。為何除了北京之外，大多數(shù)城市的房價控制目標成了“漲價目標”？經(jīng)濟學家們認為，這是城市政府心存疑慮，沒有足夠的勇氣說降價。

　　劉志彪教授提出了一個西方經(jīng)濟學教科書上不曾提過的利益主體：地方政府。他說，我們現(xiàn)在的宏觀調(diào)控手段是需求方面做減法，供給方面做加法，這是從西方學過來的，教科書里也都是這樣寫的。

　　但這種方法目前在國內(nèi)遇到一個很大的問題，在調(diào)控過程中有一個反作用力的點，就是地方政府。西方的地方政府沒有這么強大的力量，因此他們的宏觀調(diào)控無論是提高存款準備金、加息，或用其他的需求控制手段，可以不考慮或是很少考慮地方政府。

　　但在我國，地方政府既是調(diào)控者，也是被調(diào)控者。比如這次中央的調(diào)控，要地方制定目標，一些地方政府就要考慮對自己有利，有利就是漲，變相的變成漲價目標。

　　史晉川教授也認為，由于前幾年的房價漲得過快，一些地方政府把GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入作為房價上漲控制的目標，某種程度上不太合理，但是由此可以看出房價下降難度比較大，因為地方政府不太支持降價。

　　由于各城市目標相對保守，經(jīng)濟學家普遍認為，達成目標不成問題。“我的判斷是今年到明年受限購和限貸比較嚴厲的城市，房價會有一定程度的回落，如果這些城市定在10%，或不高于人均可支配收入，這個目標是完全可以達到的，因為前幾年的價格已經(jīng)高高在上，甚至不漲都是有可能的，目標是10%、11%肯定能達到，”賈生華教授指出。

　　房產(chǎn)稅能夠降房價嗎

　　錯，本來就不是降價招數(shù)

　　上海、重慶房產(chǎn)稅實施已有數(shù)月，但對房價的影響并不太大。為何這個老百姓期盼的降價手段作用不明顯？經(jīng)濟學家們認為，指望房產(chǎn)稅降房價本來就是一個誤解。

　　王訶教授從美國的例子說到，美國的房產(chǎn)稅就不是拿來抑制房價的，房產(chǎn)稅是地方財政的重要來源，修馬路、電燈、水電，建學校、公園都靠它，“房產(chǎn)稅該不該征？我覺得遲早要征，房產(chǎn)稅是地方政府手上的資源，能夠做點地方政府該做的事情。”不過，王訶教授認為，把它當成調(diào)控的手段并不高明，尤其把這種長期的方法拿來當作一個短期抑房價的工具不見得是件好事，也不見得會有效。“你現(xiàn)在要打壓房價，就是說房地產(chǎn)市場有人投機了，投機起碼有20%、30%的收益，你只征收1%、2%的比例有效嗎？”

　　來自上海的吳柏鈞教授也認為，上海的房價短期可能會受一點影響，長期則不會有影響。“到一定程度一個國家必須征收房產(chǎn)稅，但過早的征收房產(chǎn)稅解決不了問題。”

　　一千萬套保障房作用有多大

　　難，怎么分比建多少更關鍵

　　目前國家正通過商品房和保障房兩個體系均衡發(fā)展來平抑房價。對此，范從來教授表示，調(diào)控從單邊向雙邊轉(zhuǎn)型有深遠的意義。“保障房的推出，實際上是住房屬性的回歸。住房既是一般的商品，也有金融屬性，還有社會屬性，它的金融屬性和商品屬性可以通過市場化來解決，但是社會屬性完全市場化可能達不到。1998年啟動了住房商品化以后，到目前為止是一個完全的商品化過程。在商品房之外啟動了大規(guī)模保障房的建設，實際上意味著市場本身要重新定位。”

　　而對于保障房，經(jīng)濟學家們在支持的同時，也提出了更深層次的問題，在明、后年保障房大批量上市之時，如何保證分配的公平？

　　裴長洪教授指出，保障性住房去年全國建了500多萬套，現(xiàn)在還沒有進入分配階段。今年計劃還要建一千萬套，明、后年陸續(xù)上市供應。但實際上保障性住房建設還有很多問題，建并不難，關鍵是分配以及未來的維持運營，這都是大問題，都需要研究。如果實施的不好，人們對保障房分配的不滿甚至要超過對房價的不滿。

