新政會否“夭折”引關注 山東菏澤成取消樓市限售第一城

自2017年部分城市施行限售政策以來，山東省菏澤市成為全國第一個取消樓市限售政策的城市。

所謂限售政策，即所購買的新建商品住房和二手住房需要取得不動產(chǎn)權證書一定年限后，方可上市交易。目前，多數(shù)城市實行限售政策的年限為2-3年，個別城市為5年。而限售政策作為本輪樓市調(diào)控最重要的政策之一，其主要目的是是為了抑制“短線投機炒作”。

如果究其源頭，樓市限售政策始于2017年3月份。2017年3月17日，北京提出企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易。同年3月25日，廈門提出新購住房需要取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。此后，全國近百個城市紛紛效仿跟進。

菏澤限售政策實施不足14個月

記者查閱發(fā)現(xiàn)，山東菏澤實行限售政策始于2017年10月27日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號），該《通知》中明確了“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。

12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站發(fā)布的《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建(2018)7號）中，提出取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。如果從限售政策發(fā)布之日算起直至取消，該政策實施僅不足14個月。

此外，該《通知》中還提出要降低菏澤市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度。對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管標準的基礎上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。這對于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)也是一個利好消息。

模仿城市或增加

隨著菏澤解除住房限售政策，未來其他限售城市會否跟進則成為業(yè)內(nèi)的關注點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，菏澤此次出臺限售政策信號意義極強，此類城市的政策會造成很強的示范效應。在因城施策的政策框架下，預計后續(xù)類似政策放松的城市還會繼續(xù)增多，尤其是會從限售政策進行松綁。

事實上，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從上海易居研究院近日發(fā)布的11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。嚴躍進對此分析認為，三四線城市過去庫存消化速度較快，而現(xiàn)在因為包括棚改政策調(diào)整、市場需求透支等因素影響，庫存基本面在發(fā)生變化。此外，從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈。

在嚴躍進看來，菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策對于市場交易影響還是存在的，對于當前下行的樓市會產(chǎn)生托底效應，至少樓市看空的情緒會進一步減少。

政策會否夭折引關注

菏澤松綁限售，似乎給當下的房地產(chǎn)市場帶來了一絲曙光。但這種做法能否得到管理層的認可，還值得商榷。

就在12月19日，多家媒體再次傳出消息，由于取消限售政策引發(fā)廣泛爭議，菏澤市住建局目前正在開會討論。“取消限售是根據(jù)當?shù)厍闆r制定的政策，沒想到引起這么大的關注。省住建廳也關注到這一情況，要求我們說明情況。”菏澤市住建局相關工作人員對來訪媒體表示，當前局領導正在開會研究，稍后或有統(tǒng)一回復。

菏澤取消限售政策會否夭折不得而知，但有先例的是，部分城市過去也曾經(jīng)出現(xiàn)過松綁政策后被監(jiān)管層叫停的現(xiàn)象。

最著名的是2011到2012年期間，當時部分城市不斷試探松綁調(diào)控的可能性。先是佛山放松限購的“朝令夕改”，后有蕪湖新政“四日維新”。在當時房地產(chǎn)調(diào)控從嚴的背景下，佛山、蕪湖、成都等城市相繼出臺的松綁政策接連被監(jiān)管層一一叫停。

但要說明的是，目前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境與當年不可同日而語。

繼2018年年中政治局會議提出“六穩(wěn)”（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期）以來，“穩(wěn)”成為經(jīng)濟工作的重心。在最近一次的中共中央政治局會議分析研究2019年經(jīng)濟工作時強調(diào)，要保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，進一步“六穩(wěn)”，提振市場信心。

同時，今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會議，在研究和部署經(jīng)濟工作時只字未提房地產(chǎn)，這也給了業(yè)內(nèi)政策松動的幻想。一位業(yè)內(nèi)權威專家在近期的一次閉門會上預測，未來房地產(chǎn)政策有可能會分城施策。

針對菏澤取消限售政策這一情況，山東省住建廳相關工作人員在回復媒體詢問時表示，媒體對菏澤的政策進行了過度的解讀，不利于地方政府根據(jù)自身情況采取措施。目前正在了解菏澤的情況，包括政策出臺的原因和當?shù)氐氖袌銮闆r。

事實上，今年初蘭州發(fā)文對部分區(qū)域取消限購的消息就被市場認為是樓市打響全國松綁的第一槍。但值得注意的是，蘭州當時采取的是對部分區(qū)域取消限購后，進一步強化價格備案，且主城區(qū)大部分區(qū)域?qū)嵭邢奘邸Ｒ虼?，盡管當時引起了市場的極大關注，但沒有形成太多的效仿。

這一次的菏澤新政最終會怎樣，相信很快就會有答案。