開發(fā)商逾期辦證,買房人能否解除合同

　　案情介紹:近日,孫小姐咨詢:　2008年7月份與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》,合同中約定自實(shí)際交房之日起90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證,但合同中并未約定產(chǎn)權(quán)證逾期辦理的違約責(zé)任。開發(fā)商于2010年4月13日交房,不久,孫小姐便入住該房屋。但時至今日,該房屋的土地證仍然沒辦出來,孫小姐問:她是否可以與開發(fā)商解除《商品房買賣合同》?若不能解除合同,開發(fā)商如何承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任?

　　律師意見:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“司法解釋”)第八條的規(guī)定,只有因“商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”或者“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn),買受人無法取得房屋的才能要求解除商品房買賣合同。具體到本案,孫小姐已于2005年4月13日收房,并實(shí)際入住,因此不存在解除合同的法定理由。

　　該“司法解釋”第十八條規(guī)定,“由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。本案中,孫小姐與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中雖然沒有約定違約責(zé)任,但根據(jù)上述司法解釋,開發(fā)商需支付的違約金為:孫小姐已付購房款×中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)×從2010年7月14日起至土地證辦妥之日止的天數(shù)。