一線城市房?jī)r(jià)顯“松動(dòng)”信號(hào) 地方政府心理矛盾

    隨著一季度的結(jié)束，《瞭望》新聞周刊記者采訪觀察到：近兩個(gè)月來(lái)，“多管齊下”疊加效應(yīng)漸顯，市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)、投機(jī)投資“絕跡”、土地低價(jià)成交，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)不上漲甚至下跌的基本態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。與此同時(shí)，一些地方開(kāi)始擔(dān)憂稅收和土地收益減少，在出臺(tái)“限購(gòu)令”、“控房?jī)r(jià)目標(biāo)”時(shí)表現(xiàn)出觀望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反映目標(biāo)過(guò)于“寬松” 

　　年初出臺(tái)的“國(guó)八條”要求各城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。按照這個(gè)要求，要求公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市應(yīng)該是全國(guó)600多個(gè)城市。截至3月30日，只有57個(gè)城市公布，公布的比例不足一成。

　　從已公布城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，絕大多數(shù)參考了“當(dāng)?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速”這兩個(gè)目標(biāo)，有的城市要求今年新建住房的價(jià)格漲幅，不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度；有的將房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)控制在人均可支配收入增幅范圍內(nèi)。除了北京市明確表示房?jī)r(jià)要穩(wěn)中有降，上海漲幅要控制在8%以下，蘭州、銀川、岳陽(yáng)將上漲目標(biāo)定在10%以內(nèi)外，其他的城市幾乎都在10%～15%之間。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)向本刊記者表示，這些城市出臺(tái)的目標(biāo)旨在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，卻沒(méi)有一個(gè)城市提及“居民住房支付能力”這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)的控制目標(biāo)也很模糊，不僅沒(méi)有表現(xiàn)出地方政府控制房?jī)r(jià)的決心，反而給人一種房?jī)r(jià)今年還要上漲的預(yù)期。

　　呼和浩特市民劉長(zhǎng)靜對(duì)本刊記者說(shuō)，政府控制房?jī)r(jià)上漲的速度是個(gè)好事情，但是對(duì)于我們剛參加工作時(shí)間不長(zhǎng)的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還是太高了，每個(gè)月都把工資還貸款，基本生活就沒(méi)有保障了，“作為普通的工薪階層，我還是感覺(jué)地方的控制目標(biāo)太寬松了，希望房?jī)r(jià)不要再漲了，要是能降一點(diǎn)就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房?jī)r(jià) 

　　受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地不論是否出臺(tái)“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響都不大。“國(guó)八條”雖然才出臺(tái)不到兩個(gè)月，“限購(gòu)”、“限貸”、“防地王”、“保障房放量”等政策層層加碼，瞄準(zhǔn)樓市癥結(jié)實(shí)施精確打擊，樓市風(fēng)向已經(jīng)轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2月份，北京、上海、重慶、深圳、杭州、南京等熱點(diǎn)城市住宅成交量同比減少均在5成以上，最高降幅達(dá)7成。3月中上旬，北京房地產(chǎn)成交量同比降4成，上海同比減少約5成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1～2月全國(guó)商品房銷售面積增幅同比下降達(dá)24.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　土地交易方面，2月份，全國(guó)120個(gè)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，幾乎所有二線城市地塊均以底價(jià)成交。全國(guó)土地市場(chǎng)成交量下跌超過(guò)50%。120個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1582元/平方米，環(huán)比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折風(fēng)”。在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“遠(yuǎn)洋一方”新開(kāi)樓盤每平方米的銷售價(jià)格較前一批次均價(jià)便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的實(shí)際售價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。在南京，宋都美域等樓盤也推出“貼息補(bǔ)稅”活動(dòng)，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬(wàn)元。

　　高檔住宅市場(chǎng)幾乎“冰凍”。2月份上海高檔二手房成交僅占全部成交量的3%，其他城市二手房市場(chǎng)成交亦呈現(xiàn)類似特點(diǎn)。南京市面上小戶型低價(jià)房的成交占比越來(lái)越大，別墅、豪宅的投資者幾乎為零。

