2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：持續(xù)調(diào)控堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲

2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持平穩(wěn)運(yùn)行，逐步回歸理性，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制。

房?jī)r(jià)：一線城市持續(xù)趨穩(wěn)，二三線城市回歸理性

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一二三線城市新房?jī)r(jià)格同比累計(jì)平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市房?jī)r(jià)漲幅也趨于穩(wěn)定。深圳和廈門2個(gè)城市新房?jī)r(jià)格已低于去年同期，房?jī)r(jià)過快上漲趨勢(shì)在2018年底基本被遏制。

記者近期在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房企出于沖刺業(yè)績(jī)和融資成本壓力，正陸續(xù)申領(lǐng)預(yù)售證，大量新盤集中入市，價(jià)格基本較年初計(jì)劃售價(jià)打了八折。多地二手房的議價(jià)空間也逐漸增大，但真正出手的購(gòu)房者較少，成交量下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格平均同比微漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)。11月份，北上廣深四城二手房連續(xù)2個(gè)月下跌，且價(jià)格跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市增至65個(gè)，比2月份的44個(gè)增長(zhǎng)近五成?！啊瞬判抡档土讼拶?gòu)門檻，使部分城市樓市供給更為緊張，帶來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

樓市升溫讓各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。7月31日，中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼，房?jī)r(jià)上漲過快的城市幾乎均出臺(tái)了遏制投機(jī)需求的相關(guān)措施，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到遏制，房?jī)r(jià)預(yù)期也開始扭轉(zhuǎn)。未來一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上保持平穩(wěn)運(yùn)行。

租賃：租購(gòu)并舉進(jìn)行時(shí)，長(zhǎng)租公寓遭遇“成長(zhǎng)的煩惱”

作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場(chǎng)，在2018年實(shí)現(xiàn)重要突破，租購(gòu)并舉格局加快建立。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2018年我國(guó)加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在12個(gè)大中城市開展住房租賃試點(diǎn)，在13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理?xiàng)l例，規(guī)范住房租賃和銷售行為，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

自去年上海首推純租賃用地開始，今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊，北京計(jì)劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計(jì)約50萬套。

住房租賃市場(chǎng)的參與主體更加多元。開發(fā)商、專業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等各類企業(yè)紛紛搶灘“新風(fēng)口”，打造自有租賃公寓品牌。

多地政府打造的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)投入使用。截至目前，全國(guó)已有10余個(gè)城市搭建官方平臺(tái)。

然而，在大量社會(huì)資本涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的背后，由于欠缺準(zhǔn)入門檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī)，市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。例如，一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，長(zhǎng)租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%惡性爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，讓長(zhǎng)租公寓的租金也呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)。

針對(duì)租房市場(chǎng)出現(xiàn)的亂象，多地監(jiān)管部門采取了行動(dòng)。7月份以來，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個(gè)城市出臺(tái)住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范“租金貸”及其他住房租賃交易服務(wù)等舉措，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不夠成熟，政府應(yīng)從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等多方面入手，實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路。

地價(jià)：溢價(jià)率持續(xù)走低，土地市場(chǎng)降溫

樓市的嚴(yán)格調(diào)控效應(yīng)已傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。住房銷售市場(chǎng)遇冷讓高價(jià)拿地的開發(fā)商“套牢”，房企在拿地方面變得謹(jǐn)慎理性，土拍市場(chǎng)熱度也隨之退卻。

去年年初，中海地產(chǎn)以總價(jià)50.9億元、溢價(jià)率超過71%拍得松江三幅宅地，這一位于上海遠(yuǎn)郊的區(qū)域樓板價(jià)創(chuàng)出新高，突破3萬元/平方米。近期，該地塊所建項(xiàng)目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無人問津，樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮(zhèn)江等地所拿多幅高價(jià)地塊也在調(diào)控之下，銷售承壓無法入市。

一位房企高管表示，在樓市調(diào)控高壓不減的態(tài)勢(shì)之下，商品房銷售價(jià)格無法再現(xiàn)快速增長(zhǎng)甚至還要下調(diào)，房企利潤(rùn)空間難以把握。因此，不少房企盡量不通過招拍掛的形式拿高價(jià)地。

有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，下半年以來，隨著土地供應(yīng)增多，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為7%，較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等重點(diǎn)城市的土地成交平均溢價(jià)率同比降幅超過70%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上海成交地塊大部分以底價(jià)成交。除溢價(jià)率下行外，上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點(diǎn)城市的地價(jià)與去年同期相比也出現(xiàn)下降。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，流拍地增多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)?！斑^去20多年，地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房?jī)r(jià)格，構(gòu)成了房?jī)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條。地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性?！?/p>