央行降準(zhǔn)后多地房貸利率下調(diào) 購(gòu)房的需求仍難拉動(dòng)

去年年末，北京首套房最低上浮10%，部分銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%-30%。如今，北京房貸利率悄然下跌，主流利率是基準(zhǔn)利率上浮10%。

央行降準(zhǔn)之后，房貸利率開始下滑。

近日有消息稱，北京地區(qū)有個(gè)別銀行首套房貸款利率下調(diào)為基準(zhǔn)利率上浮5%，不過(guò)主流利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上浮20%。第一財(cái)記者致電四大行北京網(wǎng)點(diǎn)后，銀行工作人員均表示當(dāng)前首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，目前沒(méi)收到通知會(huì)調(diào)整。

隨著近期房地產(chǎn)政策的松動(dòng)，部分城市銀行快速做出反應(yīng)，下調(diào)房貸利率。北京之外，上海、廣州均有所調(diào)整。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房貸利率下調(diào)對(duì)剛需群體來(lái)說(shuō)是利好，但從交易量上來(lái)說(shuō)，不會(huì)有太大拉動(dòng)。

多地下調(diào)房貸利率

去年年末，北京首套房最低上浮10%，部分銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%-30%。如今，北京房貸利率悄然下跌，主流利率是基準(zhǔn)利率上浮10%。

融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份，北京首套房貸款平均利率為5.47%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮11.63%，二套房貸款平均利率為5.90%。北京地區(qū)的30家銀行中，有24家銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，5家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%至30%，另有1家銀行分行停貸。

在和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，銀行降低信貸利率是很正常的經(jīng)營(yíng)決策。隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的增加，銀行手中可以調(diào)動(dòng)的信貸資金量級(jí)有明顯上升。新的一年，房企信貸額度全面放開，銀行的主要訴求便是把資金盡快變?yōu)樾刨J產(chǎn)品。

“受持續(xù)性降準(zhǔn)政策的影響，銀行本身流動(dòng)性在改善，有助于擴(kuò)大放貸規(guī)模。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

北京之外，上海、廣州也有所動(dòng)作。

上海房貸利率處于全國(guó)低位，首套房貸最低利率可以申請(qǐng)95折。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，近日，上海多家銀行進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，截至2019年1月3日，上海地區(qū)首套平均利率降至5.09%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮3.9%水平，較2018年12月初監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)5.19%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

目前，上海地區(qū)可執(zhí)行95折優(yōu)惠的銀行數(shù)量增至10家，未執(zhí)行最低95折利率的銀行，近期也下調(diào)了首套房貸上浮比例。浦發(fā)、光大、恒生、友利等銀行目前的首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，其中光大銀行的首套房貸利率曾最高上浮至30%。

此外，廣州地區(qū)多家銀行也跟進(jìn)下調(diào)房貸利率，下調(diào)幅度大致在基準(zhǔn)5-10個(gè)百分點(diǎn)。但鑒于廣州地區(qū)此前的房貸利率都是基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，盡管有所回調(diào)，其房貸利率依然是在基準(zhǔn)利率之上，最低的房貸利率依然是在基準(zhǔn)利率上浮5%的水平。

購(gòu)買力仍難激活

多城松動(dòng)，房貸利率拐點(diǎn)已至？融360大數(shù)據(jù)研究院預(yù)測(cè)，2019年1月全國(guó)房貸平均利率將出現(xiàn)小幅回調(diào)。

2019年，貨幣政策依舊保持穩(wěn)健?！八删o適度”保障了資金流動(dòng)性合理充裕，資金面利好情況出現(xiàn)。新年開始，貸款需求迎來(lái)一波高潮，銀行可能通過(guò)降低利率來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，提升業(yè)務(wù)量。

“利率下調(diào)有利于降低剛需的置業(yè)成本，同時(shí)銀行間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之加劇?！?融360房貸分析師李唯一說(shuō)，交易量上暫時(shí)不會(huì)得到強(qiáng)力拉升，總體影響屬于利好剛需偏多，市場(chǎng)穩(wěn)定概率大。

但目前樓市政策依舊嚴(yán)格。投資性質(zhì)資金基本離場(chǎng)，剩下的剛需支占據(jù)目前市場(chǎng)中較大的份額?！笆袌?chǎng)下行趨勢(shì)不會(huì)因此改變?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)在還達(dá)不到寬松的環(huán)境。即使利率下調(diào)，相對(duì)基準(zhǔn)利率來(lái)說(shuō)，也是上浮狀態(tài)。

對(duì)于一二線大城市來(lái)說(shuō)，房貸利率微調(diào)，背后依然是高房?jī)r(jià)的基調(diào)?！皩?duì)樓市的影響，依然微不足道?！睆埡陚フf(shuō)，高房?jī)r(jià)之下，利率下調(diào)依然難以激活普通老百姓的購(gòu)買力。只有房?jī)r(jià)真正下降，市場(chǎng)才會(huì)好轉(zhuǎn)。

郭毅也認(rèn)同這一看法，目前制約購(gòu)房者需求的主要是首付比例過(guò)高，利率的上浮下調(diào)對(duì)購(gòu)房需求的拉動(dòng)沒(méi)有直接作用。

對(duì)于此類做法是否有信號(hào)意義，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為全國(guó)很多城市的商業(yè)銀行或也會(huì)有類似動(dòng)作，有助于防范市場(chǎng)交易下跌太厲害的風(fēng)險(xiǎn)。雖然銀行本身不會(huì)明確發(fā)文放松貸款政策，但在具體操作中確實(shí)有放松的跡象。