廣州：“雙合同”違規(guī)銷售成為各大樓盤共同投訴焦點(diǎn)

12月5日，廣州東部郊區(qū)七大樓盤業(yè)主代表向廣東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)遞交訴求書，其中，開(kāi)發(fā)商“雙合同”違規(guī)銷售成為各大樓盤共同投訴的焦點(diǎn)。當(dāng)日，記者跟隨廣州越秀保利愛(ài)特城、萬(wàn)科春風(fēng)十里、敏捷綠湖國(guó)際城 、萬(wàn)科尚城御府、金地香山湖、保利羅蘭花園、實(shí)地薔薇國(guó)際等七個(gè)樓盤的業(yè)主代表進(jìn)入了廣東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)的辦公室，七個(gè)樓盤的業(yè)主代表分別向消協(xié)秘書長(zhǎng)遞交了各自的維權(quán)訴求書，有的樓盤甚至遞交了一整箱的輔助資料。投訴的原因各式各樣：開(kāi)發(fā)商夸大、虛假宣傳；拒絕使用公積金貸款；拖延合同；拒不開(kāi)具發(fā)票；強(qiáng)制指定貸款銀行等。

其中，七個(gè)樓盤的共同訴求指向開(kāi)發(fā)商違規(guī)進(jìn)行“雙合同”銷售。暗暗流行了兩年的“雙合同”模式在樓市下行，單合同回歸的背景下逐漸式微，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者潛在矛盾浮出水面，并且愈發(fā)尖銳。

“雙合同”維權(quán)

“雙合同”即是在限價(jià)環(huán)境下，為了順利網(wǎng)簽備案，開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)拆分成購(gòu)房合同和裝修合同兩部分，高出備案價(jià)的部份金額體現(xiàn)在裝修合同上。這種情況下，真實(shí)的房?jī)r(jià)由兩份合同的金額共同組成，而不僅僅是購(gòu)房合同上的價(jià)款。

這種模式存在一個(gè)較大的爭(zhēng)議點(diǎn)，就是其中的裝修合同能否將其當(dāng)成真正的裝修合同。對(duì)此，維權(quán)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商兩方持有不同的觀點(diǎn)。根據(jù)萬(wàn)科尚城御府業(yè)主的描述，開(kāi)發(fā)商方面回應(yīng)業(yè)主的說(shuō)法是，裝修合同上的金額不是裝修款，而是房款額外的部分。

而業(yè)主們認(rèn)為，未有明確裝修標(biāo)準(zhǔn)的裝修合同是顯而易見(jiàn)的霸王條款，將致業(yè)主一方處于不利地位。

在這些被開(kāi)發(fā)商稱為“不是真正的裝修合同”的合同上，記者并未看到對(duì)于裝修材料的明確等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)指定的品牌、型號(hào)、規(guī)格，一切只有“高級(jí)”二字作為前綴。而保利艾特城的業(yè)主也向記者反映到，在相同戶型和裝修面積的前提下，房子裝修金額有幾十萬(wàn)的差別。

就以上問(wèn)題，七大樓盤業(yè)主代表已向廣東省消費(fèi)者協(xié)會(huì)提出維權(quán)訴求。而在七個(gè)樓盤的業(yè)主訴求書中記者看到，要求開(kāi)發(fā)商退房和退裝修款的業(yè)主寥寥無(wú)幾，但95%以上的業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商公布包含品牌、等級(jí)、價(jià)格、生產(chǎn)商、供應(yīng)商等的裝修明細(xì)，并對(duì)裝修款構(gòu)成的每一筆費(fèi)用予以一一列出，退回裝修款差異部分。

保利艾特城的業(yè)主吳先生（化名）認(rèn)為業(yè)主們的訴求都很合理，“我們甚至只要求幾萬(wàn)塊的賠償，但都未得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)真對(duì)待?！?/p>

