深圳新版容積率規(guī)劃標準出爐 基礎(chǔ)開發(fā)強度將獲提升

繼2017年11月發(fā)布局部修訂草案公示的通告后，深圳市新版密度分區(qū)與容積率規(guī)劃標準終于落定 。2019年1月3日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》(2014年1月1日施行，以下簡稱《深標》)第4章密度分區(qū)與容積率規(guī)劃標準已經(jīng)獲得深圳市政府備案并經(jīng)深圳市規(guī)劃國土委正式印發(fā)施行(深規(guī)土【2018】998號)。

相對于2014年頒布施行的《深標》第四章內(nèi)容，此次局部修訂對城市各類用地密度指引、容積計算、地塊修正系數(shù)等重要內(nèi)容進行了一定調(diào)整，包括取消原密度六區(qū)，上調(diào)中密度到低密度的居住用地地塊的基礎(chǔ)容積率和容積率上限，取消商服用地和工業(yè)用地容積率上限。有業(yè)內(nèi)分析表示，此次修訂版對正在進行申報及未來申報的城市更新、土地整備等存量土地開發(fā)項目將會產(chǎn)生重大影響。受修訂內(nèi)容影響，密度二區(qū)和密度三區(qū)范圍有所擴大，許多項目的基礎(chǔ)開發(fā)強度將獲得提升，各類型用地在基準容積率和基礎(chǔ)容積測算方式上，修訂內(nèi)容都普遍提升了標準線。

密度分區(qū)“六變五”

此次局部修訂的第4章將《深標》的六個密度分區(qū)調(diào)整為五個，取消了原密度六區(qū)，部分濱海、濱水地區(qū)納入密度五區(qū)，機場、港口、核電站等特殊管理地區(qū)不再納入密度分區(qū)管制。

根據(jù)修訂內(nèi)容，因城市規(guī)劃調(diào)整而出現(xiàn)的密度分區(qū)未覆蓋用地，一般地區(qū)原則上按相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定；臨近生態(tài)敏感地區(qū)原則上比相鄰片區(qū)密度分區(qū)下降一級確定。

同時，此次局部修訂版《深標》還提出對城市建設(shè)用地密度分區(qū)應(yīng)適時進行動態(tài)修訂的要求。明確規(guī)定，因城市規(guī)劃調(diào)整而出現(xiàn)的密度分區(qū)未覆蓋用地，位于一般地區(qū)的原則上按相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定；用地臨近生態(tài)敏感地區(qū)的，原則上應(yīng)比相鄰片區(qū)密度分區(qū)下降一級確定地塊容積及容積率。

對比《深標》和此次修訂后的密度分區(qū)圖可以看出，南山留仙洞片區(qū)、福田皇崗中心片區(qū)、羅湖口岸片區(qū)，龍崗布吉中心及寶安松崗中心等片區(qū)在密度分區(qū)上有所上調(diào)。合一城市更新集團分析表示，密度升區(qū)主要集中在深圳市重要戰(zhàn)略地區(qū)以及城市次中心或組團中心，有條件支撐片區(qū)高強度開發(fā)。而在臨近生態(tài)環(huán)境較敏感地區(qū)及生態(tài)區(qū)內(nèi)片區(qū)的密度分區(qū)則普遍下調(diào)。

增加混合修正權(quán)重

依據(jù)此次修訂內(nèi)容，地塊容積將由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎勵容積三部分組成。其中，地塊基礎(chǔ)容積是在密度分區(qū)確定的基準容積率的基礎(chǔ)上，根據(jù)微觀區(qū)位影響條件(地塊規(guī)模、周邊道路和地鐵站點等)進行修正的容積部分；地塊轉(zhuǎn)移容積是地塊開發(fā)因特定條件，如公共服務(wù)設(shè)施、市政交通設(shè)施、歷史文化保護、綠地公共空間系統(tǒng)等因公共利益制約而轉(zhuǎn)移的容積部分；地塊獎勵容積是為保障公共利益目的實現(xiàn)而獎勵的容積部分，地塊獎勵容積最高不超過地塊基礎(chǔ)容積的30%。

修訂版內(nèi)容對于單一地塊基礎(chǔ)容積計算方式未作調(diào)整，但對混合功能用地計算方式進行了“升級”，增加了地塊基礎(chǔ)容積混合修正系數(shù)，以規(guī)劃確定的地塊基礎(chǔ)容積混合功能比例為目標，確定最終的混合用地地塊基礎(chǔ)容積。

深圳鼎鴻發(fā)展顧問有限公司分析稱，《深標》直接用各類功能建筑面積占總建筑面積的比例與基準容積率相乘所得基礎(chǔ)容積率，會造成因不同功能基準容積率不同，而導致的某類功能建筑面積的占比被放大和縮小。

有的上限取消有的上浮

此外，此次發(fā)布的局部修訂版還將原征求意見稿中有關(guān)居住地塊容積率指引內(nèi)容進行了變更，仍然沿用14版深標分三個等級區(qū)間，但對于密度三區(qū)近地鐵站點區(qū)域政策傾斜明顯。結(jié)合建設(shè)用地密度分區(qū)圖不難發(fā)現(xiàn)，密度三區(qū)正是深圳面積占比最大、涉及居住地塊面積最廣的區(qū)域。

依據(jù)修訂版內(nèi)容，密度一、二區(qū)容積率標準不變(基準容積率為3.2，上限為6.0)；密度三區(qū)容積率調(diào)整幅度較大，基準容積率為3.0(原為2.8)，容積率上限為5.5(原為5.0)，密度三區(qū)內(nèi)位于地鐵站點500米范圍內(nèi)的用地，容積率上限為6.0；密度四區(qū)、五區(qū)在14版深標上也普遍提升基礎(chǔ)開發(fā)強度。

在商服用地和工業(yè)用地方面，修訂版《深標》全面取消了容積率上限的要求。其中，商業(yè)服務(wù)用地密度一區(qū)的基準容積率在此次發(fā)布的局部修訂版中并未調(diào)整，仍沿用5.4；密度二到五區(qū)的基準容積率均有上調(diào)。

工業(yè)用地地塊容積率指引方面，此次局部修訂的第4章在14版深標按照用地性質(zhì)劃分的基礎(chǔ)上，增添了按照密度分區(qū)的劃分維度。其中，密度一、二、三區(qū)的新型產(chǎn)業(yè)用地基準容積率為4.0，普通工業(yè)用地基準容積率為3.5。

觀點

基礎(chǔ)容積部分

建筑量降低

合一城市更新集團則分析表示，同前年公布的征求意見稿比較，此次修訂版的《深規(guī)》敲定的基礎(chǔ)容積部分建筑量有所降低。

以一塊10000㎡的居住+商業(yè)混合用地舉例分析，合一城市更新集團稱，居住功能占比69%，商業(yè)功能占比31%，同等條件下，按征求意見稿計算，基礎(chǔ)容積4 .79萬㎡，按《條文》計算，基礎(chǔ)容積4 .49㎡，減量大約0.3萬㎡?！稗D(zhuǎn)移容積與基礎(chǔ)容積率(基礎(chǔ)容積/開發(fā)建設(shè)用地面積)成正比，基礎(chǔ)容積的減量必定會帶來轉(zhuǎn)移容積的減量，整體開發(fā)量降低”，合一城市更新集團方面認為。