調(diào)查：限競房遇冷 深陷40%魔咒購房者開始全面觀望

“限競房已經(jīng)入市41期，31個項目，合計19327套住宅，但網(wǎng)簽只有3693套。當然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比實際簽約數(shù)據(jù)具有滯后性。但從平均數(shù)據(jù)看，實際銷售也只去化了40%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

北京樓市自2018年以來進入供應(yīng)井噴時代。包括共有產(chǎn)權(quán)、限競房，使得北京樓市供應(yīng)增加，庫存開始明顯上漲。除了限競房，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達29個項目，提供房源32446套。也就是說，相比2017年5個項目3752套上漲了765%。

張大偉告訴記者，過去幾年，北京土地供應(yīng)中最主要的就是限競房。而過去2年土地供應(yīng)高峰逐漸傳遞到住宅供應(yīng)方面，預(yù)計后續(xù)還將有大量供應(yīng)上市。調(diào)控背景之下，市場明顯降溫，購房者開始全面觀望。而限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)。“北京市已經(jīng)入市的限競房陷入了‘40%’魔咒。對于限競房來說，開盤能去化3-4成就已經(jīng)是及格，而如果可以賣掉一半，就已經(jīng)屬于優(yōu)秀?！?/p>

調(diào)查：遇冷的限競房

自2016年9月開始，北京出讓的新住宅項目主要以限競房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。北京限競房算商品房而不是政策性住房。與以前的普通商品房的唯一區(qū)別是：房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易；土地出讓時，“限房價，競地價”，開發(fā)商獲得土地使用前就已確定了銷售價格上限（在此上限基礎(chǔ)上可以“降價”），且絕大多數(shù)要求建筑面積90平方米以下戶型，占比超過70%（以下稱90/70）。

嚴厲調(diào)控之下，“限競房”銷售狀況也并不樂觀。不少樓盤上市時在限價基礎(chǔ)上“降價”銷售。

中海云筑項目位于北京市新國門核心區(qū)，大興區(qū)龐各莊橋西1500米，目前在售戶型主要為89平方米的三居和266平方米的別墅。銷售人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，9月28日，中海云筑第一期開盤，目前處于第三期的銷售中期。第一期開盤均價為3.6萬/平方米，第二期則接近3.7萬/平方米。目前銷售價格3.7萬元/平方米。但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，該樓盤設(shè)定的限價為4.2萬/平方米。

“目前銷售價格比之前漲了一點點，但幾乎沒變。開盤的兩個多月以來，一共上市1232套，目前已經(jīng)賣出了一半?！边@位銷售人員自稱中海云筑樓盤是“北京銷冠”。就這位銷售透露，大部分限競房項目銷售情況一般，由于自身是品牌開發(fā)商加上性價比高，而且“屬于大興國際機場中央別墅區(qū)，臨空經(jīng)濟區(qū)”，所以“銷售還可以”。被問及有沒有優(yōu)惠活動時，他表這位銷售還向21世紀經(jīng)濟報道記者推薦下周末開盤的中海云熙，76平米的兩居室首付只需八九十萬。該新樓盤位于大興區(qū)南中軸路魏善莊新城，政府限定均價4萬/平方米，但中海云熙首期東西向戶型開盤均價僅為3.2萬元/平方米起，南北向3.5萬起，低于政府限價5000-8000元/平方米，而且開盤可以享受九九折優(yōu)惠。

翡翠西湖樓盤銷售人員也于12月11日告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他們是目前賣得最好的限競房項目。翡翠西湖位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，在售的有90平方米的三居小洋房和300多平方米的別墅?！拔覀冏?0月開盤到現(xiàn)在，賣得差不多快沒了。樓盤一共是460套，現(xiàn)在基本上剩下50到80套吧，基本上是目前北京市場上限競房賣得最好的一個項目?！变N售人員介紹說，“主要是環(huán)境比較好，而且未來的發(fā)展是主要面對新文化(4.700, 0.06, 1.29%)家庭，我們會做一系列的文化產(chǎn)業(yè)入駐，周圍有人大附中等，有很多家庭是奔著學校來的?！?/p>

