熱銷預(yù)期落空 商業(yè)地產(chǎn)成交量同比下跌24.36%

　　“2011年一季度，南京商業(yè)市場新增供應(yīng)量僅14.53萬平方米，環(huán)比下跌59.05%，同比下跌48.99%。”這是南京中原DRC獨家提供給快報《商業(yè)地產(chǎn)直播間》的監(jiān)測數(shù)據(jù)。在限購、限貸的雙重壓力下，南京住宅市場陷入低迷，然而，在剛剛過去的一季度，商業(yè)地產(chǎn)并未能如愿接力住宅上演一波熱銷行情。

　　更令人擔(dān)憂的是，限貸同樣波及商業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)銀行已取消1.1倍的貸款利率，高的已上浮40%。不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，樓市整體低迷，商業(yè)地產(chǎn)也難獨善其身。

　　成交量同比下跌24.36%

　　南京中原DRC獨家提供快報的這份監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度南京商業(yè)市場新增的14.53萬平方米供應(yīng)量中，1月份商業(yè)市場新增供應(yīng)量最高，達(dá)到9.5萬平方米，占到一季度供應(yīng)的65%，它們都出自江北市場，主要得益于華僑滬江商城推出了8.87萬平方米的商用物業(yè)。

　　2月的供應(yīng)量主要也是來自江北，六合的青龍綜合商貿(mào)市場推出了1.7萬平方米的供應(yīng)量。3月的供應(yīng)量則主要來自于河西，占總量的53%。除了萬達(dá)廣場推出的是集中型商業(yè)外，其他樓盤供應(yīng)都是社區(qū)商業(yè)。

　　在成交方面，一季度南京商業(yè)市場成交量達(dá)到8.4萬平方米，環(huán)比下跌21.05%，同比下跌24.36%。商業(yè)成交均價15656元/平方米，環(huán)比上漲2.03%。

　　截至一季度末，南京商業(yè)可售面積達(dá)到288.59萬平方米，如果按照2010 年的消化速度來看，市場存量尚需要6 年左右的時間消化，由此可推出，南京的商業(yè)市場將長期保持供大于求的態(tài)勢，短期內(nèi)將難以改變。

　　預(yù)期全年走勢并不樂觀

　　盡管一季度不少開發(fā)商順應(yīng)政策風(fēng)向，改推商鋪、寫字樓和酒店式公寓，但是截至目前，僅萬達(dá)、鳳凰和熙等個別項目出現(xiàn)熱銷，整體商業(yè)地產(chǎn)行情并不如預(yù)期來得火爆。

　　“萬達(dá)有成熟的運營團(tuán)隊，坐落在任何一個區(qū)域都會成為該區(qū)域的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍和人流不用擔(dān)心。萬達(dá)的主體商業(yè)都是自持，出售的只是一些邊角料，而這些商鋪一般都不愁租，投資客買后較有保障。不像河西其它樓盤的商業(yè)，均為社區(qū)底商，入住率高也不好出租，何況很多樓盤的入住率并不高。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張君分析說，再比如鳳凰和熙，開盤熱賣九成據(jù)稱都是大客戶支撐整層或半層購買，對開發(fā)商來說就是用了很少的客源完成了好的銷售業(yè)績，這些頂多只是個案。

　　“相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險真的很大，未來的商業(yè)銷售可能會由于某些項目出現(xiàn)成交的小爆發(fā)，但長期還是走緩。”張君進(jìn)一步分析，目前南京商鋪的年回報率在3%-4%，住宅賺的是快錢，能看到實實在在的漲幅，商業(yè)則不然，能否保值增值要經(jīng)歷一段相當(dāng)長的時間才能看出來。

　　南京新浪樂居主編王小軍對商業(yè)地產(chǎn)在今年的走勢也頗為擔(dān)心：“樓市整體行情走弱，商業(yè)地產(chǎn)也難獨善其身！”他分析認(rèn)為，住宅市場受到諸多政策影響行情不好會影響投資決心，而目前在售的酒店式公寓、小戶型寫字樓很難保證品質(zhì)，也會影響投資客的信心。此外，商業(yè)地產(chǎn)市場上，一些產(chǎn)品定位與市場契合度不夠高也成為銷售的阻礙，比如江寧和江北這兩大偏遠(yuǎn)板塊建寫字樓銷售，體量不大、面積不大、檔次不高，市場空間其實非常有限。基于此，王小軍總結(jié)說：“一季度商業(yè)地產(chǎn)市場沒火起來，上半年也難火，下半年更難葆青春年華。”

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　　限貸波及商業(yè)地產(chǎn)

　　投資成本又高一截

　　近期，南京已有多家銀行將首套房利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房利率則提得更高，上浮至基準(zhǔn)利率的1.15倍-1.2倍不等。住宅遭遇限貸，商業(yè)地產(chǎn)同樣沒能幸免。

　　城南藍(lán)岸3G的現(xiàn)場銷售人員告訴記者，他們的客戶如果在江蘇銀行和交通銀行貸款，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，如果選擇其他銀行則是基準(zhǔn)利率的1.2倍，通常是一個月左右下款。

　　剛剛開盤大賣的鳳凰和熙文化廣場的合作銀行是農(nóng)行和工行，在農(nóng)行貸款，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%。對此，一位董姓經(jīng)理坦言，農(nóng)行目前的主要目標(biāo)是個人經(jīng)營性貸款，對商用類物業(yè)的貸款條件作了提升，意圖是減少這一塊業(yè)務(wù)。

　　浦發(fā)銀行的一位客戶經(jīng)理透露說，銀根收緊，每家銀行都不寬裕，加上樓市調(diào)控，房地產(chǎn)風(fēng)險性加大，銀行為了控制風(fēng)險，只要是跟房地產(chǎn)有關(guān)的貸款都在收緊。浦發(fā)銀行目前的主要業(yè)務(wù)是個人經(jīng)營性貸款。住房貸款會根據(jù)個人信用作出評估，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%、20%、30%不等，而商用物業(yè)貸款的話至少上浮10%，最高上浮40%，貸款的難易程度也是因人而異的，需要根據(jù)信用報告等作出綜合評估。