樓市調(diào)控，下一步落子何處

    截至3月31日，全國(guó)92.5%的城市已經(jīng)公布了今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，但關(guān)于調(diào)控目標(biāo)的討論仍然不絕于耳。

　　如何看待各地調(diào)控目標(biāo)？房?jī)r(jià)是不是真的不可能下降？要更好地調(diào)控，還有哪些手段？幾位專家日前在人民網(wǎng)接受訪談時(shí)，就這些問題進(jìn)行了分析。

　　調(diào)控目標(biāo)還有調(diào)整空間嗎

　　部分城市或?qū)⒄毡本?ldquo;穩(wěn)中有降”目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任文林峰認(rèn)為：“這次中央已經(jīng)下定決心，要讓地方政府承擔(dān)更多調(diào)控責(zé)任，從根本上把房?jī)r(jià)控制住。”

　　然而，地方政府提出的漲幅10%左右的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，顯然不能讓多數(shù)老百姓滿意，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也及時(shí)發(fā)出通知，要求各地聽取社會(huì)意見酌情調(diào)整已經(jīng)公布的目標(biāo)。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)黃嵐指出：“地方政府現(xiàn)在提出的調(diào)控目標(biāo)，也是考慮綜合因素，既要讓百姓滿意，又要有手段實(shí)現(xiàn)，并且盡量避免對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成沖擊。房?jī)r(jià)調(diào)控如果是硬指標(biāo)、硬著陸的話，也會(huì)帶來(lái)不少負(fù)面效果。”

　　重慶市曾提出，讓普通家庭通過(guò)正常收入，6.5年能買得起一套中小戶型普通住房的調(diào)控目標(biāo)。文林峰認(rèn)為，這樣的目標(biāo)更有實(shí)際意義，也更能讓百姓接受。但是，在重慶這樣房?jī)r(jià)不太高、且一直比較穩(wěn)定的城市，這樣的算法有意義。但在北京、上海等城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)處在很高的水平上，普通家庭二三十年也難以買得起房，很難公布類似的調(diào)控目標(biāo)。

　　盡管有難度，但房?jī)r(jià)調(diào)控關(guān)系百姓民生，關(guān)乎政府公信力。專家認(rèn)為，會(huì)有部分城市參照北京“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，調(diào)整已經(jīng)公布的目標(biāo)。

　　保障房建設(shè)資金怎么保障

　　公租房基金借助社會(huì)資本，已獲國(guó)務(wù)院批復(fù)

　　專家指出，如果供求關(guān)系不解決的話，房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”是非常難辦的事情。在遏制不合理需求的同時(shí)，還要努力增加供應(yīng)，尤其是普通商品房和保障性住房的供應(yīng)。

　　“我們?cè)诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)上的欠賬，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)需求過(guò)大，推動(dòng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。” 黃嵐表示，“中央明確提出未來(lái)5年要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，如果這3600萬(wàn)套能夠如期交付的話，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生大調(diào)整，保障房和商品房能各占到50%的比例，對(duì)穩(wěn)定甚至降低房?jī)r(jià)將起到明顯作用。”

　　以北京為例，北京市今年將通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障房20萬(wàn)套以上；竣工保障房10萬(wàn)套；今年保障房供地1330公頃，占住宅用地52%。

　　但問題在于，保障房建設(shè)需要大量資金投入。相關(guān)機(jī)構(gòu)曾測(cè)算，3600萬(wàn)套保障房需要投資額高達(dá)5.5萬(wàn)億。地方政府一方面要投入大量資金建設(shè)保障房，另一方面，由于調(diào)控很可能導(dǎo)致土地出讓收益減少。隨著保障房建設(shè)和調(diào)控的深入，地方財(cái)政的壓力將進(jìn)一步加大，進(jìn)退維谷。

　　文林峰表示，大規(guī)模建設(shè)保障房尤其是公租房，僅靠財(cái)政“一條腿”是不夠的，有關(guān)部門正在研究有關(guān)優(yōu)惠政策，以吸引更多社會(huì)資本和民間資本參與到保障房建設(shè)中。

　　據(jù)悉，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)一直在積極籌備我國(guó)首支“公租房基金”，用社會(huì)資本的力量做補(bǔ)充，為建設(shè)保障房出力。據(jù)黃嵐介紹，公租房基金已經(jīng)得到國(guó)務(wù)院批復(fù)，很快就將正式成立，規(guī)模預(yù)計(jì)為100億元—300億元。

　　調(diào)控加碼，還有哪些手段

　　本月初國(guó)務(wù)院將派八個(gè)督查組到各地，結(jié)果向社會(huì)公布

　　據(jù)悉，4月初國(guó)務(wù)院將派出8個(gè)督查組到各地督查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)的情況和調(diào)控成效，督查結(jié)果將對(duì)社會(huì)公布。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表態(tài)，調(diào)控政策仍有儲(chǔ)備，一旦房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)異動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控力度還將進(jìn)一步加碼。

　　“從現(xiàn)有的手段看，最有效的是擴(kuò)大限購(gòu)政策的范圍。”文林峰表示，“現(xiàn)在出臺(tái)限購(gòu)政策的城市并不是很多。一些沒有出臺(tái)限購(gòu)政策的城市房?jī)r(jià)還在大幅度地上漲，比如說(shuō)北京周邊的河北地區(qū)，還有三四線城市。”

　　“對(duì)多數(shù)老百姓而言，買房還是最好的資產(chǎn)保值增值的辦法。目前情況下，很多資金已經(jīng)開始流向一線城市周邊沒有限購(gòu)的城市，它們的房?jī)r(jià)直指一線城市。”黃嵐表示，這說(shuō)明社會(huì)上流動(dòng)性過(guò)剩、而居民投資渠道過(guò)窄，應(yīng)設(shè)法拓寬投資渠道。

　　提高百姓的住房支付能力，一方面要控制住房?jī)r(jià)，另一方面要努力提高居民收入。這樣，收入在增加，房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，未來(lái)能“買得起房”的預(yù)期會(huì)更穩(wěn)定，居民心里才踏實(shí)。同時(shí)，應(yīng)該通過(guò)稅收、金融手段，降低購(gòu)買自住型住房的成本，讓房子真正用來(lái)給人住。

　　文林峰建議，應(yīng)大幅度降低公積金的貸款利率，這樣更多普通家庭能通過(guò)公積金貸款買房，月供負(fù)擔(dān)不會(huì)太重。同時(shí)，各地應(yīng)該積極采取措施，盤活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，讓人們有更多渠道通過(guò)市場(chǎng)解決住房問題。通過(guò)分散需求，居民就不需要全部擠到商品房市場(chǎng)上買房，政府保障的壓力也會(huì)大大減小。