大理樓市AB面：投資客涌入房價(jià)拉升 開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

云南大理市海東新區(qū)的許多街道，傍晚一到顯得孤寂而空曠。

沿著濱海大道、機(jī)場路方向一路向北，再環(huán)繞天境路、映雪路、愛民路一圈，映入眼簾的往往是一片又一片的工地。一個(gè)又一個(gè)在建項(xiàng)目的樓盤名是暗夜里最亮的光點(diǎn)。

只不過，和幾年前的熱鬧建設(shè)場景并不一樣。在不少工地上，盡管有的項(xiàng)目的吊塔還在高高矗立，但只能見到零星的幾個(gè)施工工人。有的項(xiàng)目鏟土機(jī)也已經(jīng)停止了作業(yè)。時(shí)間在此處靜默。

當(dāng)下以及未來的日子里，迎接開發(fā)商們的將是嚴(yán)格的規(guī)劃、施工、環(huán)保等方面審查。這也意味著，此前那套犧牲生態(tài)環(huán)境為代價(jià)甚至是違規(guī)的開發(fā)模式走到盡頭。

這令許多開發(fā)商有些措手不及或是水土不服?，F(xiàn)在，他們當(dāng)中的多數(shù)，已經(jīng)決定放緩在這里的開發(fā)速度，并拉長開發(fā)周期，乃至是考慮拔出腳來退出。

不過，作為國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)控房價(jià)的70個(gè)大中城市中唯一的縣級(jí)市，按照12月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，大理的房價(jià)自2017年4月以來，連續(xù)20個(gè)月上漲。11月大理房價(jià)環(huán)比上漲幅度，居第二位。

投資客前來

統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)里，印證著大理市房價(jià)上漲的事實(shí)。

根據(jù)大理市統(tǒng)計(jì)局每年公布的房產(chǎn)銷售額和銷售面積粗步測算，2012–2017年，大理市商品房的均價(jià)從開始的4889元/平方米上升至8397元/平方米，漲幅達(dá)41%。而同期云南省全省的均價(jià)上升情況則為4200元/平方米到5900元/平方米。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旗下的中國房產(chǎn)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在2014–2016年期間，盡管大理市房價(jià)出現(xiàn)了小幅波動(dòng)的情況，但整體保持在6500元/平方米左右。

但到了2017年年末，大理市房價(jià)逼近9000元/平方米，并在此后開始整體走高。截至2018年11月，新房均價(jià)已經(jīng)為10900元/平方米。

大理市也在成為云南省房價(jià)最高的城市。2018年5月，11233元/平方米的均價(jià)已經(jīng)令其首次超越省會(huì)城市昆明的11028元/平方米，躍居云南房價(jià)首位。

在去年11月至今的一年里，成交單價(jià)在10000元/平方米至12000元/平方米的占據(jù)26.32%。8000元/平方米至10000元/平方米，12000元/平方米至14000元平方米分別占據(jù)17.54%和15.79%。

在大理市的海西區(qū)，目前高的項(xiàng)目房價(jià)可以達(dá)到3萬元/平方米以上，比前幾年至少翻了一番。同樣的情況也在下關(guān)和海東新區(qū)上演。

這一定程度上更屬于投資客可以接受的價(jià)格體系。2016年這個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入剛突破3萬元關(guān)口，為31205元。

同時(shí)，這個(gè)城市在2016年的接待游客達(dá)到1674.27萬人次，是5年前的2.3倍。292.58億元的旅游業(yè)總收入，意味著光一個(gè)市的收入就相當(dāng)于海南全省當(dāng)年旅游業(yè)收入的36%。

這些人次中，有的成為了大理業(yè)主，或者是季節(jié)性移民中的一員。

同時(shí)到來的，還有來自此前在海南銷售的房產(chǎn)中介們。按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，尤其是今年海南全域限購后，云南大理往往成為他們的不二之選。

“來這，能買到海景房，因?yàn)橛卸！！鳖愃七@樣的銷售話語，在不少項(xiàng)目案場都會(huì)聽到。稀缺的蒼山和洱海自然資源，這些項(xiàng)目是吸引外來投資者的王牌。

出現(xiàn)的二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，也在幫助著打消投資客的疑慮。數(shù)據(jù)顯示，自2017年中期以來，大理的二手房價(jià)格已經(jīng)高于新房價(jià)格，并持續(xù)到現(xiàn)在。

而事實(shí)上，這個(gè)城市的售租比情況看著并不樂觀。截至2018年11月這一數(shù)值為44，在一定程度上意味著在這里買房至少需要出租44年才能回本。

售租比盡管比上海的61、北京的57、杭州的49都要低，但已經(jīng)高出了昆明的38、麗江的33。從2013年開始到2017年，每年這一數(shù)值的變動(dòng)情況分別為33、33、33、31、52，處于整體走高態(tài)勢。

外來開發(fā)商前來

數(shù)字走高的背后，是外來大小開發(fā)商先后試圖進(jìn)場淘金的過程。

這一點(diǎn)在2017年年末和2018年的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上表現(xiàn)得特別強(qiáng)烈。

