年底花樣沖刺銷量 杭州萬科內(nèi)部全款綁車位賣現(xiàn)房

2018年收官在即，不少房企對于年初定下的銷售目標(biāo)也正在進(jìn)行最后的沖刺。

日前，有消息稱，在年度目標(biāo)沖刺和銷售回款的壓力下，杭州萬科將部分項目面向內(nèi)部員工開放，員工可全款購買未售的現(xiàn)房，這其中就包括杭州的名城博園項目。據(jù)了解，萬科內(nèi)部員工購買名城博園房子仍是按照此前的12000元/平方米，但需加上40萬元的車位費。有一定關(guān)系的客戶車位費則需60萬元，萬科通過內(nèi)部搖號的方式來出售這批房源。此舉被外界認(rèn)為是杭州萬科用來年末回款的舉措。

日前，記者實地來到位于杭州市余杭區(qū)博園西路的“嘉凱城·名城博園”項目小區(qū)，從小區(qū)內(nèi)的指示牌可知，該小區(qū)共有12幢，均為高層。

對于上述向內(nèi)部員工銷售部分房源一事，記者聯(lián)系杭州萬科媒體負(fù)責(zé)人，對方表示以上信息并不屬實，名城博園項目房源在抵押中，但銷售方案還未最終確定。

55萬元綁車位賣房？

2011年2月，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“嘉凱城”）競獲杭州名城博園項目，并于2013年10月項目首次開盤，大部分房源在2016年取得毛坯房的預(yù)售證，均價12000元/平方米。

今年9月28日，嘉凱城公開掛牌轉(zhuǎn)讓5個房地產(chǎn)資產(chǎn)包，最終該資產(chǎn)包由萬科接盤。

日前，記者以購房者的身份聯(lián)系鏈家網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，據(jù)其介紹，目前名城博園有批房子針對內(nèi)部出售，房源有100多套，面積有89平方米和110平方米的戶型可供選擇，內(nèi)部員工一手購買后可直接轉(zhuǎn)手賺取差價。其中，89平方米的戶型每平方米約1.1萬元，同時必須綁定一個車位，車位費并非此前媒體報道的40萬元，而是55萬元，因此內(nèi)部員工購買整套房子售價約165萬元左右。“110平方米的戶型和89平方米的只相差12萬元左右”。

該經(jīng)紀(jì)人表示，內(nèi)部員工必須全款購買，非內(nèi)部員工可以通過二手房程序進(jìn)行按揭購買。“消息肯定是確定的，現(xiàn)在大部分人都知道這個消息，很多客戶都在盯著這批房子，前來咨詢的客戶也很多?！?/p>

記者查詢鏈家官網(wǎng)上該項目小區(qū)的成交記錄，最近一次成交記錄是在今年5月，一套面積89平方米，成交單價20225元/平方米，最終以總價180萬元成交。另截至12月13日，該小區(qū)均價為23797元/平方米，正在出售11套，近90天內(nèi)成交1套。

對于杭州萬科年度銷售目標(biāo)完成情況，杭州萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司年度銷售和回款按照業(yè)務(wù)節(jié)點正常推進(jìn)，具體的業(yè)績完成情況數(shù)據(jù)目前不方便對外透露。

房企“推銷戰(zhàn)”打響

事實上，除了杭州萬科的“花樣賣房”，臨近年關(guān)，不少杭州房企紛紛打起“價格促銷戰(zhàn)”。

相關(guān)房產(chǎn)網(wǎng)推介消息顯示，12月15日，天陽藍(lán)光蔚藍(lán)開放129平方米的樣板房。同時，12月12日~30日，6、7號樓全面開啟年終沖量優(yōu)惠，特價房源15200元/平方米起，僅限18天時間。

而根據(jù)透明售房網(wǎng)上預(yù)售證信息，蔚藍(lán)最近推的是一批主力約128平方米的公寓類產(chǎn)品，共106套，均價為18975元/平方米（毛坯）。

12月20日，天陽藍(lán)光·蔚藍(lán)項目相關(guān)工作人員在接受記者采訪時表示，房子目前一房一價，“如果房子看好了，售樓處有特價房，特價房會便宜一些。此外，項目飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積”。

除了天陽藍(lán)光·蔚藍(lán)項目，12月11日，據(jù)《錢江晚報》杭州房產(chǎn)報道，遠(yuǎn)洋在新項目湖映宸章的產(chǎn)品發(fā)布會上公布了首開價，折后均價為15900元/平方米。對比周邊在售項目基本17000元/平方米以上的均價，此舉低價促銷的意味非常明顯，同時也是長時間的樓市火熱后，首個開盤即給出打折的項目。

