上海：二手房市場(chǎng)冰封 逆市漲價(jià) 鏈家提高中介費(fèi)率

自2017年初至今，上海二手房市場(chǎng)一直處于低位盤整狀態(tài)。

上海零陵路一中介門店員工劉冰切身感受到了市場(chǎng)的“寒意”。

在過去的11個(gè)月，劉冰每周大部分時(shí)間都會(huì)去門店周邊的地鐵口以及零陵路附近的數(shù)個(gè)老小區(qū)散發(fā)房源傳單，但效果甚微。

“我們門店業(yè)績(jī)差的時(shí)候，一個(gè)月都沒有一套成交，好的時(shí)候也才幾套。這里地段比較核心，關(guān)店影響不好，要是在偏遠(yuǎn)的地方，再這樣下去，也許哪一天真的要關(guān)店了?！痹谶@家門店工作不滿2年的劉冰說，他已經(jīng)是其所在門店除了店長(zhǎng)以外工齡最長(zhǎng)的員工了，“行情不好，工資又少，我們門店的人員流動(dòng)非?？?，今年已經(jīng)換了好幾批人。還有個(gè)別跳槽到別的中介，生意也不好，沒辦法又回來了?！?/p>

上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，10月，上海二手住宅成交11980余套，環(huán)比下降13.95%；以成交面積計(jì)算，環(huán)比下降15.65%。上海二手房指數(shù)連續(xù)11個(gè)月下行。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海原萃總裁劉天旸表示，上海二手房成交量長(zhǎng)期低位徘徊，但從鋪?zhàn)獾街Ц缎劫Y，中介公司每個(gè)月的成本還在持續(xù)上升，“如果有長(zhǎng)期虧損的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)紀(jì)公司就不得不考慮開源節(jié)流?，F(xiàn)在還有些中介公司在‘死扛’，不想暴露真實(shí)情況，怕被對(duì)手抓住把柄?！?/p>

市場(chǎng)低迷

二手房成交量在 9月出現(xiàn)小幅回升后，10月，上海二手房成交環(huán)比大幅下降，這其中有國(guó)慶長(zhǎng)假的影響，也有購(gòu)房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前上海二手房絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平，預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房成交仍將繼續(xù)低位盤整。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至10月末，除了南匯區(qū)調(diào)價(jià)幅度為零以外，包括黃浦區(qū)、虹口區(qū)、閔行區(qū)在內(nèi)的18個(gè)區(qū)房源價(jià)格均有下調(diào)，其中下調(diào)幅度超過1%的區(qū)域有14個(gè)，崇明區(qū)下調(diào)幅度最大，達(dá)3.82%。

從價(jià)格走勢(shì)來看，10月上海二手房的成交均價(jià)下滑2.59%，保持在37288元/平方米的水平，處于一年以來成交均價(jià)的最低位。

成交周期也在拉長(zhǎng)。據(jù)貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，10月，上海鏈家客源成交周期為47.8天，與近兩年低點(diǎn)比，拉長(zhǎng)了21.7天。當(dāng)前上海房源成交周期已擴(kuò)大到了107.3天，比低點(diǎn)拉長(zhǎng)45天。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年上海交易量呈現(xiàn)震蕩走弱格局，一方面因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格和二手房出現(xiàn)倒掛導(dǎo)致買家涌入新房市場(chǎng)，另一方面，議價(jià)空間不斷增加，目前9折房源日趨普遍，隨著價(jià)格走弱，房東出售意愿不強(qiáng)，“隨著成交量收縮，價(jià)格還有下跌預(yù)期，加上年底因素，成交低位運(yùn)行格局或延續(xù)到明年2月”。

盧文曦進(jìn)一步表示，二手房行業(yè)的生存壓力直接影響到了房產(chǎn)中介公司的生存環(huán)境，“近五年上海二手房交易比較正常的平均月成交量，應(yīng)該是1.8萬-2萬套，但是2017年調(diào)整以來，成交量變得非常少，一個(gè)月在1.2萬套左右，二手房一個(gè)月成交量低于1.5萬套的話，大部分房產(chǎn)中介應(yīng)該是面臨虧損壓力的。”

