今年土地市場(chǎng)降溫明顯 明年樓市銷(xiāo)售以“淡季”為主

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)也在土地市場(chǎng)引發(fā)連鎖反應(yīng)。雖然供應(yīng)的持續(xù)增加帶動(dòng)了市場(chǎng)整體成交量以及成交價(jià)格的上漲，但土地市場(chǎng)溢價(jià)率的降低以及土地流拍數(shù)量的增多，無(wú)不顯示出土地市場(chǎng)涼意十足。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月26日，全國(guó)50個(gè)大城市合計(jì)賣(mài)地金額為3.616萬(wàn)億元，其中，熱點(diǎn)城市賣(mài)地金額漲幅明顯放緩；從土地溢價(jià)情況來(lái)看，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率。除此之外，土地流拍數(shù)量再創(chuàng)新高。僅以一線、二線城市為例，截至目前，一線、二線城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)369宗，是近6年來(lái)最高水平，同比上漲156%。

“土地市場(chǎng)溢價(jià)率走低疊加流拍數(shù)量增多，是市場(chǎng)降溫的直接體現(xiàn)?！弊蛉?，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，究其原因，這主要是受三大因素共同作用。

具體來(lái)看，一是基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的判斷。今年8月份，住建部提出“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，并且此前還明確提出要“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，受此影響，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)得較為悲觀，在此情緒主導(dǎo)之下，土地市場(chǎng)趨冷屬于預(yù)料之中。二是受限價(jià)政策影響，導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，這在一定程度上直接影響到土地溢價(jià)率，甚至導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象不斷發(fā)生。三是開(kāi)發(fā)商資金成本壓力大。2019年房企面臨的最大壓力依然是融資難問(wèn)題，雖然年內(nèi)央行多次宣布定向降準(zhǔn)，但由于監(jiān)管層對(duì)于進(jìn)入樓市的資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，因此，在拿地方面就會(huì)顯得捉襟見(jiàn)肘。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李赫認(rèn)為，造成土地溢價(jià)率走低的原因，除了受限價(jià)政策影響外，各地配建的保障性住房、競(jìng)拍自持面積等限制性政策，也是造成市場(chǎng)迅速降溫的原因。從土地市場(chǎng)流拍數(shù)量來(lái)看，除了政策、預(yù)期、資金鏈等方面影響外，現(xiàn)階段拍賣(mài)地塊附帶條件過(guò)多、優(yōu)質(zhì)地塊較為稀缺，也是造成流拍數(shù)量增長(zhǎng)的因素之一。

僅以12月24日北京底價(jià)成交的一宗懷柔地塊為例。據(jù)悉，該地塊為懷柔區(qū)廟城HR00-0014-6019等地塊R2二類(lèi)居住用地、B1商業(yè)用地、S4社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地、A33基礎(chǔ)教育用地、U22環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地。從上述介紹中不難看出，該地塊不僅屬性相對(duì)復(fù)雜，包括大量的商業(yè)用地，從地理位置來(lái)看，更是處于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)，因此，房企競(jìng)拍積極性較低。

雖然土地流拍數(shù)量明顯增多，但從供應(yīng)角度來(lái)看，數(shù)量也同步上升。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，各城市土地供應(yīng)數(shù)量明顯增多，尤以一線城市最為亮眼。具體來(lái)看，11月份四個(gè)一線城市土地供應(yīng)數(shù)量為87宗，而12月份以來(lái)截至27日，四個(gè)一線城市土地供應(yīng)累計(jì)達(dá)到59宗。從全年情況來(lái)看，一線城市土地供應(yīng)數(shù)量累計(jì)達(dá)到677宗。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從目前情況來(lái)看，一線、二線城市及部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的三線城市基本面相對(duì)保持穩(wěn)健，無(wú)論是從土地出讓數(shù)量還是房?jī)r(jià)，有望在企穩(wěn)之后于明年出現(xiàn)小幅上漲，預(yù)計(jì)明年三線、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量需求將有所減少，房?jī)r(jià)難以維持此前的增速，土地出讓規(guī)模也將相應(yīng)收縮。

“總的來(lái)看，明年土地市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化局面?！惫惴治龇Q(chēng)，一些調(diào)控政策有所放松、同時(shí)經(jīng)濟(jì)層面有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐、能夠?qū)ν鈦?lái)人口形成吸聚效應(yīng)或積極采取人口引進(jìn)措施的城市，將會(huì)成為未來(lái)房企重點(diǎn)布局的城市；而產(chǎn)業(yè)薄弱，樓市庫(kù)存高企、去化緩慢，地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市，土地市場(chǎng)將延續(xù)冷清局面。

李赫表示，從2017年的“地王”頻現(xiàn)、到2018年的底價(jià)流拍，可以看出土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一波從高峰到低谷的周期，預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的背景下，2019年土地市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸理性。

張波對(duì)記者表示，由于目前“去庫(kù)存”接近尾聲，預(yù)計(jì)2019年房企在三線、四線城市拿地會(huì)變得更為謹(jǐn)慎且理性，同時(shí)，房企在拿地策略上或更重視城市群的進(jìn)入戰(zhàn)略。