我國住房空置率較高 空置稅或比房產(chǎn)稅更精準有效

2017年，我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%，二三線城市空置率高于一線城市。日前，由西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示，自2011年以來，我國城鎮(zhèn)住房空置率呈上升趨勢，由2011年的18.4%上升為2017年的21.4%，城鎮(zhèn)空置住房數(shù)量增加到6500萬套。與國際相比，我國住房空置率仍處較高水平。

西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，適量的空置住房有助于住房市場，但應(yīng)警惕城鎮(zhèn)住房高空置率帶來的風險，如由住房貸款引發(fā)的金融風險等。他建議，應(yīng)研究制定空置稅和房產(chǎn)稅，從而盤活空置住房。不過，就目前我國現(xiàn)狀而言，實施房產(chǎn)稅的條件尚未成熟。

空置住房與城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)

近年來，我國家庭住房擁有率呈穩(wěn)步上升趨勢。同時，我國家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全體家庭的比例）也在逐漸上升，2017年為85.0%，位于全球前列。其中，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為80.8%，農(nóng)村家庭住房自有率為93.6%，城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，相較于2013年和2015年均有所上升。

伴隨著家庭住房自有率的上升，住房空置率備受市場關(guān)注，并被認為是判斷住房市場發(fā)展趨勢的關(guān)鍵因素。報告將空置住房定義為在調(diào)查時無人居住的住房，包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在裝修的房屋或期房）。報告顯示，2011、2013、2015年和2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%?？罩梅繑?shù)量也從2011年的4200萬套上升到2017年的6500萬套。

甘犁向中國經(jīng)濟導報記者介紹，從調(diào)查情況來看，一線城市房屋空置率呈下降趨勢，這主要是因為新增住房與人口增長相當。而二三線城市空置率則較高。報告數(shù)據(jù)顯示，2017年，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠超一線城市的16.8%。甘犁分析，二三線城市商品住宅銷售均大幅上漲，三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，因此二線城市空置率增長速度超過三線城市。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，家庭投資風險偏好、收入水平、有無家族企業(yè)、是否參加住房公積金、成員是否受雇于公共部門、家庭成員有無成年未婚男性等特征，都是影響家庭是否持有空置住房的可能因素。甘犁認為，從宏觀影響因素方面看，空置住房與城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)，城鎮(zhèn)化率每提高10個百分點，持有空置房家庭的比例就會增加0.69個百分點。另外，在土地出讓收入依存度高的地區(qū)，居民更有可能持有空置房。土地出讓收入依存度提高10個百分點，空置住房家庭比例將增加0.38個百分點。

根據(jù)報告數(shù)據(jù)，2017年全國家庭住房擁有率為92.8%，首都經(jīng)貿(mào)大學金融學院院長尹志超由此推算，占比近10%的沒有房子的家庭數(shù)量約為2700萬，相比6500萬套空置住房，從房屋總量上看供過于求。

國家發(fā)展改革委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳表示，一直以來，房地產(chǎn)市場始終存在兩大分歧：住房不足和住房過剩。對此，劉琳認為，對于房屋空置問題，首先應(yīng)分清“空置”、“空置率”和“自然空置率”的概念?！翱罩谩蓖ǔ１豢醋魇窃谀骋粫r點可以住人的房屋沒有使用情況，而空置率則能反應(yīng)市場供求關(guān)系。劉琳認為當空置率高于自然空置率時表示供過于求，反之，則表示供不應(yīng)求。

我國住房空置率處于“高位”

那么，究竟什么是自然空置率？住房空置率維持在多少才算安全呢？由于工作地點變化、子女教育等原因，城市間以及城市內(nèi)部的人口流動長期存在，必然導致人口流出區(qū)域住房被空置，流入地區(qū)出現(xiàn)新增的住房需求，需要由該地區(qū)空置的住房滿足。甘犁認為，適量的空置住房有助于平穩(wěn)租房市場，促進人口流動。因此，在他看來，參照勞動力市場自然失業(yè)率的概念，可以穩(wěn)定租金收入比的空置率為自然空置率，由此估算，我國城鎮(zhèn)自然空置率應(yīng)為9.8%，一線城市的自然空置率為11.3%，二線城市為9.1%，三線城市為8.8%。而從目前我國處于高位的住房空置率來看，應(yīng)警惕由此引發(fā)的風險。

首先，與國際相比，中國住房空置率仍處于較高水平，僅低于西班牙、意大利等少數(shù)國家，高于大多數(shù)國家。目前，我國住房實際空置率水平已遠高于自然空置率的標準，尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。

其次，從住房貸款余額來看，2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%，預(yù)計規(guī)模為10.3萬億元?！翱罩米》空加昧舜罅康淖》抠J款，不僅是對貸款資源的一種浪費，還蘊含金融風險?！备世鐝娬{(diào)，近幾年，尤其是在低收入家庭，負債約是收入的10倍，其中，除了銀行貸款，還有部分來源于民間?！耙虼?，應(yīng)嚴格監(jiān)管購房資金來源，因為在一些低收入家庭存在次貸風險?！?/p>

此外，與非空置住房相比，由于不受搬遷及出租合約限制，家庭空置住房更便于交易。當市場出現(xiàn)波動時，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成沖擊。報告比較不同家庭2013~2015年與2015~2017年間出售住房情況發(fā)現(xiàn)，擁有的住房越多，家庭出售住房的比例越高，而擁有城鎮(zhèn)空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是擁有三套及以上住房的有空置房的家庭，其售房的比例明顯高于其他家庭。數(shù)據(jù)顯示，2013~2015年住房價格下調(diào)期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭，其出售住房的比例是無空置住房家庭的近乎兩倍，其對市場造成的下行壓力更大。

對條件成熟城市制定空置稅和房產(chǎn)稅，盤活空置住房

甘犁表示，從國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅被看作是減少住房空置率的一個有效手段。通過分析美國房地產(chǎn)市場2010~2017年的城市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅負擔越重的地區(qū)空置率越低。報告指出，有效房產(chǎn)稅率上升1%，空置率顯著下降2.46%。按空置類型分，有效房產(chǎn)稅率上升1%，待租空置住房占比下降0.42%，待售空置住房占比下降0.16%，不投放至市場中的空置住房顯著下降1.67%。

不過，他同時也強調(diào)，“相較于其他國家，我國家庭擁有多套房的成本很低，這可能是我國自有住房空置率較高的一個重要原因。目前在我國大范圍實施房產(chǎn)稅的條件仍不成熟?！?/p>

由于房產(chǎn)稅是對持有的住房存量征稅，對空置住房直接征收空置稅是一種更直接的方式?！皩嵤┛罩枚惖哪康牟⒉辉谟谑斩?，而是提高房屋使用率?！备世鐝娬{(diào)，對基礎(chǔ)條件好且住房資源緊張的城市應(yīng)收空置稅，這就對信息互聯(lián)互通等基礎(chǔ)設(shè)施條件提出了更高要求。

報告建議，應(yīng)規(guī)范完善租房市場，完善房屋信息公開機制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)均有助于盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。

據(jù)了解，2018年6月，為打擊開發(fā)商捂盤惜售、推高房價的行為，香港推出一手房空置稅，征收對象是空置一年及以上的一手房。