樓市“拐點”考驗房企“軟硬實力”

　　隨著公司年報陸續(xù)上市，總體上主流房企2010年的業(yè)績平均增幅都在三成以上。隨著地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮貨幣政策的疊加效應(yīng)持續(xù)深入，預(yù)計2011年上半年樓市成交量會大幅下滑

　　連日來，公司紛紛發(fā)布年報，萬科、保利、金地、遠洋等主流房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)看，由于2010年前三季度樓市銷售依然火爆，且2010年的營業(yè)額有相當(dāng)部分來自2009年的協(xié)議銷售，總體上主流房企2010年的業(yè)績平均增幅都在三成以上。

　　日前，遠洋地產(chǎn)公布了其2010年經(jīng)審計的全年業(yè)績。截至2010年12月31日，遠洋地產(chǎn)2010年營業(yè)額較去年同期大升55%，達人民幣137.2億元；股東應(yīng)占溢利同比大幅上升54%，達人民幣24.4億元；2010年協(xié)議銷售額再創(chuàng)新高，達人民幣216億元，同比猛升51%，超過全年銷售目標(biāo)20%。可謂實現(xiàn)了銷售額和凈利潤的雙飆升。

　　但是，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮貨幣政策的疊加效應(yīng)持續(xù)深入，預(yù)計2011年上半年樓市成交量會大幅下滑。2011年起，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗才真正開始。顯然，面對地產(chǎn)市場可能遭遇的重新“洗牌”，土地儲備數(shù)量、資金規(guī)模、區(qū)域市場和商業(yè)地產(chǎn)等潛在業(yè)務(wù)增長點的戰(zhàn)略布局，以及企業(yè)管理水平等“軟”、“硬”實力，將成為房企能否贏得市場競爭的關(guān)鍵。

　　土地資金硬實力助房企應(yīng)對市場壓力

　　自2011年初“新國八條”出臺后，再遇兩會加溫，目前全國共有30多個城市公布限購細則。面對市場短期的低迷和中長期的震蕩調(diào)整，那些資金鏈緊張，土地儲備規(guī)模有限的中小房企或?qū)⒚媾R更大的經(jīng)營壓力，而實力雄厚的主流地產(chǎn)開發(fā)商將顯現(xiàn)出更強的競爭優(yōu)勢。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，萬科2010年新進入昆明、貴陽、清遠等12個城市；保利全年新進福州、廈門、珠海、等12個城市，完成45個項目拓展，新增土地儲備權(quán)益容積率面積1441萬平方米；截至2010年12月31日，遠洋地產(chǎn)已進入16個經(jīng)濟高速發(fā)展的城市，且在大連、天津、沈陽、中山等地的旗艦項目銷售額均位列前三。

　　遠洋地產(chǎn)發(fā)布的2010年報顯示了其在土地儲備資源、資金流等方面雄厚的硬實力。

　　截至2010年12月31日，遠洋土地儲備總建筑面積約為2061萬平方米，按權(quán)益計算面積約為1859萬平方米，土儲規(guī)模足夠應(yīng)對未來6-8年的開發(fā)需求。

　　截至2010年12月31日，遠洋手頭現(xiàn)金約有人民幣150億元，且已為2011及2012年鎖定收入人民幣204億元，為遠洋的運營資金提供了充裕的保障。

　　保利地產(chǎn)在其最新年報中表示，2011年的房地產(chǎn)市場受調(diào)控影響出現(xiàn)波動是一種正?，F(xiàn)象，公司已為此做好了充分準(zhǔn)備。

　　由于調(diào)控政策對一線城市的影響較大，二三線市場將在2011年引發(fā)地產(chǎn)企業(yè)更加激烈的爭奪。而有實力的房企已經(jīng)提前開始了區(qū)域市場的布局，為其在2011年進一步發(fā)力奠定堅實基礎(chǔ)。一線房企年報數(shù)據(jù)顯示，2010年萬科新進入昆明、貴陽、

　　清遠等12個城市；保利全年新進福州、廈門、珠海、等12個城市，完成45個項目拓展，新增土地儲備權(quán)益容積率面積1441萬平方米；截至2010年12月31日，遠洋地產(chǎn)已進入16個經(jīng)濟高速發(fā)展的城市，且在大連、天津、沈陽、中山等地的旗艦項目銷售額均位列前三。

　　專家分析指出，政府調(diào)控的根本目的是促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。對于擁有資金、品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，本輪調(diào)控既是挑戰(zhàn)，也是機遇，有利于實力企業(yè)擴大競爭優(yōu)勢。

　　企業(yè)管理軟實力或成房企決勝關(guān)鍵

　　如果說，從土地資源、資金儲備，到新興市場拓展等，代表了房企的硬實力，那么，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合管理水平就是其不可或缺的軟實力。在諸多一線房企紛紛打造起自己強勁的硬實力的情況下，軟實力的強弱，可能將成為最終決勝市場的關(guān)鍵。

　　萬科作為首家銷售額超千億的地產(chǎn)企業(yè)，近年來已開始著手對管理工具和組織架構(gòu)進行更新，如裝修部品的標(biāo)準(zhǔn)化集中采購，整合供應(yīng)鏈優(yōu)勢資源，引入工程合作伙伴推動總承包管理模式等，以更強大的管理平臺支撐業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　保利也表示，隨著公司管理幅度的加大，管理鏈條的延伸，公司的管理難度和管控風(fēng)險在增加。公司將以加強法人治理和內(nèi)部控制為契機，加強制度建設(shè)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，規(guī)范管理，同時依托信息化系統(tǒng)提高管理的針對性、及時性，提升管理效率。

　　而遠洋地產(chǎn)近年來發(fā)展勢頭強勁，其中一個重要的因素在于公司高度重視企業(yè)“內(nèi)功”的修煉，從關(guān)注“客戶”、“品質(zhì)”到關(guān)注“產(chǎn)品”，連續(xù)幾年啟動管理主題年，推動企業(yè)內(nèi)部的運營管理水平和企業(yè)文化隨著公司的戰(zhàn)略發(fā)展同步提升。

　　2011年，遠洋啟動“精細年”戰(zhàn)略，目標(biāo)是以精細化管理思想貫穿企業(yè)生命周期，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外資源的優(yōu)化統(tǒng)一，打造集團系統(tǒng)管理精細化、項目運營管理精細化、資產(chǎn)運營管理精細化和服務(wù)體驗管理精細化，全面提升遠洋的管理水平。

　　遠洋地產(chǎn)行政總裁李明表示，“遠洋將在五大核心業(yè)務(wù)流程方面全面落實精細化管理，實現(xiàn)‘設(shè)計重細節(jié)，工程重質(zhì)量，銷售重過程，物業(yè)重基礎(chǔ)，客服重效果’，在每個細節(jié)上精益求精，為客戶提供精致的產(chǎn)品與服務(wù)，創(chuàng)造完美的價值。”