實(shí)探廣深寫字樓：二房東模式盛行 空置壓力陡增

與傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)不同，多地的寫字樓市場(chǎng)一直被認(rèn)為供過于求。都說寫字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，深圳、廣州的一些成熟商務(wù)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)也正悄然發(fā)生變化。

二房東模式盛行

“我們公司之前想在福田的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)租辦公室，但卻被婉拒。一些統(tǒng)一業(yè)權(quán)、定位高端的寫字樓會(huì)挑客，各個(gè)寫字樓的定位也不同。”在深圳經(jīng)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的陳先生告訴記者。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，深圳的寫字樓出現(xiàn)過這樣的兩極分化：一方面是部分乙級(jí)寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質(zhì)超級(jí)寫字樓會(huì)“選客”。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導(dǎo)的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理相對(duì)較好的只租不售。

不過，記者在福田中心區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些高端甲級(jí)寫字樓近期也開始放下“身段”，甚至推出了一些特價(jià)單位。“卓越時(shí)代之前的月租金普遍在每平方米200元以上，現(xiàn)在有一些特價(jià)單位，月租金在180元左右?！睆氖聦懽謽菢I(yè)務(wù)的吳經(jīng)理告訴記者?！叭绻X得貴，在附近的鳳凰大廈也有特價(jià)的寫字樓單位，月租金在每平方米150元至180元之間?！?/p>

作為目前深圳寫字樓最為集中的片區(qū)，記者在福田CBD（中央商務(wù)區(qū)）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的寫字樓基本上都存在著空置現(xiàn)象，數(shù)量或多或少。空置現(xiàn)象或許與金融機(jī)構(gòu)退租有著密切的關(guān)系。“這里辦公以金融行業(yè)為主，但從2018年暑期開始出現(xiàn)一些金融公司退租的現(xiàn)象，加上過去P2P（個(gè)人對(duì)個(gè)人網(wǎng)絡(luò)借貸）倒閉潮的余波以及目前金融市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，致使一些寫字樓的空置面積有增無(wú)減?！痹诟Ｌ飶氖聦懽謽亲庵薪?年的蘇經(jīng)理告訴記者，“辦公物業(yè)出租情況是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的反映。你看，跟租普通房子不一樣，我們只向?qū)懽謽堑臉I(yè)主收傭金。”

第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部助理董事李擇文對(duì)記者表示，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和金融市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的影響，深圳寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一些包括金融企業(yè)在內(nèi)的客戶退租現(xiàn)象。有消息稱，深圳一地標(biāo)性建筑近期也曾出現(xiàn)近10層近3萬(wàn)平方米的寫字樓退租情況。

在專業(yè)人士看來，一些寫字樓出現(xiàn)降租、空置率較高的原因除了位置和配套，還有一個(gè)重要的原因：二房東模式。

記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些專門的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個(gè)人提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去，利用租金差價(jià)盈利，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。

目前，深圳開發(fā)商對(duì)寫字樓的經(jīng)營(yíng)模式從此前的“開發(fā)－銷售”轉(zhuǎn)型“開發(fā)－自持”?！吧钲谝恍懽謽沁x擇開發(fā)－銷售的模式，也就是被散賣，會(huì)對(duì)后期的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。散賣的盈利模式容易導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)一致性的欠缺，無(wú)法使價(jià)值最大化?！碧K經(jīng)理表示，“一些寫字樓雖被自持，但還是會(huì)被一些二房東承租下來，再進(jìn)行出租，一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，就會(huì)有大量寫字樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對(duì)優(yōu)質(zhì)大客戶的租金折扣等優(yōu)惠政策，以換取更高的項(xiàng)目入駐率，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金出現(xiàn)下跌?！?/p>

即使同在福田中心區(qū)，一些位置相對(duì)較差的寫字樓出租情況也不容樂觀?！拔覀児驹谏徎ū逼瑓^(qū)，最近業(yè)主方主動(dòng)提出免3個(gè)月的租金，希望我們續(xù)租。”廣電文創(chuàng)中心一互聯(lián)網(wǎng)公司負(fù)責(zé)人彭經(jīng)理告訴記者，“目前我們還在考慮。其實(shí)我們沒有跟業(yè)主方直接簽約，而是跟二房東?！?/span>

