年末集中推地 廣州：今年土地供應(yīng)計(jì)劃恐難完成

12月13日，廣州又有兩宗土地進(jìn)行出讓。意料之中，兩宗土地均以底價(jià)成交。其中金融城起步區(qū)0948地塊被中國(guó)人保聯(lián)合體以總價(jià)11.6億元、樓面價(jià)18760元/平方米拿下；白云三元里地塊則被保利以總價(jià)53.8億元、樓面價(jià)26452元/平方米奪得。

自今年11月份以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)了一波供應(yīng)小高潮。據(jù)廣州房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月廣州共成功出讓12宗地塊，總成交金額183.6億元；12月6日，廣州共出讓10宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中8宗底價(jià)成交，一日收金近260億元。

廣州加快土地供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)原因是，于年初制定的供地計(jì)劃與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)存在較大差距，因而加快了供地的步伐。據(jù)記者此前統(tǒng)計(jì)，廣州計(jì)劃于12月推出23宗商住地塊，起拍總金額超542億元。但即便如此，多名接受記者采訪的分析師認(rèn)為，今年廣州的供地計(jì)劃或?qū)㈦y以完成任務(wù)?！捌鋵?shí)廣州已經(jīng)很多年都沒有完成了?！币幻治鰩熤赋觥?/p>

高門檻VS低溢價(jià)

雖然是“土地盛宴”，但開發(fā)商并沒有給予相應(yīng)的熱情，多宗出讓土地均是底價(jià)成交。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，截至11月16日，廣州共計(jì)成功出讓64宗地塊（不含工業(yè)地），成交總額達(dá)664億元，同比減少11%；平均溢價(jià)率回落至6%，創(chuàng)下近5年新低。在這64宗土地中，有42宗土地以底價(jià)成交，占土地出讓總數(shù)的66%。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受記者采訪時(shí)分析稱：“市場(chǎng)行業(yè)環(huán)境的影響還是比較明顯的，今年下半年以來(lái)廣州土地市場(chǎng)也多次出現(xiàn)延遲出讓和中止出讓的情形，根本原因還是因?yàn)槭袌?chǎng)下行。”

雖然低溢價(jià)甚至底價(jià)成交是土地市場(chǎng)的主流，但多名接受記者采訪的開發(fā)商人士和代理商人士均認(rèn)為，上述地塊的起拍價(jià)已經(jīng)是較高水平?！翱梢詫?duì)比一下周邊的房?jī)r(jià)和地價(jià)，當(dāng)前的土地起拍價(jià)不能算便宜，就是折中的水平?！币幻_發(fā)商人士指出。

可供對(duì)比的是，12月6日被越秀地產(chǎn)拿下的花都區(qū)鳳凰路地塊，折合樓面價(jià)14835元/平方米；這一片區(qū)最高樓面價(jià)同樣由越秀地產(chǎn)奪得，樓面價(jià)當(dāng)時(shí)超過(guò)1.7萬(wàn)/平方米。而今年8月被華潤(rùn)拿下的地塊樓面價(jià)則為15914元/平方米，與之相比，12月6日所成交的地塊樓面價(jià)并沒有大幅度下調(diào)。

值得留意的是，從競(jìng)拍條件來(lái)看，近期所成交的土地對(duì)競(jìng)得人均有著較高的要求和門檻。

可供印證的是，12月6日成交的2宗軌道交通場(chǎng)站綜合體地塊，采用了“開發(fā)+配建”模式供應(yīng)交通場(chǎng)站用地，其中要求競(jìng)買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)（地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路）建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，且須具有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。最終，兩宗土地均被廣州地鐵收入囊中。

今年供地計(jì)劃恐難完成

進(jìn)入11月，廣州加快了供地步伐，在11月份成功出讓12宗商住地塊，土拍收入約為183.6億元。

進(jìn)入12月，廣州土地拍賣進(jìn)入了一個(gè)小高峰，要出讓的商住地塊在23塊左右，最后兩個(gè)月的土地出讓數(shù)目已經(jīng)超過(guò)了前10個(gè)月的總合。如果12月這23宗商住地塊都能順利成交，即使全部零溢價(jià)，最后兩月廣州總土地出讓金額將達(dá)到725.6億元，同時(shí)全年土地出讓金將突破千億元大關(guān)。

年末一次性推出多宗土地的現(xiàn)實(shí)背景是，廣州今年的年度土地供應(yīng)計(jì)劃與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)存在較大的落差。記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2018年前10月廣州共出讓商住用地31宗，成交金額約為364.4億元。

而公開資料顯示，2018年廣州全市將推出294宗地塊，比去年還要多出34宗，總面積達(dá)到1942萬(wàn)平方米。其中，居住用地達(dá)到84宗，商業(yè)商服用地79宗。顯然，廣州這一推地節(jié)奏距離完成2018年全年推地計(jì)劃仍存在較大差距。

肖文曉指出，從過(guò)往來(lái)看，政府每年年初制定的供地計(jì)劃跟實(shí)際出讓的結(jié)果都會(huì)有出入，包括有些計(jì)劃內(nèi)的地塊因?yàn)榈貕K自身或者市場(chǎng)的原因未能順利推出，也包括會(huì)有一些計(jì)劃外的土地出讓。

但實(shí)際上，廣州已經(jīng)多年沒有完成供地計(jì)劃。據(jù)新浪樂居，2017年廣州共計(jì)成交住宅用地38宗，成交面積約為270萬(wàn)平方米；而根據(jù)《廣州市2017年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，廣州當(dāng)年擬供應(yīng)宅地65宗，面積約為574萬(wàn)平方米。據(jù)此推算，若以成交宗數(shù)計(jì)，廣州宅地供應(yīng)尚未完成計(jì)劃的六成；若以成交面積計(jì)，則未完成計(jì)劃的一半。

雖供地計(jì)劃未能完成，但這卻在大多數(shù)業(yè)界人士的預(yù)料之中。與此同時(shí)，開發(fā)商的心理更多地受到市場(chǎng)的影響而非土地供應(yīng)的左右。翻查今年廣州的拿地大戶，保利、越秀和華潤(rùn)等均是資金實(shí)力雄厚的央企或國(guó)企，在當(dāng)前高門檻的土地市場(chǎng)中，中小房企已經(jīng)越來(lái)越難以拿到一張入場(chǎng)券。

“融資渠道收窄，融資難度增大，市場(chǎng)短期又存在下行的壓力，這對(duì)開發(fā)商是一種考驗(yàn)。再也不是過(guò)往能夠輕松賺錢的年代了，大家出手也就更加審慎?！币幻_發(fā)商人士指出。