重慶樓市：新房供應(yīng)井噴 二手房進(jìn)入“有價(jià)無市”膠著期

重慶樓市曾被譽(yù)為“房產(chǎn)圈的一股清流”“讓投資客聞風(fēng)喪膽、無利可圖的城市”。但2018年歲末的重慶樓市顯得頗不平靜。

連日來，記者走訪重慶西永、禮嘉、照母山等多個(gè)樓市熱點(diǎn)板塊發(fā)現(xiàn)，持續(xù)近2年的火爆局面正在退潮，在全國樓市整體預(yù)冷的大背景下，開發(fā)商打折促銷、購房者觀望情緒濃厚，供求關(guān)系正發(fā)生實(shí)質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)。

新盤降價(jià)吐貨、提前攬客售房、精裝修維權(quán)等亂象也開始變得普遍起來。據(jù)了解，位于重慶沙坪壩區(qū)的西著七里此前因每平方米降價(jià)近3000元，使得老業(yè)主一套房浮虧近30萬元而引發(fā)大規(guī)模維權(quán)。目前，為提前鎖定潛在意向購房者，該項(xiàng)目新推房源在尚未取得預(yù)售許可證的情況下，就已經(jīng)提前要求客戶存一定數(shù)額的意向訂金并選房，等拿到預(yù)售許可證后再簽訂正式購房合同。

而隨著年底新房供應(yīng)量持續(xù)加大，重慶二手房也正進(jìn)入“有價(jià)無市”的膠著期，部分炒房客通過降價(jià)及時(shí)抽身的想法也變得越來越艱難。對(duì)于樓市發(fā)展?fàn)顩r和確保樓市平穩(wěn)的具體舉措等問題，記者先后致電致函重慶住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡稱“重慶住建委”)，該委宣傳處一位蘇姓負(fù)責(zé)人在向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后表示，目前樓市發(fā)展的問題較為敏感，暫時(shí)不方便回復(fù)。

降價(jià)3000元遭砸盤?

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月重慶主城新建商品房成交量繼續(xù)下滑，但臨近年底供應(yīng)量增長明顯。11月主城區(qū)新建商品房共成交16400套，環(huán)比下降25%;成交面積174.7萬平方米，環(huán)比下降20%;供應(yīng)面積299.53萬平方米，環(huán)比增長25%。

記者在采訪中了解到，受全國樓市降溫和購房者觀望情緒等因素影響，重慶樓市每平方米直降3000元、特批員工房每套直降50萬元的消息層出不窮。

以位于重慶市沙坪壩區(qū)西永板塊的西著七里為例，有消息稱該樓盤近期加推房源和8月1日首次開盤相比每平方米單價(jià)直降近3000元，引發(fā)前期購房業(yè)主維權(quán)并要求開發(fā)商退還差價(jià)、退房，并在項(xiàng)目銷售中心進(jìn)行打砸等過激行為。

據(jù)了解，西著七里開發(fā)商為重慶首銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。對(duì)于降價(jià)引發(fā)業(yè)主維權(quán)的問題，該公司在聲明中表示，銷售房源嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)，項(xiàng)目每一批次的備案價(jià)格由房管部門審核批準(zhǔn)，從項(xiàng)目首開至今，項(xiàng)目備案價(jià)格呈上升趨勢(shì)，并不存在每平方米降價(jià)3000元的情況，網(wǎng)傳開發(fā)商與客戶在項(xiàng)目銷售中心發(fā)生肢體沖突等過激行為與實(shí)際情況嚴(yán)重不符。

12月12日，本報(bào)記者以購房者名義走訪西著七里銷售中心了解到，該盤即將加推，但目前尚未取得預(yù)售證。置業(yè)顧問表示，意向購房者在12月14日之前提交80萬元驗(yàn)資證明以及身份證、戶口本等證件，同時(shí)辦理一張項(xiàng)目對(duì)口銀行卡并存入1萬元作為意向訂金，便可在12月14日在線選房。

