長(zhǎng)租公寓問(wèn)題企業(yè)頻現(xiàn) 北京試點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金繳納機(jī)制

12月1日，北京房山區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)2號(hào)樓14層，數(shù)十名租客和房東聚集于此，為他們各自的租金向長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商北京愛(ài)佳心儀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“愛(ài)佳心儀”)討要說(shuō)法。但辦公室大門緊閉，租客和房東們繼續(xù)無(wú)功而返，這樣的狀況已經(jīng)持續(xù)了數(shù)周。

因資金鏈斷裂，愛(ài)佳心儀自8月份開始已經(jīng)欠付了數(shù)百名租客和房東的租金、押金。幾乎與此同時(shí)，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司也經(jīng)歷了同樣的命運(yùn)，這些公司成為近期長(zhǎng)租公寓問(wèn)題企業(yè)的縮影。

近兩年來(lái)，因擴(kuò)張過(guò)于迅速而導(dǎo)致的資金鏈斷裂，已經(jīng)拖垮了十?dāng)?shù)家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，這些企業(yè)的辦公場(chǎng)所大多已經(jīng)人去樓空。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻現(xiàn)資金鏈斷裂，說(shuō)明其盈利模式需要進(jìn)一步探討，長(zhǎng)租公寓本身盈利空間有限，利用租金貸融資以及租金支付時(shí)間差形成的資金池迅速擴(kuò)張規(guī)模，會(huì)加大長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理水平應(yīng)當(dāng)與企業(yè)規(guī)模相匹配。

長(zhǎng)租公寓再現(xiàn)資金鏈斷裂

今年8月4日，劉小姐在房山區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)租了一套一居室，每月房租2600元，愛(ài)佳心儀要求她押一付六，再加上服務(wù)費(fèi)365元，劉小姐簽完合同一共交了18565元。10月底房東告訴她愛(ài)佳心儀沒(méi)有按照合同約定支付租金，房東要求劉小姐要么付他3個(gè)月租金要么搬走。但劉小姐在愛(ài)佳心儀支付的租金和押金卻一直無(wú)法退款。

記者了解到，像劉小姐這樣的租客大概有400多人，愛(ài)佳心儀收了租客的房租并沒(méi)有付給房東，涉及房山、朝陽(yáng)、大興等多個(gè)區(qū)域的租客。多位租客告訴記者，已經(jīng)到派出所報(bào)案，目前仍在調(diào)查取證階段。記者無(wú)法聯(lián)系到愛(ài)佳心儀對(duì)本文進(jìn)行回應(yīng)。

在12月1日愛(ài)佳心儀辦公地點(diǎn)房山區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)，有房東告訴記者，愛(ài)佳心儀拖欠房租不付，而且偷走了屋里的空調(diào)、電視、洗衣機(jī)。像這樣的維權(quán)她已經(jīng)參與了兩個(gè)多月。“在這兩個(gè)月期間看著租客們一撥一撥地?fù)Q，老的一撥維權(quán)一段時(shí)間失望了就放棄了，然后再來(lái)一撥新被騙的?！?/p>

有租客向記者反映，自己在不知情的情況下背上了租金貸，愛(ài)佳心儀也會(huì)打電話威脅租客將付款方式改成押一付一的方式。記者了解到，為愛(ài)佳心儀提供租金貸服務(wù)的是元寶e家平臺(tái)，作為金融中介平臺(tái)，元寶e家連接的是銀行資金與愛(ài)佳心儀。

愛(ài)佳心儀不是孤例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，有愛(ài)公寓、優(yōu)租客、好租好住、鼎家、寓見(jiàn)、咖啡貓等十余家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商接連發(fā)生資金鏈斷裂。

據(jù)了解，多數(shù)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式都是利用租客的信用，以租金貸形式形成資金沉淀，進(jìn)而進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。這種方式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是資金回籠相對(duì)較快的方式。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)無(wú)論是市場(chǎng)融資還是并購(gòu)，都屬于正常行為，本質(zhì)上都沒(méi)有問(wèn)題。但是企業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理水平應(yīng)當(dāng)與企業(yè)規(guī)模相匹配?，F(xiàn)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)上存在的問(wèn)題主要是管理、運(yùn)營(yíng)能力跟不上，房屋空置率高，再加上政府對(duì)于隔斷房的查處，就造成了有些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)資金鏈斷裂?，F(xiàn)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)上出現(xiàn)的問(wèn)題，都是發(fā)展中的問(wèn)題，培育、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的基本面是不會(huì)變的。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓頻繁出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，說(shuō)明其盈利模式需要進(jìn)一步探討，長(zhǎng)租公寓本身盈利空間有限，利用租金貸融資迅速擴(kuò)張規(guī)模，會(huì)加大長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)加強(qiáng)資本介入的監(jiān)管。租金貸的融資不能被長(zhǎng)租公寓用來(lái)收購(gòu)房源，而應(yīng)該用于給真正房東的租金支付。租客對(duì)付款方式的選擇可以根據(jù)個(gè)人的支付能力而定。押一付一比押一付三的租金要高，如果選擇了押一付一方式，在簽署合同以及綁定銀行卡時(shí)，一定要注意是否被租金貸。如果租金是支付給金融機(jī)構(gòu)，就有被租金貸的風(fēng)險(xiǎn)。

