供應(yīng)量成交額雙降 北京“限競(jìng)房”地塊2018年唱主角

在今年樓市調(diào)控密集、信貸融資收緊、土地出讓條件高等因素影響下，雖然臨近年底，但很多城市卻無(wú)法完成今年的供地計(jì)劃。11月份以來(lái)，眾多城市的土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入密集供應(yīng)及成交時(shí)段。僅12月13日，機(jī)構(gòu)土地情報(bào)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百城中就有25城共計(jì)80宗土地出讓。

在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下，開發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對(duì)土地市場(chǎng)的投資態(tài)度也回歸理性。2018年前11個(gè)月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入20001億元，同比下降1.8%，連續(xù)兩個(gè)月同比下降。從溢價(jià)率情況來(lái)看，11月份40城土地成交溢價(jià)率已下滑至歷史低點(diǎn)附近，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率下滑趨勢(shì)將趨緩。

值得注意的是，除了溢價(jià)率下滑外，限競(jìng)房用地、公共產(chǎn)權(quán)房用地、租賃房用地逐漸成為不少城市的供地主流。

12月11日，北京土地再次開閘，兩塊位于順義區(qū)的限競(jìng)房用地投入市場(chǎng)。最終，合景泰富以9.2億元、溢價(jià)29.58%拿下順義新城牛欄山組團(tuán)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目地塊；而高麗營(yíng)于莊地塊被龍湖等4家房企聯(lián)合體以29.6億元、溢價(jià)7.3%收入囊中。綜合兩塊土地成交總額，溢價(jià)率僅為13.4%，這樣的低溢價(jià)成交在一定程度上代表了2018年北京土拍的總體情形。

記者注意到，2018年北京土拍經(jīng)歷了年初的火爆開局、年中的供求兩淡和年末的逐步回暖，雖有亮點(diǎn)，但總體表現(xiàn)平淡，土地供應(yīng)量和成交額雙雙走低。

供應(yīng)量成交額雙雙走低僅完成年度供地計(jì)劃7成

根據(jù)《北京市2108年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年北京市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4300公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)4100公頃，集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃，與2017年基本持平。4100公頃中住宅用地計(jì)劃1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃。

今年1月4日，北京在元旦后迎來(lái)首場(chǎng)土拍，吸引了超過(guò)20家房企參與。當(dāng)時(shí)出讓的3宗土地均為限競(jìng)房地塊。最終豐臺(tái)區(qū)槐房村和新宮村舊村改造項(xiàng)目被電建以16.75億元的價(jià)格競(jìng)得，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊由“首創(chuàng)＋遠(yuǎn)洋”聯(lián)合體以61億元奪得，密云區(qū)檀營(yíng)鄉(xiāng)地塊進(jìn)入競(jìng)自持階段，被京投以19.425億元、2%的自持比例拿下。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京1月土拍延續(xù)了2017年整體火爆的態(tài)勢(shì)，共成交12宗土地，出讓金總額達(dá)到403.1億元，同比增長(zhǎng)374%，供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)281%，成交樓面價(jià)格比起拍價(jià)格高岀約23%。并且1月4日成交的孫河地塊還成為當(dāng)月全國(guó)300城市的樓面價(jià)冠軍。

2018年北京土拍取得了“開門紅”。

但此后，北京土地市場(chǎng)就卻顯示出了疲態(tài)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1~6月北京推出住宅用地26宗，成交21宗，出讓金為751.3億元，比上年同期下降25%；供應(yīng)面積同比下降2%，土地溢價(jià)率為24%，較去年同期有所下降。

隨著7月31日“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的總基調(diào)出臺(tái)，北京市的土地市場(chǎng)更是進(jìn)入供求兩淡的境地。8月份，北京僅成交2宗土地，住宅用地面積供應(yīng)同比下降38%，出讓金總額更是跌出了全國(guó)前20位。