2017年11月，恒大地產(chǎn)和深圳信證基金通過股權(quán)競拍的方式，經(jīng)過50輪出價(jià)，溢價(jià)31000萬元后，以80444.53萬元總價(jià)收購了云南工投大理項(xiàng)目，取名恒大山嶼海。項(xiàng)目占地約3000畝，可開發(fā)用地1500畝。

到了第二年的4月，先是中梁地產(chǎn)以約690萬元/畝，12.47億元的總價(jià)，拿下原大理啤酒廠三宗國有建設(shè)用地。

而后的8月，美的置業(yè)和雅居樂地產(chǎn)分別以872萬元/畝，4.1億元的總價(jià)，74.4%的溢價(jià)率以及746萬元/畝，3.46億元的總價(jià)，49.2%溢價(jià)率競得另外兩宗土地。超越此前的中梁地產(chǎn)，刷新當(dāng)年成交土地單價(jià)最高的兩單地塊。

正是這些品牌房企的進(jìn)入和高價(jià)地塊的誕生，被外界解讀為當(dāng)?shù)貥鞘猩蠞q的某種信號(hào)。

中梁地產(chǎn)是相對(duì)速度較快的一位。據(jù)了解，6月份，該公司的中梁大理壹號(hào)院城市展廳已經(jīng)正式開放，并在11月開始推盤?，F(xiàn)在，在這個(gè)城市的公交車車廂、城市部分樓體外墻依舊還可以見到項(xiàng)目的廣告。

雅居樂和美地置業(yè)拿下的高價(jià)地塊預(yù)計(jì)于明年1月份開放售樓處，但在規(guī)劃報(bào)建進(jìn)度上目前已經(jīng)比預(yù)期要慢。

出現(xiàn)過較長開發(fā)周期的開發(fā)商并不是沒有。俊發(fā)地產(chǎn)就是一個(gè)案例。洱海邊上的俊發(fā)·濱?？@項(xiàng)目的所在地塊是俊發(fā)地產(chǎn)在2012年就開始拿下的。公開資料顯示，項(xiàng)目最早在2013年就開過一次盤，而到了今年12月為止，依舊還在賣。

上實(shí)發(fā)展在2006年就開始動(dòng)工的洱海莊園東地塊，至今為止已經(jīng)成為爛尾樓，目前并無明確信息顯示有下家接盤。

項(xiàng)目收購也同樣是進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌龅囊粋€(gè)方式。比如，今年8月萬科進(jìn)入大理的方式就是通過收購云南城投旗下公司的股權(quán)。同樣，大理當(dāng)?shù)氐囊患议_發(fā)商實(shí)力地產(chǎn)，則是通過收購大理沃德佳置業(yè)股權(quán)來獲取現(xiàn)在大理的小院子項(xiàng)目（北）的開發(fā)。

并不穩(wěn)定的市場

事實(shí)上，大理商品房的年銷售額并不穩(wěn)定。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012–2017年，分別為60.81億元、50.26億元、54.56億元、54.62億元、61.97億元和94.06億元。

2017年，大理市實(shí)際施工面積達(dá)725.04萬平方米，這意味著每天都有近1.99萬平方米的住宅在推向市場。按照當(dāng)?shù)刈钚碌?7.34萬人口推算，人均新增面積最少達(dá)到10.7平方米以上。

不僅只是這樣。

大理商品房歷年的待售面積，已經(jīng)出現(xiàn)并不穩(wěn)定且一度上升的情況。2012–2017年間，分別為12.87萬平方米、36.42萬平方米、45.8萬平方米、46.62萬平方米和26.06萬平方米。

而大理的住宅加上商業(yè)用地的成交則處在總體上升的情況。

根據(jù)中國土地市場網(wǎng)的數(shù)據(jù)測算，2013–2018年12月15日為止，分別成交324.42萬平方米、122.92萬平方米、76.57萬平方米、94.82萬平方米、139.58萬平方米和136.55萬平方米。占據(jù)當(dāng)年總體地塊成交的55.3%、20%、66.5%、48.6%、61.8%和47%。比重依舊較大。

而當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝谠谠鲩L情況上并不明顯，僅從2012年的65.93萬人上升至2017年的67.34萬人。

“這已經(jīng)是一個(gè)較低的人口密度?！碑?dāng)?shù)匾徊痪呙?0強(qiáng)房企開發(fā)商投資部陳東（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“去年的存量加上今年的存量，就算是在有龐大外來人口的一線城市都要消化一段時(shí)間，更何況是在大理?！?/p>

從大理常住人口增長情況來看，單純依靠本地人來消化并不現(xiàn)實(shí)。

“投資客多數(shù)并不會(huì)居住在這里?！标悥|對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，部分區(qū)域欠缺配套等原因，以至于到了夜晚，這里很少見到人影和燈光。

但另一面則是，當(dāng)價(jià)格已經(jīng)增長到一定程度后，依靠吸引投資客來帶動(dòng)銷量，可能并不是長久之計(jì)。