“最嚴(yán)限購(gòu)令”下，沒(méi)有資質(zhì)的購(gòu)房人為何奔向環(huán)京樓市

河北大廠一處偌大的售樓處里，樓盤(pán)銷(xiāo)售和購(gòu)房人圍坐一起，黑壓壓一片。即便不是周末，樣板間里的看房人也沒(méi)斷過(guò)。

寒冬之時(shí)，環(huán)京樓市有了點(diǎn)兒活泛氣兒。自去年“最嚴(yán)限購(gòu)令”讓環(huán)京樓市迅速沉寂后，眼前的場(chǎng)景實(shí)屬反常：雖然沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)，卻不斷有來(lái)自北京的購(gòu)房人奔向環(huán)京區(qū)域的售樓處。記者連續(xù)數(shù)日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，反常現(xiàn)象背后埋藏著驚人的“押房賭局”——價(jià)格不斷下探時(shí)，尚無(wú)資質(zhì)的購(gòu)房人投下幾百萬(wàn)元，冒巨大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避限購(gòu)，短期內(nèi)甚至連正式合同都拿不到，更別提產(chǎn)權(quán)證了。

限購(gòu)令失效？

花6000塊錢(qián)就能規(guī)避限購(gòu)

樓市的寒冬里，潮白河孔雀城的樓盤(pán)銷(xiāo)售員吳楓客戶(hù)不斷。她壓低嗓音說(shuō)：“大部分人都是從北京來(lái)的，沒(méi)資質(zhì)?！?/p>

她口中的“資質(zhì)”認(rèn)定源于去年環(huán)京樓市的“最嚴(yán)限購(gòu)令”。按規(guī)定，只有具備當(dāng)?shù)貞?hù)籍，或在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納3年的社保、納稅，才有資格購(gòu)買(mǎi)住宅。潮白河孔雀城所在的大廠位列其中。限購(gòu)落地后，大部分客戶(hù)不具備資質(zhì)，環(huán)京樓市迅速降溫。

而今，吳楓的客戶(hù)又怎能破解“最嚴(yán)限購(gòu)令”？

吳楓說(shuō)，限購(gòu)令里戶(hù)籍、社保、納稅要求，只要滿(mǎn)足一個(gè)就行；戶(hù)籍和社保當(dāng)下都無(wú)法辦理，但納稅的門(mén)檻容易越過(guò)，“隨便找家代繳稅的公司連續(xù)繳納3年個(gè)稅，加起來(lái)也就6000多塊錢(qián)?！?/p>

10公里外的路勁陽(yáng)光城樓盤(pán)也采用同樣的“套路”。銷(xiāo)售人員陳德甚至承諾，開(kāi)發(fā)商可以幫著找代繳稅的公司，壓根兒不用客戶(hù)操心。還有銷(xiāo)售人員夸下?？诜Q(chēng)，限購(gòu)政策一般施行3年就取消，如今快滿(mǎn)3年，等限購(gòu)一結(jié)束，連稅都不用繳了。

納稅可以解決，卻解決不了時(shí)間的問(wèn)題。當(dāng)?shù)卣咭螅挥羞B續(xù)納稅3年才能具備購(gòu)房資格。也就是說(shuō)，購(gòu)房人真正具備購(gòu)房資質(zhì)的時(shí)間點(diǎn)是在3年后。

“您交房款時(shí)會(huì)跟開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議。開(kāi)發(fā)商會(huì)把您看上的房源‘鎖’上，不再賣(mài)給其他人?！眳菞髡f(shuō)。到了路勁陽(yáng)光城，“協(xié)議”的說(shuō)法變成了“草簽合同”。但記者調(diào)查了解到，無(wú)論是協(xié)議還是草簽合同，都不是正常購(gòu)房交易時(shí)的網(wǎng)簽正式合同。換句話說(shuō)，由于暫時(shí)還不具備購(gòu)房資格，這些房子根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正交易，短期內(nèi)也拿不到產(chǎn)權(quán)證。

新房?jī)r(jià)腰斬

開(kāi)發(fā)商頂不住壓力回籠資金

沒(méi)有“網(wǎng)簽”，不僅意味著沒(méi)有正式購(gòu)房合同，也無(wú)法辦理正常購(gòu)房貸款。記者走訪大廠、香河等地多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，每套房子的價(jià)格大多在100萬(wàn)元至200萬(wàn)元左右。對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)壓力較大的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，很難全款買(mǎi)房。為此，開(kāi)發(fā)商“開(kāi)發(fā)”出新的招數(shù)。

“可以全款，也可以分期付?！痹谙愫?，大運(yùn)河孔雀城項(xiàng)目也采用了潮白河孔雀城的翻版套路。銷(xiāo)售員徐陽(yáng)介紹，“分期付”并非是銀行貸款，而是全款的另一種支付方式，所有購(gòu)房款在一年內(nèi)分5次付清。路勁陽(yáng)光城的分期時(shí)間周期更長(zhǎng)，可以在兩年半內(nèi)分6次付清。

這種分期付款的招數(shù)，在不同樓盤(pán)有不同的形式，但背后原因卻是相同的。“去年限購(gòu)之后，開(kāi)發(fā)商手里有錢(qián)還能扛著，但今年不一樣了，開(kāi)發(fā)商壓力很大，都在等著回籠資金?！甭穭抨?yáng)光城的銷(xiāo)售人員說(shuō)。