租金有所下降，對(duì)于一些企業(yè)來說可選擇的地方也就多了起來，并出現(xiàn)一些跨區(qū)搬遷的現(xiàn)象?！昂髞?，我們把公司搬到了羅湖蔡屋圍，這里的甲級(jí)寫字樓租金相對(duì)福田CBD來說低一些，交通配套也還不錯(cuò)?！标愊壬嬖V記者。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，羅湖傳統(tǒng)的商務(wù)中心地標(biāo)如地王大廈，目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右，價(jià)格跟去年基本持平。

大量新增供應(yīng)入市

對(duì)于寫字樓的空置率，市場(chǎng)普遍認(rèn)為大量入市的新寫字樓導(dǎo)致供應(yīng)過剩，沖擊了寫字樓市場(chǎng)?！凹词乖诟Ｌ顲BD，剛剛?cè)牖锊痪玫钠桨步鹑谥行?、中洲大廈以及即將入市的金地中心，新的寫字樓大量入市，導(dǎo)致租金上漲乏力。”蘇經(jīng)理說，“深圳一些較遠(yuǎn)的片區(qū)，如龍崗那邊的寫字樓空置率會(huì)更高?！?/p>

高力國(guó)際最新發(fā)布的報(bào)告顯示，自2008年以來，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金的年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.1%，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過，截至2018年底深圳甲級(jí)寫字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。高力國(guó)際認(rèn)為，深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)即將步入供應(yīng)過剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來5年內(nèi)達(dá)到歷史峰值。由中美貿(mào)易摩擦引起的經(jīng)濟(jì)不確定性可能會(huì)在短期內(nèi)抑制需求增長(zhǎng)，大量新增供應(yīng)的入市勢(shì)必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進(jìn)一步提升。

與深圳商務(wù)中心區(qū)不同，廣州商務(wù)中心區(qū)的多數(shù)寫字樓仍然采用“開發(fā)－銷售”，也即散賣模式。記者在廣州寫字樓最為集中的珠江新城CBD調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，包括富力、越秀等企業(yè)開發(fā)的寫字樓都采取了“開發(fā)－銷售”模式，不過，珠江新城新寫字摟項(xiàng)目的銷售情況良好，如富力東山新天地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打出“4字頭”的寫字樓售價(jià)，不過均已售罄?！斑@邊的甲級(jí)寫字樓租金多數(shù)在每平方米160到180元左右，最高端的廣州東西塔的租金較高，現(xiàn)在有些單位放租價(jià)在每平方米250元左右?！痹谠撈瑓^(qū)從事寫字樓中介生意的黃經(jīng)理告訴記者，“與深圳相比，廣州高端的甲級(jí)寫字樓租金相對(duì)較低?！?/p>

“其實(shí)，寫字樓的空置率從停車場(chǎng)的空位也能略知一二。”黃經(jīng)理表示，“像對(duì)面的建滔廣場(chǎng)，目前工作日的停車場(chǎng)都有300多個(gè)空位?！?/p>

其實(shí)，廣州與深圳的寫字樓都面臨共同的難題：大量新供應(yīng)即將面世。公開信息顯示，未來5年廣州琶洲和金融城有大量的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目將落成并完成交付，預(yù)計(jì)將帶來600萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

對(duì)于大量新增供應(yīng)，聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫字樓領(lǐng)域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級(jí)寫字樓的用戶。

從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。在深圳市場(chǎng)，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)加速擴(kuò)張。有分析人士稱，初創(chuàng)企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動(dòng)了該領(lǐng)域的發(fā)展。有分析人士表示，在特殊的調(diào)控政策和地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存、轉(zhuǎn)型升級(jí)背景的催生下，依托于靈活辦公的需求和生態(tài)場(chǎng)景建設(shè)的愿景，體量龐大的聯(lián)合辦公或許能產(chǎn)生更多不同的結(jié)局，但缺乏明確的盈利模式則成為行業(yè)亟待解決的痛點(diǎn)。雖然偶有品牌間或宣布單店或區(qū)域盈利，但規(guī)?；晕闯霈F(xiàn)。