濟(jì)南：樓市呈現(xiàn)理性與分化 “好房子”市場(chǎng)缺口待填補(bǔ)

近日，濟(jì)南市被全球化與世界城市研究網(wǎng)絡(luò)編制的《世界城市名冊(cè)2018》列選為全球二線大城市。隨著山東省“兩個(gè)走在全國(guó)前列，一個(gè)開(kāi)創(chuàng)新局面”目標(biāo)定位的明確，濟(jì)南市作為山東省省會(huì)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的先行區(qū)，面臨著新契機(jī)、新挑戰(zhàn)。

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李剛認(rèn)為，隨著“四個(gè)中心”建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，濟(jì)南市城鎮(zhèn)化率逐漸提高、城市活力逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

在此背景下，于近日對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，通過(guò)走訪多個(gè)在售樓盤(pán)了解這座山東省“龍頭”城市的樓市現(xiàn)狀。

市場(chǎng)回歸理性，區(qū)域分化明顯

“最近一段時(shí)間，我們樓盤(pán)的價(jià)格還是比較平穩(wěn)的，沒(méi)有出現(xiàn)大漲大跌。”據(jù)金科城一銷(xiāo)售人員介紹，由于該項(xiàng)目位于市區(qū)西部、供需相對(duì)平衡，所以房?jī)r(jià)一直保持在合理穩(wěn)定區(qū)間。

金科城位于濟(jì)南市區(qū)西部的槐蔭區(qū)，緊鄰濟(jì)南西站，是金科集團(tuán)在山東省開(kāi)發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總占地面積約7.16萬(wàn)平方米、建筑面積140萬(wàn)平方米，于2013年開(kāi)盤(pán)。

“剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)是每平方米7000多元，比周邊樓盤(pán)貴幾百元。當(dāng)時(shí)還擔(dān)心消費(fèi)者會(huì)因總價(jià)貴幾萬(wàn)元而選擇周邊價(jià)格低的房源，不好銷(xiāo)售?！币讳N(xiāo)售人員說(shuō)道，隨著市場(chǎng)行情不斷高漲，這種擔(dān)憂(yōu)成了杞人憂(yōu)天?！敖鹂瞥堑捏w量比較大，總共有7000多戶(hù)，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格漲到每平方米9000多元時(shí)，前期開(kāi)盤(pán)的房源就已經(jīng)售罄。整個(gè)濟(jì)南市西部地區(qū)差不多都是這種情況。等到兩年后再開(kāi)盤(pán)時(shí)，市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米1.6萬(wàn)元左右。近幾個(gè)月，價(jià)格一直維持在每平方米1.6萬(wàn)元左右，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。這與西部地區(qū)的整體供應(yīng)量有關(guān)系?！睗?jì)南市西部區(qū)域的房?jī)r(jià)整體較低、供應(yīng)量較為合理，沒(méi)有因商品房集中入市而出現(xiàn)高位房?jī)r(jià)下跌。

與之不同的是，由于各種原因，濟(jì)南市其他區(qū)域房?jī)r(jià)最近一段時(shí)間波動(dòng)明顯。《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》分別在中部的歷下區(qū)、東部的高新區(qū)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)出現(xiàn)“一口價(jià)”、“特價(jià)房”等打折促銷(xiāo)信息。

高新區(qū)某在售樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，最近一段時(shí)間商品房項(xiàng)目集中入市影響了供求關(guān)系。在限購(gòu)、限貸、限售政策的高壓下，部分項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量。

有業(yè)內(nèi)人士指出，部分房企降價(jià)促銷(xiāo)是變相降價(jià)，實(shí)質(zhì)為精裝改毛坯。

李剛坦言，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化突出，冷熱不均成為現(xiàn)實(shí)底色。比如，目前，章丘區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量較大、銷(xiāo)售狀況不甚理想，商品住房去化周期較長(zhǎng)。隨著棚戶(hù)區(qū)改造安置項(xiàng)目入市，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供需關(guān)系的不平衡。與之相反的是，濟(jì)陽(yáng)區(qū)的商品房市場(chǎng)基本平穩(wěn)，新建商品住房去化周期在8個(gè)月左右，基本達(dá)到供需平衡。

這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀也反映在監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中。根據(jù)山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年10月，濟(jì)南市住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為11422套，面積為141.34萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)25.0%和28.8%；從各區(qū)域住宅供應(yīng)量的比例來(lái)看，濟(jì)南市東部地區(qū)供應(yīng)量占比為62%、北部地區(qū)占比為13%、西部地區(qū)占比為12%。但是，從各區(qū)域住宅新增供應(yīng)量的比例來(lái)看，東部地區(qū)新增供應(yīng)量占比為70%、北部地區(qū)占比為6%、西部地區(qū)占比為18%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司

由此可看出，濟(jì)南市各區(qū)域的住宅供應(yīng)量分布不均，各區(qū)域的去化壓力、價(jià)格走勢(shì)也有所不同。東部地區(qū)的住宅新增供應(yīng)量相對(duì)較多、房?jī)r(jià)下行壓力較大，西部等其他區(qū)域供需關(guān)系相對(duì)平衡、價(jià)格維持在合理區(qū)間。總體而言，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量以及價(jià)格有所回落，已回歸理性。