在沒有取得預(yù)售許可證的情況下就組織意向購房者提前選房是否涉嫌違規(guī)?對(duì)此問題，西著七里銷售中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商并沒有收取購房者的資金，購房者的資金仍然在自己的銀行卡里，資金不會(huì)因?yàn)樘崆斑x房而被凍結(jié)，所以不算違規(guī)預(yù)售。

據(jù)了解，在重慶樓市下行及購房者觀望情緒濃厚因素影響下，開發(fā)商通過各種方式提前攬客的方式并不在少數(shù)。不過對(duì)于這一做法是否合規(guī)的疑問，重慶住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人并未給出明確答復(fù)。

位于重慶兩江新區(qū)核心的中央公園板塊也傳出了房價(jià)松動(dòng)的消息。近日，有房地產(chǎn)中介對(duì)外稱推出10套“集團(tuán)特批內(nèi)部員工房源”，原價(jià)230萬元現(xiàn)只需180萬元，套內(nèi)單價(jià)14000元/平方米起。

在項(xiàng)目銷售中心，一位營銷負(fù)責(zé)人對(duì)“推出直降50萬元的內(nèi)部員工房源”的消息矢口否認(rèn)，并表示降價(jià)消息是誤傳，目前價(jià)格穩(wěn)定在16000元/平方米左右。

大量二手房緊急掛牌套現(xiàn)

與今年上半年重慶二手房價(jià)格上漲、熱度炸裂不同，進(jìn)入下半年以來，二手房市場似乎變成了一塊“燙手山芋”。

安居客數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房掛牌均價(jià)從3月份的 10302元/平方米一路上漲至8月份的12966元/平方米后，便開始逐步下跌。截至12月初，掛牌均價(jià)已降至12156 元/平方米，相比8月份下降幅度達(dá)6.25%。

房價(jià)下行的背景也催生了眾多二手房業(yè)主急于賣房變現(xiàn)的行為。在走訪過程中，有房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示，今年上半年購買二手房的人比較多，甚至有投資客一連購買同區(qū)域數(shù)套房源，但現(xiàn)在二手房的看房者在明顯減少，掛牌出售的二手房源數(shù)量則明顯增加。

近日，網(wǎng)上還流傳出重慶朝天門?？湾迾潜P內(nèi)，炒房團(tuán)最后一批江景房清盤甩貨的消息，面積為140平方米至200平方米不等的大戶型，均價(jià)為每平方米1.4萬元左右。

據(jù)了解，?？湾奘侵貞c慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司于2006年發(fā)售的江景豪宅，均價(jià)7000元/平方米，頂樓最高價(jià)接近1萬元/平方米，彼時(shí)，重慶樓市均價(jià)為3000元/平方米。為了吸引眼球，開發(fā)商還曾冠名贊助當(dāng)年一部名叫《好奇害死貓》的電影，片中，劉嘉玲曾有一句臺(tái)詞： “我住?？湾蕖薄?/p>

記者來到這座已經(jīng)經(jīng)受12年風(fēng)雨的?？湾?，發(fā)現(xiàn)其外墻也隨著時(shí)間的流逝而逐漸斑駁，但地位仍是周圍居民眼中的“觀景豪宅”。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前?？湾薰?2套在售房源。一位鏈家中介工作人員告訴記者，掛牌出讓的10套房源均為毛坯房，掛牌均價(jià)14227元/平方米，近90天僅成交1套房源，成交均價(jià)為12451 元/平方米，近30天房源也只帶看了2次。

對(duì)于近三成掛牌房源為毛坯出售的現(xiàn)象，上述鏈家中介人員表示，這大多是早前投資客買來坐等升值的房子，所以通常都沒有裝修，受近期二手房市場行情轉(zhuǎn)涼影響，盡管掛牌價(jià)格一再下調(diào)，但成交的數(shù)量還是不多。

事實(shí)上，毛坯房扎堆掛牌的現(xiàn)象在整個(gè)重慶市也頗為普遍。貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前重慶在售的二手房47309 套，其中毛坯房7395 套，占總房源的15.6%。

隨后，記者聯(lián)系重慶住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，試圖尋求其提供近期二手房市場的價(jià)格、成交量數(shù)據(jù)。不過，對(duì)方表示數(shù)據(jù)不方便對(duì)外公開。

