房企負(fù)債率已處危險(xiǎn)高位 房企并購(gòu)或突破100起

　　房企融資四面楚歌，房地產(chǎn)業(yè)或掀起一個(gè)大魚(yú)吃小魚(yú)的吞并高潮。

　　28日，清科研究中心發(fā)布報(bào)告稱，在樓市新政步步緊逼和宏觀調(diào)控層層升級(jí)的大背景下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將踏上并購(gòu)巔峰，超越2010年的84起紀(jì)錄，并購(gòu)數(shù)量有望突破百起大關(guān)。

　　目前，房企資金來(lái)源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債、私募股權(quán)投資基金等。

　　“國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市及增發(fā)等政策愈加收緊，出海上市成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇的路徑。”投中集團(tuán)分析師萬(wàn)格說(shuō)，在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的調(diào)控和限購(gòu)背景下，銀行與資本市場(chǎng)(IPO、增發(fā)、配股、債券)等常規(guī)融資渠道均已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了較大障礙，信托、私募房地產(chǎn)基金及境外資本成為不少房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流的無(wú)奈選擇。

　　根據(jù)商務(wù)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，2011年1－2月，中國(guó)實(shí)際使用外資金額178.23億美元，其中房地產(chǎn)企業(yè)利用外資86億元，已占總額的近一半。

　　投中集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，自2007年起，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模整體呈下降趨勢(shì)，海外資本市場(chǎng)對(duì)該行業(yè)判斷始終謹(jǐn)慎。最近5年來(lái)房地產(chǎn)IPO融資規(guī)模持續(xù)下降，從2007年的72.2億美元降至2010年的12.4億美元。2011年以來(lái)僅萊蒙國(guó)際(03688.HK)一家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)IPO，融資規(guī)模2億美元。

　　最新一例海外IPO是，中國(guó)歐美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司近日向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)提交IPO申請(qǐng)。如果此項(xiàng)申請(qǐng)獲批，歐美地產(chǎn)將成為今年第二家成功IPO的中國(guó)房地產(chǎn)公司。

　　根據(jù)歐美地產(chǎn)的IPO申請(qǐng)，計(jì)劃發(fā)行400萬(wàn)普通股，發(fā)行價(jià)區(qū)間4－6美元，預(yù)計(jì)融資規(guī)模為2000萬(wàn)美元，對(duì)應(yīng)公司估值1.75億美元。而根據(jù)其已披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，歐美地產(chǎn)2010年?duì)I業(yè)收入約1.1億美元，利潤(rùn)約3494萬(wàn)美元，對(duì)應(yīng)發(fā)行市盈率僅5倍。

　　不難發(fā)現(xiàn)，歐美房地產(chǎn)此番選擇赴海外上市，融資規(guī)模尚不及去年凈利潤(rùn)的六成。

　　重重阻力之下，房企的負(fù)債率已處于危險(xiǎn)的高位，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流嚴(yán)重縮水。清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿認(rèn)為，資金實(shí)力薄弱、融資無(wú)門的房企瀕臨被吞并的危險(xiǎn)境地，而像萬(wàn)科這樣已在全國(guó)廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備充裕的“財(cái)大氣粗”的大型房地產(chǎn)公司則擇機(jī)擴(kuò)展全國(guó)版圖，通過(guò)并購(gòu)獲得業(yè)務(wù)和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。