保障房到底賺不賺錢 上市公司爭搶背后玄機(jī)重重

　　3月26日，有媒體報道由中天城投（000540.SZ）投建的漁安新城公租房項(xiàng)目開工建設(shè)。據(jù)稱貴州漁安新城項(xiàng)目建筑面積100萬㎡，共計(jì)1.6萬套住房，總投資25億元，將在兩年內(nèi)竣工并交付使用。

　　3月28日，中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪表示，公司在“十二五”期間擬投建的約20萬套保障性住宅工程基本上都為公共租賃住房，配以商業(yè)設(shè)施建設(shè)。相應(yīng)的，商品房投資于公租房建設(shè)并舉，未來一段時間內(nèi)，“兩房”投資比例近乎1:1。

　　保障房到底賺不賺錢？

　　某大型房企接受《證券日報》記者采訪時表示，公司在數(shù)年前曾投入6000余萬元進(jìn)行保障房建設(shè)。彼時，并未有政府補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠等政策支持，但獲得毗鄰地塊時具有了其他房企所不具備的優(yōu)勢——代價是保障房賣出后，公司賬面上顯示該項(xiàng)目虧損了千余萬元。

　　保障房到底賺不賺錢？曾有分析師在接受采訪時表示，公租房的凈利率在5%左右、經(jīng)適房的凈利率在8%-10%左右，而廉租房凈利潤率最低，約為3%。

　　但是，這一說法并未能得到開發(fā)商的認(rèn)同：“保障房肯定是賺不到多少錢的”，上述開發(fā)商工作人員對記者表示，“（保障房建設(shè)過程中）不確定性的因素太多了”。據(jù)他介紹，當(dāng)初其公司所建為經(jīng)適房項(xiàng)目，幾乎以市價的一半賣出，“當(dāng)時市價每平米在3000-4000元左右，但我們對外銷售那個項(xiàng)目時每平米才賣2000多，部分戶型每平米才一千多就賣出了，最終項(xiàng)目虧損了1千多萬”。

　　“土地成本幾乎就占了住宅開發(fā)成本的40%-50%左右，”上述房企工作人員稱，“建安成本幾乎不可能省下多少，尤其是大型房企出于對自身長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，在原材料上更是所省有限”。因此，只剩下稅費(fèi)一項(xiàng)可以進(jìn)行成本調(diào)節(jié)——“土地增值稅這一方面可以省下來，但是其他費(fèi)用方面商量余地不是很大。”

　　“如果拿不到國家補(bǔ)助的話，以商品房模式進(jìn)行運(yùn)作，建保障房肯定是要虧損的”。上述房企工作人員如是說。

　　公租房+商業(yè)地產(chǎn)

　　中天城投“加碼”保障房

　　如果真如上述房企工作人員所說，那么中天城投又為何擬投入200億元，完成建筑面積約1000萬平米、約20萬套保障房的建設(shè)？

　　中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時表示，這20萬套保障房絕大多數(shù)都為公共租賃住房，選取地段較好（但并非核心區(qū)域）、人群密集地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。“我們比較看好公租房未來的市場——經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上發(fā)展、政策也在鼓勵西部地區(qū)的建設(shè)，未來貴陽等地將會進(jìn)一步的發(fā)展，人群也會逐漸聚集”，李俊表示，“更何況我們的租金也并非一成不變，未來也會隨行就市、穩(wěn)步提升”。

　　“公租房的租金一般是市價的70%-80%”，某位地產(chǎn)分析師表示。因此，開發(fā)商在進(jìn)行公租房經(jīng)營過程中讓利的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要小于經(jīng)適房（含兩限房）以及廉租房。

　　除去房租收入外，李俊表示公租房的配套商業(yè)設(shè)施也是公司利潤的又一保障：“人群密集之處，也需要商業(yè)配套設(shè)施，人們總需要購物以及娛樂場所”。因此，未來中天城投的商業(yè)物業(yè)也將與公租房建設(shè)同步進(jìn)行。

　　借力保障房項(xiàng)目 

　　開發(fā)商能享有“溢利”幾何？

　　開創(chuàng)“公租房+商業(yè)地產(chǎn)”模式的中天城投，是否在拿地以及稅費(fèi)方面享有相關(guān)的優(yōu)惠與政策支持呢？

　　“當(dāng)然，保障房本身就在很多稅費(fèi)上就具有很多減免，但是前提是要有盈利才能有稅費(fèi)”，李俊表示，“因此，建保障房并非就是虧損的”。同時，他認(rèn)為公司雖然能享有保障房建設(shè)應(yīng)有的稅費(fèi)優(yōu)惠，但是在拿地以及融資方面并未有多余優(yōu)勢，“我們和其他開發(fā)商是在同一起跑線上的”。

　　保障房的建設(shè)與推出，并不屬于完全的市場化行為，因此李俊呼吁政府能夠給予更多的支持。

　　有分析師表示，建造保障房很大一部分是需要政府“讓利”的，尤其是在土地出讓收入上。但是，公租房和經(jīng)適房等保障房項(xiàng)目相比，具有兩大特點(diǎn)：其一是公租房在土地取得上，是政府劃撥的方式，未經(jīng)過“招、拍、掛”環(huán)節(jié)將使得這一部分的成本大大降低；第二，公租房的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商——“誰開發(fā)誰持有”。

　　未來，即使開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張等問題，也能夠?qū)a(chǎn)權(quán)打包轉(zhuǎn)讓，從而獲得相應(yīng)收益——在成本和風(fēng)險上具有獨(dú)特優(yōu)勢。

　　雖然，中天城投董秘李俊否認(rèn)公司因參與保障房項(xiàng)目而享有拿地以及融資優(yōu)勢。但是分析師們則在出具的研究報告中則紛紛指明，參與保障性安居工程建設(shè)一方面“有利于公司獲得更多的戰(zhàn)略資源”，同時也“有望打開直接融資的閥門，從而改善資債結(jié)構(gòu)”。

　　事實(shí)上，并非中天城投，一線房企們也紛紛投身于保障房建設(shè)當(dāng)中：郁亮聲稱只要有1塊錢利潤就會做保障房；保利、金地亦不甘人后；近期發(fā)布年報的房企中，有七成表示要參與保障房的建設(shè)…….

　　為何房企開始爭搶保障房這根兒“雞肋”，或許萬科年報中作出了解釋：“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”。上文提及作保障房虧損千余萬元的房企工作人員更是直言不諱，“我們當(dāng)然要繼續(xù)做保障房”——趨勢使然之余，得到地方政府在土地出讓、稅費(fèi)環(huán)節(jié)方面的“讓利”以及融資更為容易是開發(fā)商們最直接的動力。