大廠縣與三河市、香河縣并稱(chēng)“北三縣”。借著緊挨通州的優(yōu)勢(shì)，這里曾是環(huán)京樓市里最火爆的地方。兩年多前，京牌車(chē)一輛接一輛駛向這里，不斷上演“搶房大戰(zhàn)”。

限購(gòu)令帶來(lái)的影響首先體現(xiàn)在價(jià)格上。據(jù)介紹，限購(gòu)之前，路勁陽(yáng)光城最高曾賣(mài)到約2.5萬(wàn)元/平方米，而今實(shí)際成交均價(jià)只有約1.2萬(wàn)元/平方米；潮白河孔雀城當(dāng)年更是突破了3萬(wàn)元/平方米，而今每平方米則只有1.6萬(wàn)元左右。

在從業(yè)多年的吳楓看來(lái)，這種變化堪稱(chēng)“冰火兩重天”?！爱?dāng)時(shí)買(mǎi)房，除了購(gòu)房款外，有的購(gòu)房人還得交一筆五六十萬(wàn)元的‘排卡費(fèi)’；但今天則直接變成了降價(jià)、打折促銷(xiāo)。”她說(shuō)。

以潮白河孔雀城一套104平方米的三居室為例，定價(jià)是1.69萬(wàn)元/平方米，正常成交是175.76萬(wàn)元；全款可以同時(shí)享受“團(tuán)購(gòu)5萬(wàn)抵7萬(wàn)”“每平方米減2000元”“一次性打8.5折”等多項(xiàng)優(yōu)惠，總價(jià)則降到了131.8萬(wàn)元，均價(jià)相當(dāng)于1.27萬(wàn)元/平方米。

打折促銷(xiāo)已經(jīng)成為環(huán)京樓市的普遍現(xiàn)象。在售樓處，每套房子看似有一個(gè)“表單價(jià)”，但實(shí)際上還有一個(gè)成交價(jià)，二者往往相差幾十萬(wàn)元。陳德解釋?zhuān)氨韱蝺r(jià)”是開(kāi)發(fā)商在政府部門(mén)的備案價(jià)，但這個(gè)價(jià)格太高、賣(mài)不出去，只能通過(guò)各種促銷(xiāo)方式把價(jià)格壓下來(lái)。

網(wǎng)簽變草簽

交易背后暗藏重重風(fēng)險(xiǎn)

“通地鐵、通高鐵，價(jià)格又降了一半，怎么可能不心動(dòng)！”調(diào)查過(guò)程中，多位看房人道出了規(guī)避限購(gòu)、選擇環(huán)京樓市的原因。但這種購(gòu)房模式靠譜嗎？

　　記者走訪的幾個(gè)售樓處中，銷(xiāo)售人員都對(duì)鉆漏洞的方式打包票。但在介紹具體交易流程時(shí)，吳楓的一段話卻露了馬腳?！敖涣朔靠钪螅_(kāi)發(fā)商會(huì)提供小票、收據(jù)，但是所簽的協(xié)議不會(huì)給購(gòu)房人。”她解釋?zhuān)@份協(xié)議畢竟是違規(guī)的，不能流出去。

在大運(yùn)河孔雀城，幾位銷(xiāo)售人員都對(duì)規(guī)避限購(gòu)的操作模式忌諱莫深，最終叫來(lái)銷(xiāo)售主管才詳細(xì)說(shuō)出。說(shuō)的時(shí)候，甚至在關(guān)鍵的細(xì)節(jié)上還會(huì)壓低聲音，故作神秘。

“拋開(kāi)開(kāi)發(fā)商的種種誘惑，這種操作模式就相當(dāng)于一場(chǎng)‘賭局’”。一家知名房企負(fù)責(zé)人向記者解釋?zhuān)?gòu)房人看似在價(jià)格上享受了優(yōu)惠，但把幾百萬(wàn)元交給開(kāi)發(fā)商后，短期內(nèi)不能正式簽約、不能獲得產(chǎn)權(quán)證?！把骸敝约旱姆孔樱瑓s在限購(gòu)令下“賭一把”。整個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只收益、沒(méi)損失，但購(gòu)房人卻置自己于重重風(fēng)險(xiǎn)之中。

“我都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)您說(shuō)的這種方式，但應(yīng)該是政策不允許的?！毕愫涌h房管局一位負(fù)責(zé)新房業(yè)務(wù)的工作人員說(shuō)。大廠縣房管局的工作人員也表示，雖然限購(gòu)政策并沒(méi)有說(shuō)明是否可以使用這種操作模式，但依然是有風(fēng)險(xiǎn)的。這位工作人員提醒，目前政策是要連續(xù)3年納稅，但如果這3年間政策發(fā)生調(diào)整、改成了連續(xù)5年納稅，那這筆交易又該怎么算？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了政策的不可抗力因素外，草簽的合同能否與正式合同一樣具有法律效益，也存有疑慮。易居房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，草簽合同本身與購(gòu)房政策是違背的。這種回避限購(gòu)的做法只是一種營(yíng)銷(xiāo)做法，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房者以一定條件鎖定房源。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)大，當(dāng)購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)和當(dāng)初簽約不一樣時(shí)，銷(xiāo)售人員往往都已經(jīng)辭職或轉(zhuǎn)崗，退款艱難，尋求賠償也更加被動(dòng)。

（本文銷(xiāo)售人員姓名均為化名）