菏澤取消限售：市場下行、去化壓力下政府的試探性政策

2018年12月18日下午，山東省菏澤市住建局發(fā)布了《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，文件在對棚戶區(qū)改造工作提出要求的同時，明確提出取消新購住房限制轉讓措施以及降低市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度。而根據(jù)此前2017年11月6日，菏澤市人民政府辦公室發(fā)布《菏澤市關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知菏政辦發(fā)〔2017〕42號》內(nèi)容：對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年。時隔一年，菏澤市對于房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁，成為全國首個取消限售的城市。

據(jù)菏澤市政府在2018年12月19日下午發(fā)布的《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規(guī)定的情況說明》稱：有不少準備購買存量房住房的市民尤其是棚改補償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。同時為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。

菏澤取消限售政策是在經(jīng)濟下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對市場的影響不大，取消限售能給予市場一定的信心，但對需求提振有限。降低市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度差異化的監(jiān)管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發(fā)展。

本文將圍繞著：1.為何是菏澤取消限售；2.為何取消限售；3.取消限售對樓市的影響三個問題來進行探討。

一、 為何是菏澤取消限售

1.二手房掛牌成交低迷，市場下行趨勢明顯

限售政策是本輪調(diào)控中的重要特點之一，而山東省則是限售重點調(diào)控的省份，據(jù)不完全統(tǒng)計從2017年至2018年，山東省17城有濟南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂九個城市進行了限售政策。菏澤是早期進行調(diào)控的城市之一，而政策持續(xù)時間越長，影響越久。

從當前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處于下行趨勢。從諸葛找房中心監(jiān)測的菏澤近一年二手住宅掛牌價來看，2017年11月實施限售政策后二手住宅掛牌價連續(xù)兩個月微跌，此后受春節(jié)假期迎來返鄉(xiāng)置業(yè)高潮及其他原因影響，菏澤二手住宅掛牌價格不斷攀升。2018年7月份以來受731政治局會議中“遏制房價上漲”的表態(tài)之后，房價上漲預期逐漸打破，以及棚改貨幣化安置改革政策等的影響價格持續(xù)下跌，二手住宅價格近三個月價格低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

菏澤近一年二手住宅掛牌價

2. 前期棚改的大力推進，去庫存基本完成，庫存基本面發(fā)生變化

菏澤市在過去三年間對棚改項目大力推進，棚改規(guī)模連續(xù)兩年位居全國設區(qū)市首位。與其他山東省內(nèi)限售城市的棚改完成情況相比，菏澤市的棚改完成情況遠遠領先，是第二名青島的三倍之多。據(jù)菏澤政府公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年菏澤市完成棚改20960戶，2016年完成62066戶，2017年菏澤全市棚戶區(qū)改造項目133個，開工計劃涉及182287戶(套)。過去三年，菏澤累計實施棚戶區(qū)改造項目309個，完成征收27.4萬戶、4135萬平方米。特別是2016年以來，全市完成征收25.3萬戶、3910萬平方米；安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。棚改的高歌猛進，帶動了大量的需求入市，去庫存基本完成，庫存基本面發(fā)生變化。

　　　2017年山東省各限售城市棚改完成情況(戶)

3. 近兩年土地成交量激增，市場下行狀態(tài)下未來去化壓力大

近兩年菏澤政府大量推地，土地成交量激增。住宅用地的成交宗數(shù)以及成交的規(guī)劃面積連年上漲，據(jù)統(tǒng)計2017年菏澤住宅用地成交243億，成交規(guī)劃建筑面積2358萬平方米，2018年截止到目前土地成交額達到了444億之多，成交的規(guī)劃建筑面積4074萬平方米。預計未來兩年有70萬套左右的商品房入市。

從新房銷售面積與土地成交規(guī)劃建筑面積對比也可以看出，2015年、2016年土地的總規(guī)劃建筑面積略高于新房的成交面積，供需相對來說比較平衡，2017年以來大量的土地入市成交，土地供應過多，去化周期將變長。前一輪的去庫存提前透支了部分市場需求，疊加棚改貨幣化安置的改革，未來去化壓力較大。

　　　菏澤住宅用地成交情況

菏澤新房銷售面積與土地成交規(guī)劃建筑面積情況

4.政府財政赤字嚴重，對房地產(chǎn)較為依賴

菏澤公共財政收入&支出情況

從近三年菏澤政府的公共財政收入及支出來看，地方財政的收支缺口近一步擴大，尤其是在2017年收支缺口達到了323.01億元，政府赤字嚴重，財政壓力較大。而從菏澤的土地收入相對于財政收入的比例來看，土地收入相對于財政收入的比例連年上升，2017年土地收入相對于財政收入的比例達到了146%。從菏澤歷年來的土地成交額情況來看，2016年以來土地成交額連年增長，2017年以來成交額激增，2018年截止到現(xiàn)在，土地成交額已經(jīng)達到了444.38億元，預計今年土地收入相對于財政收入的比例進一步提高，政府對房地產(chǎn)依賴愈加嚴重。

土地收入相對于財政收入比例

菏澤土地成交額情況

二、 為何取消限售

1.限售對市場影響較小，提振市場信心

實施限售政策的目的主要在于防止資本在樓市中投機，快進快出，導致樓市起伏不穩(wěn)，進而影響整體市場的穩(wěn)定發(fā)展。限售實際對市場的影響并不大，尤其是在三四線城市。從菏澤近一年的二手掛牌價也可以看出，2017年11月限售政策出來后，掛牌價只在此后的兩個月小幅微跌。菏澤市的取消限售政策并不使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的波動，取消預售有地方政府因城制策采取的試探性放松政策因素在里面。

從另一方面來看，市場下行趨勢顯現(xiàn)，未來去化壓力較大下，取消限售有利于提振市場信心，減少看空情緒。但考慮到限售政策更偏向于供給端政策，因而預計對需求提振有限。

2.助力棚改，拉動城市經(jīng)濟建設

在全市積極打造突破菏澤、魯西崛起的濃厚氛圍下，菏澤市政府充分發(fā)揮政策引領激勵作用，提高政策針對性、實效性、可操作性，釋放了一系列關于財稅、金融、土地、人才等政策紅利。如創(chuàng)新財稅支持政策、完善金融支持政策、健全土地支持政策以及人才引進政策等。取消限售政策的舉動也是政府希望通過取消限售，提高開發(fā)投資的積極性，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，拉動經(jīng)濟建設的需要。

三、 對未來樓市的影響

菏澤取消限售制度是首例地方調(diào)控放松政策。但從全國的調(diào)控市場來看，預計未來中央的調(diào)控政策會繼續(xù)維持穩(wěn)定，房住不炒基調(diào)不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴的調(diào)控環(huán)境，三四線下行壓力下會有一些對沖政策。