2019年樓市：樓市未來(lái)五大猜想 剛需應(yīng)該如何做？

猜想一：大部分城市的調(diào)控政策將逐步放開。

在比較低迷的市場(chǎng)大勢(shì)下，未來(lái)很多城市有可能取消限價(jià)限簽。

首先放開限價(jià)。第一個(gè)放開應(yīng)該是放開限價(jià)，因?yàn)楝F(xiàn)在很多城市的價(jià)格沖不上去了，未來(lái)很有可能會(huì)敞開對(duì)發(fā)展商的限價(jià)。

緊接著取消限簽。為了使整個(gè)城市的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好看一些，很多時(shí)候簽約會(huì)受到一定程度的限制；但是未來(lái)不排除政策調(diào)控會(huì)逐步放開。

猜想二：上半年，大部分地區(qū)房?jī)r(jià)呈下滑趨勢(shì)

2019年的上半年，是第一次買房和換房的好時(shí)間，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候政府還是以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主。

2018 年房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，在 2019 年應(yīng)該也是如此。 在 2018 年 12 月 24 日舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部指出，2019 年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019年的上半年，大部分城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)緩慢的下滑，這個(gè)是承接2018下半年的趨勢(shì)。

猜想三：商業(yè)銀行或會(huì)對(duì)利率做調(diào)整

從去年下半年開始，內(nèi)地很多三四線城市，由于銀行的頭寸比較緊，發(fā)展商拿不到按揭款，所以很多銀行出現(xiàn)了一些非常規(guī)政策，能接受利率上浮30%-50%的買房人，就可以優(yōu)先拿到按揭款。

如果要堅(jiān)持利率在20%，就需要花較長(zhǎng)的時(shí)間等待，但時(shí)間一長(zhǎng)，可能房子就被別人買走了。

2019年上半年，估計(jì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)較為低迷，而在這段時(shí)間銀行的頭寸比較充裕，如何把款放到一個(gè)優(yōu)良的資產(chǎn)上面，就又變成了銀行的壓力。中國(guó)老百姓欠債要還的意識(shí)非常強(qiáng)，所以買房所產(chǎn)生的個(gè)人按揭款絕對(duì)是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)。

只要銀行開始競(jìng)爭(zhēng)，房貸利率上浮比例將有可能會(huì)下降，商業(yè)銀行或會(huì)對(duì)利率做一些調(diào)整。

猜想四：國(guó)家的貨幣供應(yīng)偏穩(wěn)健

有人預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)下滑一定還會(huì)像2009年一樣大水漫灌。從現(xiàn)在國(guó)家現(xiàn)行的政策和執(zhí)行的精神來(lái)看，不會(huì)大水漫灌。

大水漫灌會(huì)帶來(lái)后續(xù)的通貨膨脹壓力，由此而產(chǎn)生的物價(jià)上漲，將會(huì)給城市居民帶來(lái)巨大的生活壓力，可能引起社會(huì)的動(dòng)蕩。這種情況應(yīng)該盡量避免，所以國(guó)家在2019年的貨幣供應(yīng)是偏穩(wěn)健的。

有人預(yù)計(jì)2019年的貨幣政策會(huì)在6%，也有6.3%-6.5%，但我們研究，穩(wěn)健的貨幣政策應(yīng)該在8%左右，比國(guó)家的GDP增長(zhǎng)略高。假設(shè)貨幣政策在6.3%上浮40%左右，也就是8%。

猜想五：房產(chǎn)稅很有可能會(huì)出臺(tái)

近日，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)政協(xié)相關(guān)提案做出回復(fù)，預(yù)計(jì)2019年上半年公布房產(chǎn)稅草案，最早2020年完成國(guó)家層面立法。

房產(chǎn)稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。房產(chǎn)稅的出臺(tái)，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制的重要方式之一，讓房屋回歸居住屬性。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)及國(guó)內(nèi)試點(diǎn)情況來(lái)看，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)更重要的是作為政府財(cái)政的一項(xiàng)補(bǔ)充，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也是微乎其微的，但可以有效打擊投資炒房的行為。

房產(chǎn)稅或?qū)ⅰ耙虺鞘┎摺?。有人預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅三年五年推不出來(lái)，但從國(guó)家經(jīng)濟(jì)財(cái)政這個(gè)分析來(lái)看，只要房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，國(guó)家這個(gè)稅收推出的可能性會(huì)很大，且很大可能會(huì)因城施策。

房產(chǎn)稅的推出或者會(huì)引起一小部分房子比較多的人的不滿，但是，對(duì)于大部分只有一套房子的人或者沒房子的人，這是一個(gè)利好政策。

中國(guó)的老百姓不患寡而患不均，如果老王有五套房子被國(guó)家收了稅，那么這個(gè)事對(duì)于很多只有一套房子或者沒房子的人來(lái)說(shuō)確是件很開心的事。

所以在這種情況下，房產(chǎn)稅的推出不會(huì)引起大面積的社會(huì)問(wèn)題。但小問(wèn)題確是不可避免的，房產(chǎn)稅的推出，將會(huì)引起一部分富裕階層、權(quán)力階層及壟斷產(chǎn)業(yè)階層這些人群的不滿。

房產(chǎn)稅不是市場(chǎng)漲跌的重要因素。估計(jì)房產(chǎn)稅最早將在2019年，最遲2020年推出，房產(chǎn)稅的推出早期會(huì)引發(fā)一部分投資者拋盤。但預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅的征收強(qiáng)度不大，因此不會(huì)引發(fā)大面積的拋盤。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的下跌也不會(huì)起到?jīng)Q定性的作用，所以房產(chǎn)稅的推出不是讓市場(chǎng)漲跌的一個(gè)重要因素。

對(duì)此，筆者有以上兩大建議：

1、剛需剛改的朋友可以抓緊上車

2019年下半年和2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的變動(dòng)，相關(guān)政策也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有太大的影響。根據(jù)這些預(yù)測(cè)。

建議：剛需剛改的朋友，要利用好這半年左右的窗口期，趕快買房上車。

2、投資的朋友建議減持手中房產(chǎn)

投資的朋友可以出手一部分房產(chǎn)，換取一定的資產(chǎn)流動(dòng)性。因?yàn)槲磥?lái)房?jī)r(jià)大幅度上漲的可能性不太大，如果資產(chǎn)流動(dòng)性差，會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)壓力。