不過，21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，作為限競房項目，翡翠西湖價格優(yōu)勢也促成其銷售狀況表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)了解，該項目銷售均價約在4.1萬元/平方米到4.2萬元/平方米之間，東西向房源基本上在3.6萬元/平方米到3.7萬元/平方米之間。而據(jù)安居客二手房數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房均價普遍在4.5萬元/平方米起。

40%銷售魔咒

“限競房市場分化明顯。部分限競房接近售罄，而部分限競房去化卻不足2成。過往房地產(chǎn)銷售套路是小批次優(yōu)質(zhì)房源搭售普遍房源，現(xiàn)在限競房則一次全部推出市場，導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)一般房源去化非常非常慢?！睆埓髠ビ^察，從價格看，限競房項目開始出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。

調(diào)控背景之下，供應(yīng)量猛增是限競房陷入銷售困境的主要因素之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到目前，北京已經(jīng)上市223.4萬平方米限競房項目，合計簽約只有2.1萬套。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、中海京西里、瑞悅府和洺悅苑少數(shù)幾個項目。但值得關(guān)注的是，除了已經(jīng)上市部分產(chǎn)品，北京市還有大量的限競房供應(yīng)。截止到日前，北京累計供應(yīng)限競房土地合計82宗地塊，共計83個項目，787萬平方米。如果再加上12月11日出讓的2宗順義地塊，合計北京在未來一年左右要入市的限競房住宅土地供應(yīng)面積將是570萬平方米左右，大約5萬套限競房。

“從房源供應(yīng)看，包括最近入市的朝陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房，另外豐臺、海淀、大興等區(qū)域也大量上市，整體緩解了剛需市場供需結(jié)構(gòu)，而共有產(chǎn)權(quán)房售價遠低于商品房總價。共有產(chǎn)權(quán)房總價基本集中在200萬-300萬，對于當下商品房住宅市場來說，彌補了這一總價端的供應(yīng)。從申購看，供應(yīng)量井噴一方面緩解了市場，大量的中低價房源入市使得市場商品房需求繼續(xù)減少。后市不排除部分位置相對較差的共有產(chǎn)權(quán)房很可能出現(xiàn)棄選比例高，銷售難的可能性?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

整體而言，北京新建商品房市場降溫明顯。從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，2018年北京市商品房新增供應(yīng)約5.5萬套，同比去年上漲了約10%；但成交約3.9萬套，同比成交套數(shù)下降了約12%，成交面積下降約16%，其中商品住宅供應(yīng)量更是同比上漲超過了50%。

58安居客首席分析師張波認為，2018年北京樓市總體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，住宅供應(yīng)量增加明顯，尤其是共有產(chǎn)權(quán)和限競房等集中面市更是進一步擴大了供應(yīng)面積提升。從實際銷售的結(jié)果來看，共有產(chǎn)權(quán)房和限競房都不同程度出現(xiàn)銷售緩慢，其中影響共有產(chǎn)權(quán)房的去化的重要原因是項目區(qū)位因素，而限競房滯銷則是區(qū)位和集中供應(yīng)同步造成的結(jié)果。

張波認為，作為目前調(diào)控最嚴的城市，北京的投機性需求目前已經(jīng)基本趕出場外，并且由于二手市場的不斷疲軟，導(dǎo)致眾多改善型需求的入市周期也被不斷拉長。在調(diào)控不放松的大背景下，北京樓市的基本面不會發(fā)生太大改變，購房需求增加有限，樓市供應(yīng)維持2018年水平。預(yù)計2019年北京商品房價整體將呈現(xiàn)小幅震蕩并微降態(tài)勢，成交量則繼續(xù)保持低位運行，“價穩(wěn)量跌”將很可能成為2019年北京樓市的常態(tài)。