　　史晉川教授也表示，這兩天他發(fā)了兩條微博，第一個微博就是關于保障房，“有人問我建保障房是不是一定比不建好，我說不一定，如果分配不好還不如不建。”他建議不要等建好之后再說如何分配，現(xiàn)在趕緊制定保障房的分配制度。政府應該聯(lián)合社區(qū)、銀行等機構，較早地掌握潛在申請人群的信息。高波教授也建議盡早建立保障性住房分配和退出機制。保障性住房上市的條件是什么？上市之后的收益如何分配？廉租房承租人三到五年后收入提高了，還能不能繼續(xù)租，怎么退出？都需要建立健全制度。

　　一句話點評樓市發(fā)展

　　劉志彪：房地產(chǎn)發(fā)展機會更多地在商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)是支撐內(nèi)需擴大的基礎設施。

　　史晉川：過去政府拿了富人的錢，沒有給窮人蓋房子?，F(xiàn)在是不要富人的錢，又要給窮人蓋房子。正確的方法應該是一邊拿富人的錢，一邊給窮人蓋房子。

　　吳柏鈞：長期的房地產(chǎn)發(fā)展非常不確定，因為政府到底堅決到什么程度并不確定，但是短期來說已是“水落石出”。

　　裴長洪：平穩(wěn)過渡，包括價格和交易。

　　王訶：房價不上漲就會下降，不下降就會上漲。

　　高波：保障房的建設將會改變整個市場格局，盡管保障房本身不完全是市場。

　　劉洪玉：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要蓋更好的房子，因為房子消耗了大量的資源，希望能看到更多低碳環(huán)保住宅。

　　范從來：在商品房和保障房的雙贏體系下，地產(chǎn)商應該重新構造商業(yè)模式來求得穩(wěn)定發(fā)展。

　　賈生華：2011年一線城市的房地產(chǎn)市場將是成交明顯回落，價格回穩(wěn)，部分城市回落，三四線城市價格還會上漲。

　　羅伯特·艾特斯坦：今后五年中國經(jīng)濟如果還是持續(xù)快速發(fā)展的話，房價還會漲。

　　■論壇花絮

　　“地產(chǎn)巴菲特”

　　與本報再度結緣

　　美國經(jīng)濟界權威，有著“地產(chǎn)巴菲特”之稱的美國加州大學伯克利分校金融學教授Robert Edelstein，繼去年7月參加本報在上海舉辦的“經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”之后，再次助陣本報論壇。

　　羅伯特·艾特斯坦是有史以來第一位依次擔任美國房地產(chǎn)與都市經(jīng)濟協(xié)會、亞洲房地產(chǎn)學會、世界房地產(chǎn)協(xié)會三大頂尖研究機構領頭人的美國人，為通用、黑石、高盛、LTV鋼鐵、萬豪、蘭德等世界級企業(yè)進行市場前景預測、政策走向分析以及投融資項目可行性分析，收費一般為每工作日5萬美元，有“地產(chǎn)巴菲特”之稱。在去年的論壇中他與《揚子晚報》結緣，此次再度接受本報邀請，與國內(nèi)的專家學者就中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題進行了熱烈的交流和探討。

　　學者織“圍脖”現(xiàn)場直播

　　“圍脖”大軍越來越壯觀了，連經(jīng)濟學家也用上了這個平臺。論壇嘉賓浙江大學教授史晉川在會上提及，前幾天他也剛“被微博”了，但是他不知道微博怎么發(fā)，只好將編輯好的短信發(fā)給網(wǎng)站，讓他們再發(fā)到微博上，史教授第一條微博就是關于保障房建設的。相比之下，南京大學不動產(chǎn)研究中心主任高波教授的“技術”要熟練得多，他常常會利用這個平臺發(fā)表觀點。

　　有趣的是，論壇現(xiàn)場的“圍脖迷”著實不少，不少專家學者和與會者通過手機、IPAD等通訊工具，將現(xiàn)場的專家觀點和精彩對話及時發(fā)至網(wǎng)絡，引發(fā)了網(wǎng)友們的熱烈討論，許多網(wǎng)友在線提出了關于限購令、合適買房、通貨膨脹等問題，希望專家進行解答。