此外，湘湖邊上的純新盤保億·湘湖和院11月底首開。預(yù)售證價格顯示房源均價為27000元/平方米，然而優(yōu)惠后購房者買的實際價格在25000元/平方米左右，開盤當(dāng)天還另有優(yōu)惠。

而在更早之前，11月28日，記者在實地走訪位于杭州市臨安區(qū)錢王街的湖濱外灘項目時了解到，目前項目共分排屋和高層。項目飄窗全部贈送，陽臺贈送一半面積，整個戶型有24平方米的贈送面積。而以一套88.88平方米的躍層產(chǎn)品為例，價格為19377元/平方米，總價172萬元。開盤當(dāng)天的折扣是九四折，“關(guān)系戶”可以拿到九二折，合計總價為158萬元左右。由此計算，可以減少大概14萬元。

“杭州當(dāng)前的降價，也是因為部分項目過于郊區(qū)，類似青山湖板塊等，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃很好，但畢竟是遠(yuǎn)離杭州市區(qū)的。另外從目前市場的表現(xiàn)看，杭州這次降價與2014年明顯不一樣，當(dāng)時杭州降價引起了全國的降價潮，而這一波降價的案例比較多，但市場似乎不太恐慌，甚至因為菏澤和廣州松綁案例，而出現(xiàn)了市場預(yù)期調(diào)整的現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期項目供應(yīng)比較多，企業(yè)從經(jīng)營的角度看，還是有很多壓力的，對于杭州市場來說，此類房源降價也體現(xiàn)了企業(yè)去庫存的導(dǎo)向。

“流搖”加劇樓市“降溫”

在房企“花式銷售”沖刺業(yè)績的背后，數(shù)據(jù)顯示，自2018年搖號購房政策實施以來，杭州樓市正逐漸趨冷。

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，5月份杭州流搖盤僅4個，3個是排屋別墅項目；到了8月份，流搖盤已上升到8個，占比近15%（總推盤量）。9月增加到13個，甚至還有熱度頗高的樓盤，首開直接流搖。10月67張預(yù)售證中，有25個盤流搖，占比近四成。

截至12月5日，樂居不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份杭州共有43盤流搖，“0登記”樓盤更是高達(dá)10盤。從整體區(qū)域看，臨安區(qū)、余杭區(qū)與主城區(qū)的流搖樓盤數(shù)量最多，分別達(dá)11盤、10盤、9盤。具體來看，從流搖產(chǎn)品類型分析，余杭區(qū)與主城區(qū)的流搖主力多為低密度房源，如排屋、疊墅等。而臨安區(qū)所推12盤中高層房源多數(shù)流搖，僅杭州桃李春風(fēng)的中式合院進(jìn)入搖號。

不過，在資深地產(chǎn)觀察家、地產(chǎn)杭州客創(chuàng)始人李永生看來，這樣的現(xiàn)象并不能代表杭州的樓市真正“冷”下來了。他認(rèn)為，搖號本身是不正常的，“正常的應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商開盤賣掉百分之六七十，而不應(yīng)該是清盤，我們已經(jīng)習(xí)慣了不正常的市場?！?登記’樓盤也并非是真的沒有人登記，可能是因為登記數(shù)據(jù)不好看，開發(fā)商通過操作做成那樣，真正‘0登記’的樓盤實際上并不多”。

浙江好地研究院院長朱祖淵此前接受記者采訪時也表示，杭州樓市熱度下降的原因首先是政策面的持續(xù)調(diào)控顯現(xiàn)成效，限價限購限貸短期沒有松動跡象；其次是開發(fā)商之前拿的高價地上市普遍困難，導(dǎo)致資金普遍被“套牢”，拿地意愿下降，土地市場降溫傳導(dǎo)到新房市場。

值得注意的是，即使杭州樓市趨冷，但開發(fā)商仍在密集推盤。數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)除4月?lián)u號新政實施當(dāng)月，推盤量較少外（1993套），其余月份均保持了高推盤模式：5月7858套、6月10775套、7月7776套、8月9525套、9月9020套、10月8265套。

對于開發(fā)商“割肉”入市，李永生認(rèn)為，這與當(dāng)時開發(fā)商高價拿地短期判斷失誤以及政府的限價杠桿難有松懈有關(guān)。