在市場(chǎng)冰封的情況下，上海確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)部分中介門店關(guān)門的現(xiàn)象。近日靜安區(qū)新閘路一中介門店已搬離，取而代之的是一家文具店。

劉冰對(duì)龐雜的成交數(shù)據(jù)變化并不了解，但他表示，從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，近兩三個(gè)月來，“議價(jià)空間一直在放大，即便是打折了，買家也會(huì)很猶豫，因?yàn)閷?duì)他們來說，選擇多了很多，他們?cè)絹碓娇粗胤孔拥男詢r(jià)比，賣家也不急著賣。很多時(shí)候就是這么僵掉的?！?/p>

中介“過冬”

上海二手房市場(chǎng)的持續(xù)低迷，導(dǎo)致中介的經(jīng)營(yíng)策略開始發(fā)生顯著變化。

老牌房地產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)旗下的上海中原此前在內(nèi)部發(fā)文，自2018年10月1日起針對(duì)公司的福利待遇政策及薪酬進(jìn)行調(diào)整。

這些調(diào)整措施具體包括：上海中原全體崗位的全勤獎(jiǎng)暫時(shí)取消；所有崗位的通訊津貼、工齡工資、車貼調(diào)整為減半（五折）發(fā)放；聯(lián)動(dòng)中心、拓展中心、研究院等中臺(tái)部門及后臺(tái)部門的傭金比例調(diào)減至八折。同時(shí)取消所有中臺(tái)部門的薪酬福利、激勵(lì)制度。

中原方面提供的信息顯示，截至目前，上海中原擁有450家門店，在上海的市場(chǎng)占有率約為5%，穩(wěn)居上海前五。

中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成發(fā)出了一封《致上海中原全體同仁的公開信》，直接表明了上海中原面臨的經(jīng)營(yíng)困境。其在公開信中表示，上海中原在過去兩年一直處于結(jié)構(gòu)性虧損狀態(tài)，近大半年以來，為了清理大量積壓已久的一手分銷爆單壞賬，公司的財(cái)務(wù)賬十分難看，如果沒有中原集團(tuán)的幫助，恐怕上海中原早就要面臨現(xiàn)金流不足的問題，“對(duì)中原和行家來講，現(xiàn)在就是‘排隊(duì)去死，看誰有實(shí)力排在最后’的淘汰賽”。

針對(duì)降薪和公開信一事，陸成透露，上海中原只是主動(dòng)采取相對(duì)溫和的節(jié)流措施應(yīng)對(duì)漫長(zhǎng)寒冬，這些降低營(yíng)運(yùn)成本的不得已措施旨在盡可能避免大規(guī)模裁員關(guān)店行動(dòng)。

上海中原方面于12月5日回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，降薪調(diào)整2個(gè)月來，“全公司上下全面實(shí)行開源節(jié)流，包括調(diào)薪在內(nèi)，效果都還不錯(cuò)，員工也都表示理解和支持”。

上海鏈家的選擇迥然不同。

11月下旬，上海鏈家宣布提高二手房中介費(fèi)率，由原來的總共2%提高到3%，其中買家承擔(dān)2%，賣家1%。此前，上海地區(qū)的中介費(fèi)率大部分為2%，買家和賣家各自承擔(dān)1%。

上海鏈家出具給經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的說明》解釋稱，這是上海鏈家的企業(yè)行為，是市場(chǎng)行為，也是一種競(jìng)爭(zhēng)策略。長(zhǎng)期以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。鏈家決定未來進(jìn)一步加大投入，全方位提升服務(wù)品質(zhì)，升級(jí)安心服務(wù)承諾，在行業(yè)內(nèi)踐行優(yōu)質(zhì)的差異化的服務(wù)，為房屋交易提供風(fēng)險(xiǎn)保障。經(jīng)過公司慎重考慮，并參照成熟市場(chǎng)的費(fèi)率水平，上海鏈家決定即日起實(shí)行新的傭金標(biāo)準(zhǔn)，也請(qǐng)上海消費(fèi)者對(duì)于相對(duì)應(yīng)的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)督和反饋。

