張大偉：10城樓市“微調(diào)”松綁 能不能刺激漲房價(jià)

最近各地樓市出現(xiàn)了各種微調(diào)，有明確發(fā)文的，也有私下悄悄進(jìn)行的，經(jīng)筆者統(tǒng)計(jì)，林林總總已經(jīng)有10多個城市。

那么，對于老百姓來說，有了這些政策市場就見底了嗎？房價(jià)會漲嗎？

回答2019年樓市會不會被微調(diào)，會不會再次出現(xiàn)上漲，核心因素看政策，看政策里的信貸因素。

根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，住戶部門中長期貸款在2016年曾增加5.68萬億元，2017年該項(xiàng)新增減少3800億元。但2017年住戶短期貸款明顯增加。

2018年數(shù)據(jù)顯示，截止11月，居民戶中長期貸款增加4.6421萬億元。短期貸款2.2576萬億元。2018年居民戶短期信貸數(shù)據(jù)刷新歷史紀(jì)錄，中長期貸款同比有所減少。

我們可以看出，首先，最近住建部年度會議，中央經(jīng)濟(jì)工作會議都明確了房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持“三穩(wěn)”方向，維持“房住不炒”的原則。從上周開始的短短不到10天的時間里，各地房地產(chǎn)微調(diào)政策超10次。這些政策內(nèi)容基本決定了2019年房地產(chǎn)政策的走勢和方向。

其次，衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價(jià)只有6000多元，衡陽房價(jià)從2018年9月開始有所回落。當(dāng)下市場繼續(xù)維持限價(jià)的意義的確不大。但對于其他城市來說，購房者的預(yù)期可能出現(xiàn)微調(diào)。對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。

從目前已經(jīng)出現(xiàn)松綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因?yàn)檫@些城市出臺的政策都不是最影響市場的關(guān)鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。

從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控在2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主，但之前過于嚴(yán)厲，樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整的城市，會有政策微調(diào)的可能性。

2019年，全國可能出現(xiàn)一輪30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著，本輪樓市調(diào)控全面見底。未來多個城市的很多微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。全國房地產(chǎn)市場的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。信貸政策見底，調(diào)控政策見底。

第三，對于房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在，信貸將依然處于偏緊的環(huán)境中，限貸政策將依然嚴(yán)格執(zhí)行，但對于自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產(chǎn)政策變化。

第四，2018年，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉，“房住不炒”等環(huán)節(jié)快速落地，截止日前，全國2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策全年在450次左右，刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。2018年也成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價(jià)上漲的決心不會發(fā)生改變。

“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，對真實(shí)居住保護(hù)。未來微調(diào)的政策也有利于剛需。

第五，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，而分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

這也與2018年執(zhí)行的各地出臺政策，住建部巡視吻合。2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價(jià)考核值得注意。未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

最后筆者總結(jié)，一是房地產(chǎn)政策底部肯定出現(xiàn)了，樓市調(diào)控不會再加碼了，放松政策會進(jìn)行。最近幾個月起碼有30個以上城市會出現(xiàn)各種不同力度的松綁政策。二是房地產(chǎn)政策歸根結(jié)底還是看信貸，最主要看首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)房又認(rèn)貸、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)這兩個政策不松，一二線城市就肯定會繼續(xù)調(diào)整。三是判斷房價(jià)變化，短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。