　　“房?jī)r(jià)松動(dòng)很可能從高檔房和熱點(diǎn)片區(qū)開(kāi)始，因?yàn)楝F(xiàn)在既沒(méi)人愿意買，而且也買不起。”南京某企業(yè)高管張明給本刊記者計(jì)算，新城區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格都到了1.5萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元每平方米，一套大戶型起碼要兩三百萬(wàn)元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，首付六成就要100多萬(wàn)元現(xiàn)金。與此同時(shí)，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。

　　南洋地產(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鐘沛為本刊記者分析說(shuō)，調(diào)控政策從三個(gè)方面“卸”去了高房?jī)r(jià)的支撐力量：

　　購(gòu)買力方面，“限購(gòu)令”讓投機(jī)炒作資本大量轉(zhuǎn)向債券和基金市場(chǎng)，現(xiàn)在市面上超過(guò)8%的基金幾乎都買不到了，而剛性需求只能買得起面積小的房子。“購(gòu)買力縮水達(dá)5成以上，比業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)還要大。”

　　開(kāi)發(fā)商方面，大型開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流緊張。年報(bào)顯示，我國(guó)股市42家房地產(chǎn)企業(yè)去年凈利潤(rùn)大幅上升40.5%。但同時(shí)，這些開(kāi)發(fā)商去年負(fù)債合計(jì)超過(guò)6000億元，同比增長(zhǎng)50%。42家公司去年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-513.3億元，同比下降了306%。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是只有出錢，沒(méi)有進(jìn)錢，誰(shuí)還敢漲價(jià)？”

　　土地價(jià)格方面，“防地王”成為一根紅線，地方靠抬地價(jià)拉房?jī)r(jià)已不可能。

　　調(diào)控博弈還在持續(xù) 

　　365地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡光輝向本刊記者表示，嚴(yán)厲的調(diào)控充分暴露出房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，銀行的資金一旦“退潮”，樓市中的泡沫立刻顯現(xiàn)。在他看來(lái)，這也給大家一個(gè)冷靜反思的機(jī)會(huì)，一線城市房?jī)r(jià)整體達(dá)到現(xiàn)在的高位，是一種群體不理智行為造成的，不僅有地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推動(dòng)，“現(xiàn)在就連一些開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始贊同調(diào)控，因?yàn)榀偪竦臐q價(jià)讓大家都感到心慌，覺(jué)得難以長(zhǎng)久。”

　　“對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性不可低估。樓市近日再次傳出降價(jià)信號(hào)，但是并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商或捂盤，或觀望，或惜售，并以少量房源試探市場(chǎng)，博弈才剛剛開(kāi)始。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的尹曉波說(shuō)。同時(shí)，地方融資平臺(tái)前幾年大量借貸之后，對(duì)于土地出讓收益的依賴性增強(qiáng)。這輪調(diào)控不僅調(diào)的是樓市，更是對(duì)地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式能力的調(diào)控，預(yù)計(jì)調(diào)控持續(xù)下去遭遇的阻力也會(huì)更大。

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，目前人們擔(dān)心的問(wèn)題有三：一是政策過(guò)早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機(jī)者的“念頭”，否則必然反彈；二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財(cái)政“吃緊”，可能會(huì)想各種辦法“抬市”；三是政策調(diào)控“盲點(diǎn)”。這輪調(diào)控的重點(diǎn)在一線城市、熱點(diǎn)城市，但是在部分二、三線城市，仍存在房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，要防止“按下葫蘆起來(lái)瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊記者建議，國(guó)家的調(diào)控包括大量公租房的建設(shè)，建議各地盡早公布公租房的申請(qǐng)條件，盡快細(xì)化保障范圍，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開(kāi)始排隊(duì)搖號(hào)，這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早作選擇。

　　胡光輝也建議，由銀監(jiān)會(huì)、國(guó)稅局督察地方相關(guān)部門的落實(shí)情況，如果金融、稅收兩個(gè)政策能得到持續(xù)嚴(yán)格的落實(shí)，預(yù)計(jì)今年四季度房?jī)r(jià)下降2～3成的可能性很大。