“擠出效應(yīng)”帶火限購周邊樓市

      隨著各大城市“限購令”相繼實施，“擠出效應(yīng)”在個別城市初露端倪。近日，記者在北京、浙江、福建、廣東等地探訪發(fā)現(xiàn)，部分限購城市周邊的樓市出現(xiàn)漸趨火熱跡象。

    接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，作為強制性行政手段，“限購令”壓制了熱點城市的需求，導(dǎo)致需求市場被擠壓到“域外”，這是很正常的事情。“擠出效應(yīng)”可能會抬升非限購地區(qū)的房價，但并非所有不限購的二三線城市都會出現(xiàn)這種情形。

    跡象

    部分限購城市周邊樓市漸火

    在北京、杭州、溫州、廣州、福州等地的周邊城市，盡管尚未出現(xiàn)明顯的購房潮，但相對于中心城市的成交萎靡，這些“限購令”限不到的角落已有“風(fēng)生水起”的跡象。

    記者從河北崇禮一酒店式公寓項目了解到，作為京郊的一個旅游地產(chǎn)項目，在北京“限購”后受到相當(dāng)一部分北京購房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認為，2月中旬出臺的“京十五條”，嚴(yán)厲程度較“新國八條”有過之而無不及。據(jù)偉業(yè)我愛我家2月底的調(diào)研數(shù)據(jù)，盡管處于銷售淡季，但限購出臺后的幾周，燕郊、固安等地部分項目的來電來訪量卻出現(xiàn)了明顯上升。

    富陽市是隸屬于杭州市的縣級市，駕車往返于兩市之間，最多也超不過一個小時。

    “去年底這里每平方米還不到6000元，近一個月間卻以每平方米8000元的價格全部賣光了。”富陽的房地產(chǎn)商章水學(xué)說。章水學(xué)認為，雖然還無法證明這批購房者中本地人與外地人所占的比例，但這樣的表現(xiàn)明顯與往年有些異樣。

    同樣的情形也發(fā)生在福建。福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個地級市，2009年10月至2010年10月一年間，寧德城區(qū)商品房均價從每平方米5000元躍升至6000元左右。2010年底，因為溫州、福州兩地采取限購，寧德城區(qū)房價迅速飆升至每平方米7000元以上。

    記者日前走訪寧德市新開發(fā)的東僑片區(qū)一樓盤發(fā)現(xiàn)，最新推出的新房預(yù)售價已達每平方米8000元。“福州限購了，以前想去福州買房的寧德人現(xiàn)在很多都回來買了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來寧德買房了。”該樓盤售樓部的一位經(jīng)理告訴記者。據(jù)了解，類似現(xiàn)象在福清、長樂等福州周邊縣級城市也有。

    就房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”后向二三線城市拓展或者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的步伐明顯加快。3月21日越秀地產(chǎn)公布了2010年報透露2011年計劃，“在廣州住宅市場宏觀調(diào)控下，投資資金轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的有利條件，加大商用物業(yè)的銷售力度；計劃于年中推出江門星匯名庭、煙臺星匯鳳凰和瀋陽領(lǐng)海明珠三個外地項目。”

    “一線城市房價挺著不動，交易量卻下來得很明顯。三四線城市房價依然上漲。”帥旗房地產(chǎn)有限公司楊希鵬說，他們已在桂林與撫順拿到了項目。

    隱憂

    非限購城市房價或拉高

    由于“限購令”實施時間不久，二三線城市還未顯示出一個完整的周期性規(guī)律表現(xiàn)，留給人們更多的還是迷局。然而有關(guān)人士指出，走勢雖然不明，但隱憂卻已經(jīng)存在，而且有的是看不見的。

    最容易看到的情況是，地方接盤的熱情與開發(fā)商的逐次進入，將在一段時間后進一步拉高房價。一位研究人員嚴(yán)肅指出，三四線城市房地產(chǎn)市場多數(shù)是由地方政府強力推動，并非市場真實需求的反映，因此房價泡沫可能更高。一線城市中因為限購而無處可去的資金，轉(zhuǎn)向沒有限購的城市，極可能促使當(dāng)?shù)卦咎幱谟^望的民間資金也進入樓市。

    中海廣州公司相關(guān)負責(zé)人表示，雖然當(dāng)前政策抑制需求的效果很明顯，但社會流動資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產(chǎn)，從限購城市轉(zhuǎn)移到非限購城市，二三線城市房價面臨上升壓力。

    “從單個城市房地產(chǎn)市場而言，限購政策可以將一部分房源從購買多套房或炒房者的手中擠出來，擴大市場供應(yīng)。”福建省社科院研究員徐峰認為，但市場是流通的，如果整個市場上針對剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺，局部限購反而會在非限購地區(qū)造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價。

    浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬分析，“限購令”帶來的高端房地產(chǎn)企業(yè)進入二三線城市，是否會引爆本地房價，當(dāng)然還要看當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲆?guī)范性。如果當(dāng)?shù)赝耆遣扇「倶?biāo)取地的方式，土地供給少，大量開發(fā)商進駐后，很快會刺激地價上揚，繼而引發(fā)房價上揚，因此二三線城市的房價還取決于當(dāng)?shù)赝恋厥袌龉_競爭的程度與供給量。然而，高端項目的進入拉動本地市場，在以前就有先例。

