三四線樓市“拐點已至”？ 剛需族、觀望族心態(tài)矛盾

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，由于需求和動力都面臨著一定的調(diào)整，對于三四線城市的樓市來說，降溫是大概率事件。

近期，不少三四線城市的樓市出現(xiàn)“沖高回落”的走勢。

“我覺得房價現(xiàn)在確實是高，但我要結(jié)婚了，是因為剛需才買房的?！?/p>

今年10月，25歲的劉宏（化名）在山東省聊城市“咬咬牙”購入了一套98平米的新房，單價在9350元人民幣左右。綁定了地下室和車位后，總價一百萬出頭。他在12月10日告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，付了31萬元首付后，仍需每月償還貸款4900元。

兩年前，這個位于山東省西部的三四線城市，房屋均價僅為5000元/平米左右。兩年后，均價翻番，一些地理位置較好、由品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，均價已高達13000元左右。

不過，隨著棚改政策的收緊，火爆的三四線樓市正在降溫。近日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長20%，其中三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長33%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，支撐三四線城市房價繼續(xù)上漲的動力不足。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，由于需求和動力都面臨著一定的調(diào)整，對于三四線城市的樓市來說，降溫是大概率事件。

只有當潮水退去，才知道誰在裸泳，樓市亦如此。

三四線矛盾的“剛需”們

劉宏是眼睜睜看著房價漲上去的。

他告訴記者，大漲發(fā)生在2016年年底。那時他剛剛畢業(yè)，清楚記得有一家新盤價格是4400元/平米。

“我身邊的朋友就有16年買房的，一般都在五千左右?，F(xiàn)在他們的房子都漲到一萬了?！?/p>

現(xiàn)居北京的張強（化名）就是這樣一位享受到三四線城市房價上漲的“幸運兒”。2016年年底，出于投資考慮，他在老家聊城市以5800元/平米的價格購入了一套140平米的住宅，現(xiàn)如今每平米已漲價至1.3萬元。他表示，如果能在16年年初買就更好了，因為那時價格更低。

據(jù)記者了解，聊城市位于山東省西部，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為25231元，農(nóng)村居民人均可支配收入為12415元。在2016年的棚戶區(qū)改造工作中，聊城市堅持縮短安置周期，大力推進貨幣化安置。

有關(guān)官員曾公開表示，聊城市政府要求每個縣貨幣化安置率不低于50%，有條件的要力爭達到100%。2016年9月底全市完成貨幣化安置率67.7%，其中高唐縣、陽谷縣和度假區(qū)貨幣化率達到100%。

事實上，貨幣化安置有利于滿足棚改居民對住房的多方面需求，是房地產(chǎn)去庫存的有效措施。但在一定程度上，棚改貨幣化也導致三四線樓市火爆了起來。

然而，劉宏表示，聊城的平均工資在3000-4000元之間?！拔夷壳伴_一個小飯店。以公務員、在編小學教師為例，每月稅后工資為4000多元，若按照這種工資水平，連每個月的月供都償還不起?！?/p>

嚴躍進認為，一般來說，從收入水平看，類似城市都不足以支撐5000元以上的房價。但實際上此類城市很多房價都破萬了，所以單純從收入水平看，已經(jīng)明顯偏離了房價收入比的合理水平。

他告訴記者，在實際過程中存在這樣一種情況，類似城市過去房價沒大漲，所以購房者對于本地的房產(chǎn)認購也不會太關(guān)心。但若是后續(xù)其他城市的炒房者進入此類城市，房價開始上漲，那么相對沉默的樓市就會突然活躍起來，“這個時候追漲的情緒會很強，部分有房的購房者，通過賣一買一，相對是可以承受更高的房價的?！?/p>

而在房價過萬的三四線城市中，觀望族同樣不少。李曄（化名）在聊城市房價處于8000元/平米的時候就想買房，但一直在觀望，直至房價破萬。他堅持認為，在工資水平并不高的情況下房價一定會下降，下降后他再考慮入手。

“目前的房價確實是高點，我認為未來房價會下降，但政府拍地、樓王頻出，近兩年樓面價格都挺高的，應該不太可能回到兩年前的價格了?！眲⒑暾f。

房價大概率降溫

聊城的案例，只是三四線城市房價大幅上漲的縮影。

易居房地產(chǎn)研究院于11月底公布的《100城住宅價格報告》顯示，三四線城市1萬元以上均價水平已持續(xù)了15個月。2018年10月，包括宜昌（樓盤）、日照（樓盤）和北海（樓盤）等三四線城市房價同比增幅較大，增幅分別達到了54%、42%和39%。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅10月份銷售價格變動情況表明，位列漲幅前十名的城市中，一半以上都是三四線城市。

不過，棚改政策正在收緊。10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。住建部副部長倪虹表示，不是取消貨幣化安置方式，而是因地制宜調(diào)整貨幣化安置的鼓勵政策。

嚴躍進認為，對于三四線城市的樓市來說，降溫是大概率的。從需求上看，部分需求或是透支的，往往此類城市市場交易過熱以后，會暫停一段時間，類似半年以上，這個時候容易帶來市場交易的下行。

他指出，從動力上看，棚改政策有所調(diào)整，這在很大程度上也會影響此類城市的市場交易，或者說資金方面的來源會減弱?！皬姆績r來說，過去房價有沖高現(xiàn)象的，往往在這段時間會有小跌，這也基本上符合市場預期。很多城市的房價太高，而收入等水平?jīng)]有跟進，以及部分二手房房源相對多，這都會牽制此類城市的新房交易和價格?！?/p>

以聊城市為例，記者在某房產(chǎn)中介平臺上發(fā)現(xiàn)，其均價在今年9月沖至最高點1.04萬/平米后，目前價格已回落至9600元/平米。劉宏表示，他十月入手的房子到現(xiàn)在價格并無明顯變化，但新開盤的價格基本上在8000多。

12月10日，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌告訴記者，三四線城市的變化要滯后于一二線城市，目前房價暫未出現(xiàn)明顯變化，但由于購買力已處于下行周期，下一步若繼續(xù)增加投資擴大供應量，房價就會出現(xiàn)緩慢下行。

記者了解到，與一二線城市相比，三四線城市并無特別嚴格的限購限價政策。嚴躍進預計，三四線樓市正在降溫，調(diào)整政策至少目前是不會收緊的，會持續(xù)既有的政策。明年若市場交易不好，松動的可能性是比較大的，這也會帶來房地產(chǎn)市場的交易重新反彈。

“當然絕大多數(shù)三四線城市本身政策也沒有收緊，所以也談不上放松。而部分類似經(jīng)濟發(fā)達的三四線城市，松動的可能性相對是大的?！眹儡S進說。