上海鏈家方面還對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，此次調(diào)整與市場(chǎng)的上下行無關(guān)，“不存在逆市或者順市漲價(jià)的考量”。

目前在一線城市中，上海的中介費(fèi)率確實(shí)處于最低水平，其中北京的平均水平為2.7%、深圳、廣州都為3%。“了解上海中介市場(chǎng)的，基本都知道上海的現(xiàn)狀情況，因?yàn)榈蛡蚪鹚院茈y有白中介。不僅北京，對(duì)比深圳、成都、重慶，上海目前的中介費(fèi)率都是最低的。”上海鏈家方面還表示，調(diào)整費(fèi)率以來，門店經(jīng)紀(jì)人都與客戶進(jìn)行了充分的溝通，所以執(zhí)行情況比預(yù)想中更好。

逆市漲價(jià)

一位要求匿名的某中介公司高層說：“畢竟現(xiàn)在二手房基本上都是需要打9折、甚至8折才能出手，因此和原來相比，按總價(jià)百分比收的傭金也相應(yīng)少了，調(diào)高傭金，也在一定程度上能保證收入?！?/p>

該高層分析，鏈家進(jìn)入上海市場(chǎng)以后一直在擴(kuò)張，這勢(shì)必需要投入。

在北京市場(chǎng)獨(dú)大的鏈家進(jìn)入上海市場(chǎng)較晚，2015年3月1日，上海德佑地產(chǎn)與北京鏈家地產(chǎn)正式宣布合并，此后德佑鏈家快速擴(kuò)張，歷時(shí)近半年，從200余家門店擴(kuò)張到800余家。

鏈家進(jìn)入之前，上海的中介公司一直較為分散，并未有一家獨(dú)大的局面。上海鏈家2015年曾表示，到2015年年底，上海鏈家門店規(guī)模將達(dá)到1200家，2016年門店規(guī)模將達(dá)到1500-2000家，預(yù)計(jì)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上海市場(chǎng)占有率超50%，這意味著未來上海一半的二手房交易是通過鏈家成交的。

雖然上海鏈家在2016年經(jīng)歷了“2.23”事件，直接影響了其在上海的擴(kuò)張步伐，但根據(jù)數(shù)家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過三年并購(gòu)式發(fā)展，截至今年上半年，上海鏈家的市占率接近1/3，而緊隨其后的易居房友、太平洋(2.670, -0.02, -0.74%)、我愛我家(5.420, -0.03, -0.55%)和中原等中介公司各自的市占率幾乎很難超過10%。

上海鏈家方面對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前不方便透露鏈家在上海的市占率數(shù)據(jù)，但“今年上海鏈家的門店數(shù)量和去年基本持平”。

鏈家漲價(jià)后，其他中介公司會(huì)跟進(jìn)嗎？

上海中原方面回應(yīng)稱，沒有上調(diào)中介費(fèi)的計(jì)劃，“現(xiàn)在市場(chǎng)比較低迷的情況下，2%的中介費(fèi)也很難完全收滿，多少都會(huì)有點(diǎn)小優(yōu)惠打折，所以沒有必要再去漲價(jià)。”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，11月底，易居房友上海公司召集了近300名店?yáng)|代表開會(huì)，會(huì)議的主題是“共同商議逆勢(shì)突圍之法”，會(huì)議上進(jìn)行了表決，最終決定“維持2%中介費(fèi)，不漲價(jià)”。

“現(xiàn)在行情不好，我還是覺得太冒險(xiǎn)了，他漲他的，我做我的?！币晃灰拙臃坑焉虾９镜?yáng)|說。