某法律界人士對(duì)記者表示，購(gòu)房合同、裝修合同是在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商自愿平等的基礎(chǔ)上共同簽訂，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙合同中的裝修合同部分是具有法律效應(yīng)的。某種意義上，“雙合同”已構(gòu)成了一種普遍的社會(huì)環(huán)境，成為社會(huì)各方不得已的操作，但它所造成的隱形風(fēng)險(xiǎn)卻是真實(shí)存在的。上述法律界人士告訴記者，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)業(yè)主一方更為明顯而直接。購(gòu)房者不僅在法律上無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，更因?yàn)楦邇r(jià)裝修合同部分只能采用短期商業(yè)貸款，會(huì)間接提高購(gòu)房者的首付比例，徒增資金壓力。 

“雙合同”的普遍存在始于2017年，不過(guò)，2018年下半年開(kāi)始，因“雙合同”問(wèn)題引發(fā)的投訴越來(lái)越密集。今年10月，廣州保利中航城打響“雙合同”維權(quán)第一槍，原先被各方默認(rèn)的“雙合同”如今“人人喊打”，廣州陷入沸沸揚(yáng)揚(yáng)的雙合同“維權(quán)潮”之中。

“單合同”回歸

值得注意的是，此次因“雙合同”問(wèn)題被訴的樓盤—萬(wàn)科春風(fēng)十里、金地香山湖（分別位于增城、花都的樓盤），目前均已開(kāi)始實(shí)行單合同銷售。

據(jù)記者了解，自2018年10月份開(kāi)始，從化、增城、花都等地區(qū)逐漸出現(xiàn)單合同樓盤。某中介機(jī)構(gòu)人士向記者介紹，增城區(qū)目前的樓盤基本都是單合同，諸如惠百氏二期、中海聯(lián)睿品、翡翠綠洲、合山湖山國(guó)際、萬(wàn)科春風(fēng)十里等樓盤均已實(shí)現(xiàn)單合同，均價(jià)約在2.1萬(wàn)/每平米到2.3萬(wàn)/每平米不等。

而位于海珠、越秀等市中心區(qū)域的廣紙、廣鋼版塊也已有樓盤實(shí)現(xiàn)單合同。 

10月19日，廣州住建委發(fā)布了《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理作出說(shuō)明》，明確提出“保持調(diào)控力度不放松”，并且，“在保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備?！?/p>

10月份開(kāi)始，增城區(qū)多數(shù)樓盤便提高了備案價(jià)格。其中，增城區(qū)新塘板塊的金地香山湖的備案價(jià)從約9000元/平方米提升至約17000元/平方米；合景譽(yù)山國(guó)際的備案價(jià)從9000/平方米上調(diào)至18500/平方米，翻倍增長(zhǎng)。而位于朱村板塊的廣鋁荔富湖畔則從14000元/平方米調(diào)至19000元/平方米，中新板塊的恒大山水郡從12000元/平方米調(diào)至15000元/平方米。

某樓盤中介告訴記者，上交了新的備案價(jià)的樓盤若通過(guò)審批就可以使用單合同，而單合同明顯更受市場(chǎng)歡迎。

單合同的回歸在于順應(yīng)形勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，單合同回歸是一個(gè)政策規(guī)范的導(dǎo)向，而不是政策收緊。

“年底是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序大整頓時(shí)候，特別是像廣州這樣的重點(diǎn)城市都要檢查，而這個(gè)時(shí)候類似這種“雙合同”現(xiàn)象將成為一個(gè)查處的重點(diǎn)對(duì)象，所以回歸到較為正常理性的狀態(tài)是必然，而本身市場(chǎng)交易就應(yīng)該是這樣的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

另外，單合同對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講將得到一個(gè)更加透明的價(jià)格，市場(chǎng)交易更加公平合理。中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為單合同回歸最具建設(shè)性意義在于，市場(chǎng)監(jiān)管會(huì)越來(lái)越規(guī)范，制定的措施越來(lái)越精準(zhǔn)?！半p合同模式下，反映不到真實(shí)的市場(chǎng)情況，市場(chǎng)到底什么價(jià)格什么準(zhǔn)則，管理層都沒(méi)辦法監(jiān)控監(jiān)管，對(duì)市場(chǎng)調(diào)控措施的制定有時(shí)會(huì)失真?！?/p>