直到10月份，北京土地市場(chǎng)才有了小幅回暖趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，當(dāng)月北京成交土地6宗，出讓金達(dá)177.6億元。11月份，北京土地加速供應(yīng)，推出16宗地塊，成交12宗，土地出讓金達(dá)432.9億元，同比增加37%，一躍成為全國(guó)之首。值得注意的是，僅在11月27日當(dāng)天，12宗土地集中釋放，一日攬金316億元，單幅地塊最高溢價(jià)率近50%。

12月截至目前，北京推出4宗住宅用地，全部位于順義區(qū)，共攬金61.75億元，但溢價(jià)率卻維持在較低水平。此外，12月北京土地市場(chǎng)還將有7宗土地掛牌出讓。

但據(jù)媒體公開報(bào)道，今年前11月北京市供應(yīng)建設(shè)用地面積僅363.69公頃，其中居住類238.57公頃，遠(yuǎn)未達(dá)到全年土地供應(yīng)總指標(biāo)，與2017年全年965.81公頃、居住類688.6公頃的供地規(guī)模相比也相距甚遠(yuǎn)。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，北京2018年土地供應(yīng)計(jì)劃完成率為72%。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向記者表示：“今年土地市場(chǎng)其實(shí)是在2017年土地大量供應(yīng)之后，面臨商品房去化問(wèn)題，土地市場(chǎng)需求有所下滑，一些主流的房企在拿地策略上有所收緊。”

“限競(jìng)房”地塊成主流明年供地預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定

毫無(wú)疑問(wèn)，北京2018年土地市場(chǎng)中，“限競(jìng)房”用地成為主流。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月13日，北京市國(guó)土局已掛出72宗地塊，其中流拍7宗，2宗地塊中止出讓；已成交的63宗經(jīng)營(yíng)性用地，包括11宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊、39宗限競(jìng)房地塊、11宗商業(yè)辦公類地塊1塊純商品房地塊和1宗石景山古城地塊（一部分為共有產(chǎn)權(quán)房用地，一部分為限竟房用地）。值得注意的是，限競(jìng)房用地占到了成交總數(shù)的62%。

同時(shí)，房企的一些優(yōu)勢(shì)資源也向限競(jìng)房領(lǐng)域集中，土地稀缺的北京三環(huán)和中央別墅區(qū)等區(qū)域也出現(xiàn)了限競(jìng)房項(xiàng)目。不僅是優(yōu)勢(shì)地段，隨著中心城區(qū)的政策愈發(fā)收緊，越來(lái)越多的限競(jìng)房地塊在大興、房山、順義等地區(qū)釋放。

據(jù)我愛(ài)我家研究院分析，由于土地供應(yīng)多位于郊區(qū)，拉低了整體市場(chǎng)均價(jià)。11月北京重點(diǎn)成交的12宗居住類用地，除2宗位于豐臺(tái)外，其他10宗均位于郊區(qū)，其中有2宗位于遠(yuǎn)郊密云、延慶兩區(qū)，成交樓面價(jià)僅6000元/平方米。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)指出，截至12月11日，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達(dá)29個(gè)項(xiàng)目，提供房源32446套，比2017年5個(gè)項(xiàng)目3752套上漲了765%。中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示：“北京在未來(lái)一年左右要入市的限競(jìng)房住宅土地將是是570萬(wàn)平米左右，大約5萬(wàn)套限競(jìng)房?！?/p>

“明年土地供應(yīng)還會(huì)以限競(jìng)房用地為主流?！惫惚硎荆骸跋薷?jìng)房供應(yīng)是長(zhǎng)效機(jī)制的一種手段，如果沒(méi)有出現(xiàn)大面積流標(biāo)流拍，這將會(huì)是地市場(chǎng)供應(yīng)的一個(gè)主要趨勢(shì)。從目前來(lái)看，北京市的土地供應(yīng)和需求保持著穩(wěn)定的局面，所以明年的限競(jìng)房土地供應(yīng)和今年的情況應(yīng)大致相同。”