社科院：11月全國房價良性回調 住房市場良性調整

日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了2018年12月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（以下簡稱“報告”）。報告指出，11月全國房價良性回調，堅決遏制房價上漲的調控目標初步實現(xiàn)。在房價下跌城市增多、跌幅增大的同時，重點城市二手住房成交量有所放大，表明住房市場處于良性調整狀態(tài)。

房價下跌城市較快增加 重點城市住房成交量回升

2018年11月全國房價良性回調，堅決遏制房價上漲的調控目標初步實現(xiàn)。房地產調控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關于房地產調控全面放松的預期一再落空，開始逐步降價售房。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)監(jiān)測顯示，2018年11月142個樣本城市房價平均環(huán)比下跌0.802%，跌幅比上月擴大0.5個百分點。房價環(huán)比下跌的城市為113個，比上月增加29個，占樣本數(shù)的80%。環(huán)比持平城市1個。

在房價下跌城市增多、跌幅增大的同時，重點城市二手住房成交量有所放大。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產調控取得了預定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指數(shù)比上月增長13.9%。重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產市場并沒有因價格下調而喪失流動性。

重點城市成交量的放大表明住房市場處于良性調整狀態(tài)，這也為進一步完善住房市場體系和住房保障體系、構建房地產市場健康發(fā)展長效機制提供了有利條件。

各級城市房價均以下降為主 市場調整的背景有所不同

2018年11月，不僅一二線城市房價繼續(xù)調整，三四線城市也總體進入房價下調階段。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)監(jiān)測顯示，2018年11月一線城市房價環(huán)比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌。其中11月深圳環(huán)比下跌1.39%，北京環(huán)比下跌1.64%，廣州環(huán)比下跌1.51%，上海環(huán)比下跌1.43%。與上年同期相比，2018年11月一線城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，廣州仍同比上漲8.19%。

2018年11月二線城市房價環(huán)比下跌1.306%，跌幅比上月進一步擴大0.193個百分點。除了大連、沈陽環(huán)比微漲外，其余二線城市房價均不同程度下跌。其中西安、青島、成都、武漢等曾經(jīng)的熱點二線城市房價下跌相對較快。

2018年11月，三四線城市房價環(huán)比下跌0.678%，跌幅比上月擴大0.572個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市達91個，下跌城市占比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房價下跌速度相對較快。

雖然房價都處于回落調整狀態(tài)，但各級城市房價調整的背景有所不同。2017年下半年以來，一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房價調整，北京房價較2017年4月高點的最大跌幅曾接近20%。只要外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善，市場隨時有可能重新復蘇。三四線城市上半年正經(jīng)歷了一波較快上漲，多數(shù)城市房價同比漲幅仍較高。由于目前才剛進入階段性調整，距離再次復蘇仍需時日。二線城市的市場狀況則居于一線及三四線之間。

 二三四線城市仍將繼續(xù)調整

對于當前房地產市場的形勢分析與預測。報告認為，一線城市或將率先緩慢復蘇。從城市格局看，一線城市已經(jīng)進入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性并不大。另一方面，經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調整，一線城市房價風險已經(jīng)得到一定釋放。市場復蘇目前主要受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善，一線城市樓市可能會率先緩慢復蘇。

二三四線城市仍將繼續(xù)調整。二三四線城市大多仍處于增量房市場階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調整的需要。

對此報告建議，繼續(xù)抑制住房投資投機，堅持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾長期存在，“房住不炒”仍是新形勢下住房政策的前提；對于一二線城市而言，限購、限貸等行之有效的需求管控政策，仍有必要繼續(xù)實施。住房總量不足仍然是一二線城市住房市場的主要矛盾，住房需求管控政策沒有整體退出條件；繼續(xù)支持首次購房需求，合理支持居民改善性住房需求。通過對市場利率的調節(jié)，抑制首套房貸利率的大幅上浮，切實降低居民首次購房的還款負擔。