    在淳安，杭州市一家知名房地產(chǎn)公司的項目2007年首次開盤時，價格就達每平方米1.6萬元，是當(dāng)?shù)刈≌膬杀兑陨?，客源全部來自杭州、義烏，與當(dāng)?shù)厝藷o關(guān)。

    “現(xiàn)在還不好說國家會不會把限購政策擴大到二三線城市，但可以肯定的是，這些城市對于限購的預(yù)期，也可能會抬高房價。”馬宏說。

    專家建議，政府應(yīng)進一步深入調(diào)控避免對二三線城市造成更大的沖擊，同時防止政策松綁后樓市出現(xiàn)類似2009年一樣的報復(fù)性反彈。這也就是要求政府在進一步堅守限購措施的同時，必須要留有后招，引導(dǎo)住房投資需求群體將資金轉(zhuǎn)向其它渠道。廣州房地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同等專家表示，應(yīng)該著力于疏導(dǎo)而不是堵截社會上的投資資金，政府應(yīng)千方百計拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領(lǐng)域也能得到較好的回報。

    判斷

    “擠出效應(yīng)”不具普遍性

    相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認為應(yīng)理性看待限購“擠出效應(yīng)”跡象。首先，目前部分不限購城市出現(xiàn)的成交趨旺跡象究竟是不是一種“擠出效應(yīng)”尚不能確定。

    “你可以注意到，出現(xiàn)開發(fā)商進駐熱、購房熱的地區(qū)，都是一線城市的‘近鄰’，多數(shù)都只有一小時路程，且限購政策無法覆蓋到。比如富陽市，距離杭州的交通極佳，本身就定位為國際旅游休閑城市。3月初，浙江省政府有關(guān)全省的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃情況發(fā)布，富陽被定位為縣(市)域中心城市。”杭州市的房地產(chǎn)商馬宏說“即使沒有限購令的‘擠出效應(yīng)’，這樣的地段還是會出現(xiàn)趨熱的。”

    再以北京周邊地區(qū)為例，偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為，短期來看，是由于北京限購導(dǎo)致的“擠出”效應(yīng)。從中長期來看，是因為“環(huán)北京經(jīng)濟圈”帶來的良好預(yù)期。2010年年底的“環(huán)北京經(jīng)濟圈”消息如一劑強心劑，規(guī)劃中的河北高鐵、地鐵、輕軌及77條公路將要與北京對接，這無疑縮短了河北環(huán)京地帶與北京的距離。“環(huán)北京經(jīng)濟圈”打造“大北京”概念讓人們看到河北的發(fā)展?jié)摿?，這些都對周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展形成利好。

    有業(yè)內(nèi)人士還認為，對于大多數(shù)二三線城市，本身也有自己的剛性需求市場，一方面農(nóng)村進城置業(yè)的人并沒有減少，另一方面一線城市中的購房者需要擺脫大城市病的困擾，到中小城市拿房也是一種選擇。

    另外，有的二三線城市樓市表現(xiàn)也較平穩(wěn)。記者3月底在湛江市采訪發(fā)現(xiàn)湛江赤坎區(qū)、霞山區(qū)正處在開發(fā)熱潮，在建在售的樓盤沿街布局。不過湛江樓市尚未出現(xiàn)“轉(zhuǎn)移性”暴漲，湛江市房管局相關(guān)負責(zé)人告訴記者，3月湛江新建商品住宅網(wǎng)上簽約成交量環(huán)比2月有所上漲，但近期尚未出現(xiàn)廣州等外來投資明顯增加的情況，購房者仍以本地居民為主。

    從更大的范圍來看，目前廣東其它尚未限購的城市也暫未出現(xiàn)大規(guī)模限購城市資金進入二三線城市的現(xiàn)象。其中在廣州、佛山都出臺限購措施下，東莞樓市表現(xiàn)整體平穩(wěn)。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)顯示，上周(3月21日至3月27日)全市實現(xiàn)商品房網(wǎng)上簽1309套，面積約13.71萬平方米，成交量環(huán)比雖有上漲，但住宅均價環(huán)比小幅下跌。

    浙江省淳安縣建設(shè)局房產(chǎn)科科長凌駐誠也表示，從今年以來的數(shù)據(jù)來看，市區(qū)房價基本保持在原來的水平，新開的幾個樓盤雖然銷售不錯，但屬于正常表現(xiàn)。

    虞曉芬認為，“限購令”作為強制性的行政手段壓制一線城市的需求，導(dǎo)致市場被擠壓到“域外”，這是很正常的事情。但并非所有二三線城市都有承接這種“擠出效應(yīng)”的情況出現(xiàn)，不同的城市表現(xiàn)可能不一樣。尤其在一些偏遠的城市，還是在沿著自身的市場規(guī)律在走，并未遇到一線城市限購的“機遇”。

    “從總體上看，大多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)市場的走勢，至少在目前還是取決于今年的宏觀貨幣政策，而且還有通脹預(yù)期的剛性因素。此外，也取決于當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系，如果當(dāng)?shù)毓┙o量比較少，小于正常需求量，還會引發(fā)與限購無關(guān)的價格上漲。”虞曉芬說。