2018年上海宅地有望攬金近千億 租賃房用地漸成主流

在樓市調(diào)控政策不斷加碼的背景下，樓市在今年下半年呈現(xiàn)“向下”趨勢，傳統(tǒng)的“金九銀十”明顯成色不足，而作為樓市“面粉”的土地市場也呈現(xiàn)出涼意。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，前11個月監(jiān)測的40個城市，土地溢價率為10.2%，出現(xiàn)環(huán)比、同比雙降。而上海（樓盤）更是成為4個一線城市中唯一一個11月份土拍溢價率為零的城市。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，今年上海共成交宅地60宗，總成交金額908.1億元，綜合溢價率0.02%，溢價率創(chuàng)近年來最低。而根據(jù)計劃，本月上海還將有8宗宅地上市交易。據(jù)此，年內(nèi)上海宅地有望攬金977億元。

宅地零溢價成交幾成“標(biāo)配”

公開信息顯示，截至目前，上海共成交宅地及商業(yè)、商務(wù)用地等103宗，共攬得土地出讓金1643億元，總規(guī)劃建筑面積927萬平方米，綜合溢價率0.9%。

已成交地塊中，成交金額超100億元的地塊有2宗，其中位于浦東新區(qū)北蔡街道的一宗總建筑面積約140萬平方米的商業(yè)、辦公、文體地塊，被上海地產(chǎn)集團等3家公司組成的聯(lián)合體以總價137.7億元、零溢價競得，并摘得年度總價“地王”。另一宗位于黃浦區(qū)淮海中路、總建筑面積約24萬平方米的商業(yè)、辦公地塊，被太平洋(601099,股吧)人壽等3家公司組成的聯(lián)合體以總價136.1億元、溢價率0.2%拿下。

宅地方面，截至目前上海共成交60宗，獲得土地出讓收入908億元，總規(guī)劃建筑面積537萬平方米。值得注意的是，零溢價成交幾乎成為今年涉宅地塊的“標(biāo)配”。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前已成交的60宗涉宅地塊，綜合溢價率為0.02%，其中有58宗為零溢價成交。值得注意的是，其零溢價與“招掛復(fù)合出讓”的土拍制度密不可分。

2016年上海先后出現(xiàn)18個區(qū)域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調(diào)整土地出讓制度，實行“招掛復(fù)合出讓”。

上述規(guī)則規(guī)定，當(dāng)有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標(biāo)出讓，對投標(biāo)人進行評分確定競得人。2017年6月，上海對“招掛復(fù)合出讓”政策進行“微調(diào)”，在上述“評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法”外，首次引入“受讓管理”指標(biāo)。

根據(jù)規(guī)則，在確定入圍競標(biāo)人排名順序時，評標(biāo)小組先按照總得分由高到低的原則確認(rèn)投標(biāo)人的排名順序。得分有相同者，則按以下優(yōu)先原則確定排名順序：先以經(jīng)濟實力得分由高到低排序；若經(jīng)濟實力得分有相同者，則再以項目經(jīng)驗得分由高到低排序；若項目經(jīng)驗得分有相同者，則再以技術(shù)資質(zhì)得分由高到低排序；若技術(shù)資質(zhì)得分有相同者，則以抽簽方式?jīng)Q定其排序。

“通過招掛復(fù)合出讓的方式，對房企拿地進行窗口指導(dǎo)，對抑制土地市場過熱、免地價推高房價具有積極意義?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，至目前，上海今年共成交的60宗宅地中，普通商品住房用地有23宗，共有18宗通過招掛復(fù)合方式出讓，其中17宗均經(jīng)過一輪報價以底價成交。

租賃住房用地漸成“主流”

另一個值得注意的現(xiàn)象是，至目前成交的60宗宅地，總規(guī)劃建筑面積537萬平方米，其中租賃住房用地達到40宗、總規(guī)劃建筑面積174萬平方米，將提供租賃住房3.4萬套。租賃住房用地漸成“主流”。

據(jù)記者統(tǒng)計，自去年7月首次出讓租賃住房用地以來，截至目前上海已成功出讓51宗租賃住房用地，總建筑面積約318萬平方米、總出讓金約205億元，將至少提供4.5萬套租賃住房。

上海本地國企在其中扮演了重要角色。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上述51宗租賃住房用地均以掛牌方式出讓，且每宗地只有1個有效競買人，最終均被國企在經(jīng)過一輪報價后以底價摘得。其中上海本地國企摘得48宗，另外3宗被央企摘得。

此外，部分上海國企早前也都表示，有意通過盤活旗下存量土地資源開發(fā)建設(shè)租賃住房，如光明集團就表示將先拿出26塊土地建設(shè)100萬平方米租賃住房。

按照計劃，年內(nèi)上海還將出讓5宗租賃住房用地，總起始價17.7億元，至少供應(yīng)租賃住房0.6萬套。

值得注意的是，在通過新增租賃住房用地建設(shè)租賃住房之外，建設(shè)用地資源稀缺的上海，還嘗試通過公開出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的方式來建設(shè)租賃住房。

之前的10月22日，上海市松江區(qū)1宗總規(guī)劃建筑面積為4萬平方米的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)就通過公開出讓方式，由央企華潤置地以1.25億元底價競得。這也是上海首次以公開掛牌方式出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房。

2017年上海出臺住房十三五規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，十三五期間（2016-2020），上海將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。無疑，租賃住房將在未來上海房地產(chǎn)市場中扮演重要角色。