房?jī)r(jià)控制過(guò)軟 方案或遭糾偏

　　截至30日下午，已有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)了2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，其中一線城市調(diào)控目標(biāo)悉數(shù)亮相。

　　從具體方案來(lái)看，多數(shù)城市采取與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或收入掛鉤的方式，這意味著其房?jī)r(jià)漲幅上限可能高于去年的實(shí)際漲幅；還有一些城市盡管明確了漲幅數(shù)字，但也被不少人士認(rèn)為目標(biāo)“過(guò)高過(guò)軟”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新近下發(fā)通知要求，各地住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)需聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，使調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理。

　　分析人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)仍將從緊，如果在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中帶來(lái)漲價(jià)預(yù)期，不排除一些城市將對(duì)已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)酌情調(diào)整。

　　部分城市方案被指“穩(wěn)健”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至30日，已出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)方案可以分為三類。第一類是與當(dāng)?shù)啬甓冉?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或人均可支配收入增長(zhǎng)目標(biāo)掛鉤。這在已出臺(tái)城市中所占比例最大，上海、廣州和深圳等一線城市均采取此類目標(biāo)方案。第二類是公布了具體的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)字，如蘭州市要求年度房?jī)r(jià)漲幅低于9%。第三類方案屬于較為獨(dú)特的方案，如貴陽(yáng)市提出低于去年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的平均值，北京提出新建普通住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。

　　其中，不少城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)被社會(huì)人士認(rèn)為過(guò)于“穩(wěn)健”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年12月，上海、深圳、廣州等城市新建住宅同比漲幅為1.3%、1.6%和0.1%。如果上述三城市以今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或人均可支配收入為調(diào)控參照目標(biāo)，則意味著今年的房?jī)r(jià)調(diào)控上限高于去年的實(shí)際漲幅。

　　分析人士還認(rèn)為，一些城市的調(diào)控目標(biāo)方案存在可操作的“玄機(jī)”。如同時(shí)提出參照GDP和收入增長(zhǎng)，而并未提出房?jī)r(jià)需低于二者還是其中之一；又比如，不少城市將新建住房?jī)r(jià)格作為調(diào)查對(duì)象，并未對(duì)其進(jìn)行細(xì)分。事實(shí)上新建住房中既包括新建商品住房，又包括新建保障性住房，后者的年度漲幅往往很小，這樣實(shí)際調(diào)控難度將大大降低。

　　對(duì)于一些城市的方案是否保守，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，對(duì)于這些地區(qū)的指標(biāo)制定也應(yīng)予理解。當(dāng)具體指標(biāo)出臺(tái)后，肯定需要有一個(gè)上限來(lái)完成這個(gè)指標(biāo)。在目前的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，這些地區(qū)不可能做沒(méi)有把握的事。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年國(guó)家已經(jīng)提出，對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)者，要視情況進(jìn)行問(wèn)責(zé)。因此地方政府在制定房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)時(shí)，不可能不謹(jǐn)慎。此外，如果一個(gè)城市制定漲幅較小或房?jī)r(jià)下跌的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地投資熱情將受到明顯影響，而地方政府并不愿意這種局面出現(xiàn)。

　　北京獨(dú)提“穩(wěn)中有降”

　　1月末公布的“國(guó)八條”提出，各個(gè)城市要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。目前距離該期限結(jié)束僅剩一天，預(yù)計(jì)仍將有一些城市陸續(xù)發(fā)布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　方正證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，目前已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，各地目標(biāo)普遍與GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)掛鉤，基本被設(shè)定在10%左右。這反映地方政府在控制房?jī)r(jià)的問(wèn)題上態(tài)度曖昧，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期可能因此重新抬頭。

　　與其他城市不同，北京市明確提出2011年新建普通住房?jī)r(jià)格應(yīng)和去年相比“穩(wěn)中有降”。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志(微博)介紹，北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化信貸和稅收政策等各項(xiàng)調(diào)控政策措施，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)去年以來(lái)價(jià)格過(guò)高或上漲過(guò)快的區(qū)域和項(xiàng)目，將嚴(yán)格調(diào)控，促使價(jià)格回落到合理區(qū)間。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，北京“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)無(wú)疑體現(xiàn)出政府調(diào)控樓市的強(qiáng)大決心。北京沒(méi)有跟從其他城市，反而以2010年的價(jià)格為參照，并首次提到“降”，完成的難度顯然要高于其他城市。

　　“當(dāng)前北京新房市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)均價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，即未漲也未降，而此次調(diào)控目標(biāo)出臺(tái)之后，如若一定時(shí)間內(nèi)調(diào)控效果仍未達(dá)到理想狀態(tài)，再次加碼將成為一種必然的市場(chǎng)預(yù)期。”張?jiān)抡J(rèn)為。

　　樓市調(diào)控難放松

　　住建部29日下發(fā)的通知要求，各地在確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。已經(jīng)公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

　　分析人士認(rèn)為，住建部的最新表態(tài)意味著，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基調(diào)并未放松。如果一些地區(qū)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以得到社會(huì)認(rèn)同支持，反而可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲明確的政策措施。

　　湘財(cái)證券則認(rèn)為，目前是各地方政府公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的密集出臺(tái)期，而這實(shí)際上具有利空出盡的短期效果。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的觀察，目前雖然市場(chǎng)成交下降，但項(xiàng)目熱銷情況并未絕跡，反映市場(chǎng)的價(jià)格彈性并未喪失。對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，可能并不宜過(guò)于悲觀。

　　張?jiān)逻€認(rèn)為，對(duì)北京而言，“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)將使普通住宅市場(chǎng)的投資空間進(jìn)一步縮小。去年調(diào)控以來(lái)，投資投機(jī)性需求因?yàn)橄拶?gòu)政策逐漸退出市場(chǎng)，但價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)下降，因此反而促使一部分符合條件的購(gòu)房者投資購(gòu)房。如今已經(jīng)明確了價(jià)格有所下降的大趨勢(shì)，會(huì)使普通住宅的投資空間進(jìn)一步縮小。