　　對于當前人們最為關注的房價漲跌問題，裴長洪教授在回答支持人提問時笑稱，關于房價上漲和下跌的預測，經(jīng)濟學家的本事只是解釋為什么現(xiàn)在會這樣，然后根據(jù)他的立場提出一個判斷，事情應該會變成什么樣。如果要精確到什么事情什么時候會發(fā)生、結果會怎么樣，那基本上是算命先生的事情，社會對經(jīng)濟學家的作用應該有一個正確的認識。就像美國很多著名的經(jīng)濟學家都沒有預測出金融危機一樣，要求經(jīng)濟學家非常精確地預測房價漲跌也是不現(xiàn)實的。

　　支招調(diào)控

　　如何避免房地產(chǎn)的

　　調(diào)控“耐藥性”

　　房地產(chǎn)調(diào)控年年在調(diào)，像去年以來還加快了節(jié)奏，可樓市就像有了“耐藥性”，一旦政策稍有放松，“病情”又會復發(fā)。市場為何總在調(diào)控中起起落落？這一輪調(diào)控之后，如何找準癥結，避免市場反彈？

　　賈生華教授對“十二五”中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較樂觀，他認為，目前被冰凍的需要依然存在。“現(xiàn)在購買的愿望、購買的能力都是有的，就是不許可，一旦冰凍有所回暖的話，需要會很快轉(zhuǎn)化成需求。”

　　那么在需求解凍之時，如何避免市場的反彈？賈生華教授認為，應做一些發(fā)展模式的提升、轉(zhuǎn)換和提高。“政府現(xiàn)在也在積極的想辦法，我們注意到中央政府提出先限購、限貸，再積極設計房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)發(fā)展的制度安排和模式。”賈生華教授認為調(diào)控根源還是土地制度。“要增加城市的土地供應節(jié)奏、規(guī)模，保證供應量，不能保底價?，F(xiàn)在政府不到起拍價就流拍，要讓政府不能流拍，必須把它拋出去，甚至要降到基準地價以下，這樣供應量就上去了。”

　　對于未來的房地產(chǎn)市場，裴長洪教授總結了兩句話，“中央政府的意圖一要建立一個以政府為主的保障房體系，二是以市場為主的多層次的商品住房體系。這里面文章就多了，以市場為主，價格管不管？管不管需求，搞不搞限購？”

　　裴長洪教授用一個經(jīng)典例子說明了調(diào)控有時也可以“不管”。1962年，經(jīng)歷三年困難時期國內(nèi)物價上漲，市場只需要70億的貨幣流通量，但實際發(fā)了130億。雖然當時物價是政府嚴管的，但消化多出的60億卻用了一個“不管”的作法。“用外匯進口伊拉克蜜棗，進口高級糖果，自己也生產(chǎn)一點高級點心拿到市場去賣，價格不管制，隨便買，一下子這些高級的‘奢侈品’就回籠了60億人民幣，價格就平穩(wěn)下來?，F(xiàn)在調(diào)價格的手段比那時多多了，存款準備金、利息，但這個故事給我們一個啟示，就是你要管的時候不可能什么都管住，你只能管一塊，放一塊，才能真正管住。北京市為什么這次房價目標受到贊揚，因為說了一個穩(wěn)中有降，其實北京要降的是跟老百姓直接相關的新建普通商品住宅，容積率1以上，面積140平方米以下。多層次的商品住宅體系里面，既包含了降和管，也包含了放，不能夠只管不放，也不能只降不升。對價格我們要有個理性的認識，升與降都是要對應不同的利益主體，不能籠統(tǒng)化、一刀切。”

　　建議三：區(qū)分市場，別誤傷剛性需求

　　這一輪的限貸、限購等調(diào)控手段在打壓投資投機的同時，也誤傷了一部分剛需和改善型需求。對此，劉洪玉教授建議，讓房地產(chǎn)的投資市場和使用市場有比較明確的區(qū)分，別讓調(diào)控影響居民正常的消費。“有人跟我說，銀行向來是喜歡把錢投給資信等級比較高的階層，所以買第二套房子的人，銀行愿意借給他，因為風險小。而很多首次購房的，買小房子的人，往往很難得到金融支持。”對此，劉洪玉教授指出，在美國，一般講房地產(chǎn)市場都是商業(yè)地產(chǎn)，住房又是另外一個領域的問題。如果我們的房地產(chǎn)市場和住房市場分開，該保障的或者是該支持的能做到位，會更利于市場的發(fā)展，促進百姓解決安居問題。