上海樓市“過冬”：新房去化艱難 半數(shù)二手房主動降價

凜冬已至，上海（樓盤）迎來了今年的第一場雪。大雪之后，和氣溫一樣，上海樓市也降到了冰點。

剛剛過去的11月，上海新房市場成交量降至谷底，曾經(jīng)市區(qū)炙手可熱的樓盤“中環(huán)一號”、“國際明佳城”認(rèn)購量也大幅下滑，搖號組數(shù)尚且不足房源量的一半。

二手房的成交量也持續(xù)在低谷徘徊，買房者觀望情緒濃厚，房東主動降低價格，就連聚集在地鐵口散發(fā)傳單的中介也四散而去……

新房：年內(nèi)成交最低谷 搖號冷清、庫存增加

根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至29日， 2018年11月，上海市新建商品住宅成交面積為45.43萬平方米，較10月全月下降13.85%；成交套數(shù)為0.37萬套，較10月全月下降11.29%。11月成為下半年以來新房市場成交量最低的月份。

數(shù)據(jù)來源：上海鏈家市場研究部（11月數(shù)據(jù)截至29日）

另一方面，上海新房的供應(yīng)量也是下半年以來的最低點。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至29日，11月，全市新建商品住宅新增供應(yīng)量為0.53萬套，環(huán)比下降29.18%。

在供應(yīng)量下降的同時，11月新盤的搖號情況相較10月進(jìn)一步降溫，在已經(jīng)公布搖號結(jié)果的10個項目中，8個項目的搖號組數(shù)低于推盤數(shù)量，其中7個項目的搖號組數(shù)在推盤量的50%以下。搖號情況最為冷清的新城西岸公園，其搖號組數(shù)僅相當(dāng)于房源量的23%，甚至中環(huán)一號、國際明佳城這樣的市區(qū)樓盤，其搖號組數(shù)也不足房源量的一半。

上海鏈家市場分析師趙葆根表示：11月市場在供銷兩端均已進(jìn)入了下半年的谷底，而從搖號情況來看，除了個別熱盤，大部分新推項目的去化情況都相對堪憂，這也導(dǎo)致在供應(yīng)下行的情況下，11月末的商品住宅存量達(dá)到4.49萬套，較10月末的4.29萬套又有所提高。伴隨著12月的到來，年末供應(yīng)端出現(xiàn)放量的概率較大，與前期諸多去化率有限的樓盤交織在一起，將進(jìn)一步加劇年末的銷售壓力。

二手房：議價空間加大 半數(shù)房源主動降價

相比新房市場的“冰凍”而言，上海二手房市場維持較低的成交量。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 11月上海二手住宅成交1.3萬套，環(huán)比增加11.7%。雖然環(huán)比略有增加，但也僅是今年以來平均水平。

雖然成交量小幅上升，但是，上海的二手房指數(shù)已經(jīng)連續(xù)第十一個月的環(huán)比下降。

據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，11月，上海二手房指數(shù)為3898點，環(huán)比下降0.17%。

上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計，11月，全市130個板塊中，上漲板塊59個，占比45%；價格下跌板塊55個，占比42%；持平板塊16個，占比12%。

新興城區(qū)價格跌幅較大的板塊如浦東三林、青浦新城、寶山顧村，價格分別下跌0.81%、0.77%、0.73%；中心城區(qū)價格跌幅較大的浦東洋涇、普陀曹楊、虹口曲陽，價格分別下跌0.82%、0.61%、0.59%。

“這些板塊賣家降價攬客仍是主流現(xiàn)象，如浦東三林、寶山顧村成交房源多為老工房（售后公房）或動遷安置房，普陀曹楊、虹口曲陽成交房源則以售后公房為主，購房者多為預(yù)算300萬以內(nèi)、對價格敏感度高，成交案例中不乏議價2%-5%成交的現(xiàn)象?！? 上海二手房指數(shù)辦公室分析稱。

“本月成交回升不代表市場回暖，11月交易節(jié)奏恢復(fù)正常，并且議價空間有進(jìn)一步松動的空間。以前二手房的議價比例可能在5%-7%，但現(xiàn)在買家還價向9折目標(biāo)靠攏，這讓部分房東心理無法接受，短期不排除會出現(xiàn)雙方僵持的情況。除非是房東急需使用資金，不然可能還需要一段時間接受降價”，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“考慮到年底是傳統(tǒng)淡季，不排除12月份成交量再度下滑的可能?！?/span>