監(jiān)管方式新摸索

根據(jù)貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》顯示，2018年是我國(guó)租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)的一年。從機(jī)構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超35%。從我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國(guó)共計(jì)13.7億人口，租賃人口1.68億，租賃房源面臨結(jié)構(gòu)性供給失衡的問(wèn)題。北京共有租賃人口800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為350萬(wàn)間，面臨著400萬(wàn)間以上的租賃缺口，供不應(yīng)求仍是主要矛盾。

隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及政策鼓勵(lì)，近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)模式，如品牌開發(fā)商的集中運(yùn)營(yíng)模式，中介機(jī)構(gòu)的分散式運(yùn)營(yíng)模式，以及依托“互聯(lián)網(wǎng)+”成長(zhǎng)起來(lái)的長(zhǎng)租公寓品牌。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，《意見(jiàn)》指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持住房租賃消費(fèi)。租賃市場(chǎng)便進(jìn)入快速發(fā)展期。

但隨著行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)而不斷出現(xiàn)的問(wèn)題企業(yè)，也讓外界對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂日漸加深。如何共建行業(yè)良性發(fā)展，成為亟待解決的問(wèn)題。

監(jiān)管方式也在改變。9月30日，上海出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，要求辦理租金貸業(yè)務(wù)的公司應(yīng)當(dāng)具有一定的規(guī)模，并且要加入行業(yè)協(xié)會(huì)，由行業(yè)協(xié)會(huì)建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)辦理租金貸業(yè)務(wù)的公司進(jìn)行管理監(jiān)督。

趙慶祥表示：“目前，北京也正在朝陽(yáng)區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，以協(xié)會(huì)名義讓企業(yè)繳納風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，這也就對(duì)企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)設(shè)立了一個(gè)準(zhǔn)入門檻，不能讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)盲目發(fā)展。如果某個(gè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，就用這筆風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金先行賠付，充分保障租客的權(quán)益?！?/p>

上海出臺(tái)的通知規(guī)定，無(wú)“住房租賃經(jīng)營(yíng)”業(yè)務(wù)范圍、未經(jīng)房管部門備案、未加入行業(yè)組織的代理經(jīng)租企業(yè)不得合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。

其實(shí)，北京市早期也發(fā)布了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的規(guī)定，如《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》第二十六條規(guī)定，本市對(duì)房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。具體辦法由市建設(shè)(房屋)行政部門會(huì)同有關(guān)部門制定。

第三十三條規(guī)定，建設(shè)(房屋)、工商行政管理等行政部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，可以檢查有關(guān)資料，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況和客戶資金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等方面的管理情況。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融協(xié)創(chuàng)中心研究員李虹含認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)方面存在拿房策略的差異性、供應(yīng)鏈閉環(huán)的復(fù)雜性、人員效率低下、服務(wù)溢價(jià)難以體現(xiàn)性等問(wèn)題。每個(gè)新的長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)，首先需要解決的就是公寓品牌影響力和運(yùn)營(yíng)能力的提升，只有打響了自己的品牌，才會(huì)有高的定價(jià)權(quán)，帶來(lái)高的租金差，在市面上有價(jià)值的不僅僅是房子，更是品牌的影響力。

同時(shí)，要依照自己的客戶群體定位，定向選擇人群，提升租客質(zhì)量。在打造社群和圈層方面，要帶給租客歸屬感和認(rèn)同感，增加租客的黏性，從而降低租客流失率，并使社群服務(wù)增值收益成為可能，這是很多品牌公寓商想極力做到的，希望以此構(gòu)建一條與眾不同的穩(wěn)健增長(zhǎng)路徑。盡管社群運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)還普遍不被業(yè)界看好，但有越來(lái)越多的公寓運(yùn)營(yíng)商看好社群運(yùn)營(yíng)的魅力。

李虹含認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新行業(yè)，培養(yǎng)行業(yè)人才也成為各大公寓運(yùn)營(yíng)商需要攻克的難題之一。原先做經(jīng)濟(jì)型酒店的人可以做銷售、做基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)，但難以把控社區(qū)的運(yùn)營(yíng);而廣告公司的人可以做社群，但又欠缺基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)能力。

李虹含還表示，IT系統(tǒng)建設(shè)是保證長(zhǎng)租公寓企業(yè)規(guī)模化后管理不失控(拿房條件失控、裝修成本和時(shí)間失控、入住率難以提升、租后管理出現(xiàn)下降)的重要手段。通過(guò)IT系統(tǒng)建設(shè)投入，不但省去大量人力溝通，降低人力成本，還能當(dāng)機(jī)立斷做出決策，匹配提高出房簽約速度。