二手房退潮的還有此前遭投資客熱炒的禮嘉等板塊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月禮嘉房價(jià)進(jìn)入快速上漲通道，7月二手房價(jià)格被炒至21545元/平方米的高點(diǎn)后，價(jià)格開始下滑，截至11月，二手房均價(jià)已回落到16822元/平方米。

記者在禮嘉板塊多個(gè)樓盤走訪了解到，目前片區(qū)新房開盤建面均價(jià)約13000元/平方米左右，部分二手房掛牌價(jià)格已上漲到16000元/平方米以上，隨著新盤推盤量加大，沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的二手房銷售或?qū)⒏拥兔浴?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，重慶毛坯房大批掛牌出售及二手房價(jià)格波動(dòng)實(shí)際上體現(xiàn)了當(dāng)前市場調(diào)整的導(dǎo)向，“總體上說，重慶市場降溫，也說明二手房買賣中資金是不到位的，購房者觀望情緒比較多?！?/p>

房價(jià)飆漲后市場趨冷

時(shí)間回到2017年，重慶樓市還呈現(xiàn)出千人排隊(duì)搶房、茶水費(fèi)橫行、全款優(yōu)先的火爆場面，房價(jià)也一路高歌猛進(jìn)。

家住重慶渝北區(qū)的朱先生對(duì)此前重慶房價(jià)飆漲有著切身的感受。據(jù)其介紹，2014年在照母山附近買了一套小兩居，套內(nèi)面積63平方米，單價(jià)約8500元。2017年房價(jià)快速上漲一年后，2018年2月有購房者出價(jià)125萬元全款購買，而到了今年5月底房屋總價(jià)已漲到150萬元左右。

“重慶這一輪漲價(jià)可以分兩波，2017年上半年漲了100%，房價(jià)整體翻一番，下半年基本穩(wěn)住略漲。今年春節(jié)后，在之前基礎(chǔ)上漲幅至少30%?！敝煜壬硎?，個(gè)人總體感受是2017年元旦后到今年6月上漲了200%左右，也就是50萬元的房子漲價(jià)100萬元，變成了150萬元。

并不著急出手的朱先生選擇了出租。不過，讓他同樣感受頗深的是，最近重慶二手房市場已經(jīng)開始發(fā)生深刻變化，周邊二手房掛牌價(jià)下調(diào)和松動(dòng)的跡象越發(fā)明顯。

有業(yè)內(nèi)人士表示，由于重慶近年來土地供應(yīng)一直較大，供地面積經(jīng)常位居全國前列。充足的土地供應(yīng)在保持房價(jià)總體穩(wěn)定的同時(shí)，也加大了樓市供應(yīng)量和庫存，一旦成交下行或?qū)?duì)樓市產(chǎn)生沖擊。

今年4月11日，重慶市國土房管局對(duì)外公布的2018年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年重慶市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地29000畝，與2017年的36000畝同比下降19.4%。盡管今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和2017年相比明顯減少，但從目前情況來看，隨著土地市場降溫和流拍增多，重慶或很難完成年初定下的預(yù)期目標(biāo)。

記者梳理重慶市規(guī)劃和自然資源局的土地出讓公告發(fā)現(xiàn)，截至今年12月初，重慶主城區(qū)共供應(yīng)100宗土地，供應(yīng)土地面積13103.02畝，成交84宗，成交土地面積為12304.96畝。

在重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長周平向看來，今年的供應(yīng)住宅用地同比去年的數(shù)據(jù)有所減少，但主城區(qū)沒有減少，主要是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的住宅供應(yīng)減少了，而且這也是根據(jù)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的需求情況來決定的。

“重慶樓市之所以能夠大體上一直平穩(wěn)，在于其早年間確定的地票制度?！敝貞c大學(xué)城市管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏接受記者采訪時(shí)表示。

2008年，地票制度得以在重慶推廣，城市與農(nóng)村的土地結(jié)合讓城市發(fā)展所需的土地資源得到擴(kuò)大。任宏表示，正是地票制度使得重慶樓市發(fā)展所需的土地資源幾乎是無窮大的，從而讓重慶房價(jià)看起來比較平穩(wěn)。