一線保守二線穩(wěn)定三線激增 土地市場進入調(diào)整期

　　2010年全國土地供給總量達到42.82萬公頃，比2009年增長34.2%，創(chuàng)下了歷史新高。有關(guān)人士表示：面對年初以來新的宏觀經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)市場面臨的嚴峻調(diào)控局面，土地供給增加卻成為市場的普遍預期，各地政府也相繼多次釋放增加土地供給的明確信號。

　　一線城市土地供給“有保有壓”

　　土地供給將依舊保守

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近幾年部分城市土地供給量平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大波動。沒有出現(xiàn)明顯的土地供給大幅增加的現(xiàn)象。以北京、深圳為例，圖1表明兩市的土地供給近年來波動不大。尤其是在住宅領域，一線城市的土地供給波動幅度更小。上海的住宅土地供應2007年至2010年分別達有1100公頃、900公頃、1065公頃、1100公頃。波動幅度正負保持在100公頃左右。因此，土地供給的保守也一直是業(yè)界認為一線房價高漲得不到遏制的主要因素之一。

　　數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局深圳市國土資源局

　　由于東部地區(qū)一線城市城市化程度較高，土地開發(fā)的資源稀缺性相對突出，土地開發(fā)空間事實上的確有限，城市土地供給壓力較大難以改變，這就決定了城市土地供給釋放將依舊趨向保守。同時，鑒于2010年土地供給的大幅度增加，原有土地放量還尚未消化。預計2011年這部分城市土地供給依舊呈平穩(wěn)態(tài)勢，土地供應總量不會出現(xiàn)太大增幅。城市土地供應主要是從加大對閑置土地的清理和對中心城區(qū)地段的深度開發(fā)入手。

　　另外，從土地供給結(jié)構(gòu)的角度來講，除了明確保證保障性住房的土地供應計劃外，為了保證土地供應量增量的相對穩(wěn)定，必將會壓縮其他方向用地比例，“有保有壓”或?qū)⑹窃摬糠殖鞘薪酉聛硗恋毓扇〉幕敬胧?。因此，商品房住宅開發(fā)和工業(yè)用地或?qū)⑦m度減少，土地開發(fā)和供應將主要以中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應為主。從年初至今的土地出讓金來看，截至今年2月份，北京的土地出讓金總額達到135.36億元，其中商業(yè)成交地塊土地出讓金達則達到89.02億元，占全額的65.76%。地產(chǎn)投資傾向商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象明顯。

　　二線城市土地供給穩(wěn)定增長

　　商品房用地繼續(xù)受保障房擠壓

　　二線城市近年來隨著城市開發(fā)的大規(guī)模開啟，城市化逐漸進入加速期。通過以往的數(shù)據(jù)觀察，盡管土地供應初始規(guī)模較小，然而城市土地供給量增長幅度穩(wěn)定。武漢的土地供給總量從2007年的1543公頃增加到2010年的2207公頃，年平均增幅達到10.8%。重慶2008年土地供給量達到4224.85公頃，2010年達到了6449公頃。年平均增幅達17.7%，濟南2008年土地供給達到1875公頃，2010年則達到了2455.47公頃，年平均增幅達到10.3%。從土地供給結(jié)構(gòu)來看，二線城市保障性住房用地比例逐漸加大。而商品房供地面積的增幅則相對并不明顯。從圖2可以看出，濟南的保障性住房用地擠壓商品房用地明顯。

　　在保障性住房大力提倡的當下，既要做到確保保障性住房用地的需要，又要亟待滿足城市化進程中改善城市基礎設施以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的工業(yè)用地等其他用地需求，未來二線城市的土地供給依舊將呈現(xiàn)穩(wěn)步增加態(tài)勢，商品房用地將繼續(xù)受到保障房建設用地的擠壓。

　　三、四線城市土地供給逐漸升溫

　　土地供給激增信號顯現(xiàn)

　　在城市化浪潮席卷整個二線城市的時候，三四線城市也難免受到廣泛的波及，尤其是在近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸緊縮的時期，一二線地產(chǎn)資本提前轉(zhuǎn)向進入三四線城市布局逃避風險，在房地產(chǎn)行業(yè)帶動城市化的原始動力下三四線城市提前并且被動性地進入城市化加速期。三四線城市房地產(chǎn)投資的逐漸活躍使得土地供給開始逐步升溫。以昆明為例，2007年昆明的土地供給量為1333公頃，2010年則達到1593.3公頃。

　　尤其在中央加大保障新住房建設壓力面前，三四線城市在落實政策方面面臨著比一二線城市更加嚴峻的保障性住房建設資金缺口。但年初嚴酷的房地產(chǎn)調(diào)控政策導致大量地產(chǎn)避險資本由一二線城市撤出的將大量涌入三四線城市，因此三四線城市拿地沖動高漲。面對如此的供需場面，土地和資本將一拍即合。一方面避險資本得到了夢寐以求的土地，另一方面地方政府得到了急需的建設資金