云南城投“賣(mài)子”首創(chuàng)，或?yàn)?36億巨額收購(gòu)做資金鋪墊

一周前剛剛公告擬收購(gòu)四家公司股權(quán)及債權(quán)的云南城投再次有了新動(dòng)作。

出售資產(chǎn)

12月3日，云南城投置業(yè)股份有限公司(下稱(chēng)“云南城投”)公告稱(chēng)，11月30日，公司及下屬全資子公司云南城投龍江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“龍江公司”)與首創(chuàng)置業(yè)的全資子公司北京眾置鼎福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“眾置鼎福公司”)簽署了在建工程轉(zhuǎn)讓相關(guān)協(xié)議(下稱(chēng)“《合作協(xié)議》”)，龍江公司將其持有的城投湖畔四季城(一期)項(xiàng)目中位于J2012-040-1號(hào)地塊的在建工程轉(zhuǎn)讓給眾置鼎福公司。

公開(kāi)資料顯示，城投湖畔四季城別名為云南城投正在開(kāi)發(fā)的融城昆明湖項(xiàng)目，而據(jù)云南城投2017年年報(bào)披露，在公司已開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目中，融城昆明湖一期總建筑面積、總投資額單項(xiàng)最大。

上述兩個(gè)項(xiàng)目是否為同一個(gè)?若為同一個(gè)，轉(zhuǎn)讓后是否會(huì)影響后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?就這些問(wèn)題，記者與云南城投方面聯(lián)系，截至發(fā)稿前，仍未收到回復(fù)。

從已知信息來(lái)看，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，該標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)審計(jì)的累計(jì)投入成本賬面價(jià)值11.1億元，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值約為18.04億元，增值額約為6.85億元，增值率為61.22%。本項(xiàng)目最終轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)為基礎(chǔ)對(duì)價(jià)約18.4億元與自《合作協(xié)議》簽署日起新增的在建工程造價(jià)的總和。

從云南城投2018年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損1.85億元的經(jīng)營(yíng)困局來(lái)看，若此次出讓成功，或?qū)⒆屧颇铣峭顿嵉谩皾M盆缽體”，進(jìn)一步保證利潤(rùn)的扭虧為盈，但結(jié)合云南城投近期密集的“賣(mài)子”動(dòng)作來(lái)看，出售資產(chǎn)的目的或不止于業(yè)績(jī)的扭轉(zhuǎn)。

釣大魚(yú)前的“鋪墊”?

云南城投的另一個(gè)動(dòng)機(jī)或來(lái)自于對(duì)成都會(huì)展的“心向往之”。

8月1日，云南城投向董事會(huì)提交上述城投湖畔四季城轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)時(shí)，公司也決議通過(guò)了其收購(gòu)成都會(huì)展的交易報(bào)告書(shū)草案。

據(jù)悉，成都會(huì)展作價(jià)235.7億元，是2018年第三季度末云南城投53.85億元?dú)w母凈資產(chǎn)的4倍多。

從支付方式來(lái)看，省城投集團(tuán)持有的成都會(huì)展的股權(quán)的現(xiàn)金支付比例為 15%，即18億元左右。雖然云南城投擬通過(guò)募集配套資金以支付該次交易標(biāo)的現(xiàn)金交易對(duì)價(jià)，但草案也提到，若發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)實(shí)施但募集配套資金金額不足甚至失敗，將以自有資金或采用銀行貸款等債務(wù)性融資方式籌措資金。

云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)(草案)(修訂稿)

事實(shí)上，云南城投面對(duì)的資金壓力并不小。截至2018年上半年，云南城投持有的貨幣資金為48.4億元，而同期流動(dòng)負(fù)債高達(dá)354.12億元，短期償債壓力較大。另一方面，上半年云南城投扣非后歸母凈利潤(rùn)虧損2.13億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-13.51億元。

為此，基于云南城投的經(jīng)營(yíng)情況，外界多將其頻繁的“賣(mài)子”舉動(dòng)解讀為公司或出于經(jīng)營(yíng)調(diào)整、為收購(gòu)成都會(huì)展打下資金基礎(chǔ)。

2018年下半年云南城投擬掛牌出售的資產(chǎn)包中，僅有西安云城置業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)情況較好，其余包括大理滿江康旅投資有限公司、云南城投天堂島置業(yè)有限公司、七彩云南城市建設(shè)投資有限公司及西雙版納云城置業(yè)有限公司在內(nèi)的交易標(biāo)的均面臨凈資產(chǎn)或凈利潤(rùn)為負(fù)等問(wèn)題。

不過(guò)，盡管云南城投對(duì)與成都會(huì)展的“聯(lián)姻”頗為上心，但好事多磨。11月15日，云南城投公告稱(chēng)，原擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)成都會(huì)展100%股權(quán)并募集配套資金的有關(guān)問(wèn)題需進(jìn)一步落實(shí)和完善，部分事項(xiàng)尚需與交易對(duì)方進(jìn)一步協(xié)商，云南城投無(wú)法如期提交《反饋意見(jiàn)》的書(shū)面回復(fù)，并決定向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)中止本次發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)事項(xiàng)的審查。

據(jù)此前媒體報(bào)道，云南城投方面稱(chēng)，其申請(qǐng)中止收購(gòu)成都會(huì)展的主要原因系當(dāng)初發(fā)行價(jià)格與現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)倒掛，因此需要與交易對(duì)方繼續(xù)溝通以達(dá)成一致意見(jiàn)。據(jù)查詢，截至2018年12月4日，云南城投收盤(pán)價(jià)為3.45元/股，與交易草案中4.3元/股的購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)發(fā)行價(jià)格差距不小。

收購(gòu)成都會(huì)展進(jìn)程的擱淺或讓云南城投的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)重心稍微偏轉(zhuǎn)了角度。

11月29日，云南城投公告稱(chēng)，擬收購(gòu)華商之家投資開(kāi)發(fā)有限公司、西安海榮青東村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、西安國(guó)際港務(wù)區(qū)海榮實(shí)業(yè)有限公司及陜西西咸新區(qū)秦漢新城秦迎實(shí)業(yè)有限公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)。

從收購(gòu)資產(chǎn)看，項(xiàng)目分布于西安、西咸、昆明，符合公司“以云南為中心向西南和全國(guó)擴(kuò)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。此外，云南城投此次布局項(xiàng)目建筑規(guī)劃性質(zhì)以商業(yè)和辦公類(lèi)為主，折射出其向城市綜合體轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

事實(shí)上，早在2017年，云南城投就已通過(guò)收購(gòu)銀泰系列項(xiàng)目，新增淄博、哈爾濱、杭州、寧波、臺(tái)州的城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)品線，加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

相對(duì)于住宅銷(xiāo)售，商業(yè)地產(chǎn)或可為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但云南城投是否能通過(guò)上述收購(gòu)來(lái)改善自身經(jīng)營(yíng)情況還有待觀察。