改善型需求漸顯，公寓市場(chǎng)冷熱不均

“項(xiàng)目剛?cè)胧袝r(shí)的主力戶(hù)型面積為70平方米、80平方米、90平方米，最大戶(hù)型的面積也就是120平方米左右而且數(shù)量非常少?！苯鹂瞥卿N(xiāo)售人員表示，隨著改善型需求客戶(hù)越來(lái)越多，剛需和改善型業(yè)主占據(jù)了絕大多數(shù)。根據(jù)市場(chǎng)需求變化，后期推出的房源戶(hù)型也做了相應(yīng)調(diào)整。

金科城的宣傳資料顯示，目前，主推戶(hù)型是建筑面積為136.23平方米的四室兩廳兩衛(wèi)、121.98平方米的三室兩廳兩衛(wèi)以及105平方米左右的三室兩廳一衛(wèi)。

其他知名房企也加大了改善型戶(hù)型的開(kāi)發(fā)力度。比如，歷下區(qū)的萬(wàn)科大都會(huì)主推戶(hù)型為建筑面積約206平方米的三室兩廳兩衛(wèi)、168平方米的三室兩廳兩衛(wèi)。龍湖天璞主推戶(hù)型為建筑面積約185平方米的四室兩廳兩衛(wèi)、約113平方米的三室兩廳兩衛(wèi)。

萬(wàn)科大都會(huì)的銷(xiāo)售人員表示，目前，該項(xiàng)目改善型戶(hù)型銷(xiāo)量較好。

高端改善型住宅產(chǎn)品的代表泰禾院子也進(jìn)軍山東省，在濟(jì)南市高新區(qū)打造了泰禾濟(jì)南院子項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積65萬(wàn)平方米、建筑面積88萬(wàn)平方米、容積率為1.3左右，目前主推戶(hù)型的面積為180平方米~310平方米。項(xiàng)目金牌銷(xiāo)售表示，泰禾看好濟(jì)南市場(chǎng)的高端需求，所以將泰禾院子系首次引進(jìn)濟(jì)南。

除了戶(hù)型面積的改善，配套設(shè)施、裝修設(shè)計(jì)、智能家居等也成為房企爭(zhēng)取改善型客戶(hù)的亮點(diǎn)。比如，歷下區(qū)的萬(wàn)科翡翠公園項(xiàng)目，配套設(shè)施不僅有游泳池、電影院，還有商務(wù)會(huì)議廳、宴會(huì)廳。碧桂園鳳凰首府更是投資3000萬(wàn)元打造園林景觀，以提高業(yè)主的居住體驗(yàn)。

對(duì)此，李剛表示，“未來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以剛性需求和改善需求為主。這兩部分需求將繼續(xù)保持在70%以上，是未來(lái)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力。開(kāi)發(fā)適合這部分人群的產(chǎn)品將成為一種趨勢(shì)?！?/p>

除了改善型住宅產(chǎn)品受到市場(chǎng)青睞，公寓也出現(xiàn)回溫跡象，但是不同區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)略有不同。

雖然并非周末，但在高新區(qū)經(jīng)十路與舜義路交匯處的碧桂園鳳凰中心營(yíng)銷(xiāo)大廳內(nèi)，購(gòu)房者依然熙熙攘攘?！胺吭椿臼垠?，現(xiàn)在準(zhǔn)備加推房源?！表?xiàng)目銷(xiāo)售人員說(shuō)道，由于區(qū)域位置較好、總價(jià)較低，對(duì)于限購(gòu)限貸政策下資金不足的客戶(hù)，該公寓項(xiàng)目具有較強(qiáng)的吸引力，目前價(jià)格在每平方米1.6萬(wàn)元左右。附近的住宅項(xiàng)目龍湖天璞，價(jià)格則在每平方米2.8萬(wàn)元左右。

除了碧桂園鳳凰中心，歷下區(qū)的萬(wàn)科大都會(huì)公寓項(xiàng)目也得到了市場(chǎng)青睞。項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，目前公寓房源只剩下為數(shù)不多的幾套。

雖然位于濟(jì)南市中部、東部地區(qū)的部分公寓項(xiàng)目市場(chǎng)反響較好。

山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，濟(jì)南市公寓市場(chǎng)供應(yīng)量為5882套、面積為26.45萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少16%和18.3%。其中，新增供應(yīng)1163套、新增面積5.31萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少31.8%和38.4%。從各區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)量占比來(lái)看，濟(jì)南東部地區(qū)占比58.4%、西部地區(qū)占比40.4%。從各區(qū)域公寓市場(chǎng)新增供應(yīng)量占比來(lái)看，東部地區(qū)占比則為100%。由此可見(jiàn)，濟(jì)南市東部地區(qū)公寓市場(chǎng)的銷(xiāo)量雖高但是競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，西部地區(qū)公寓市場(chǎng)全月成交287套、表現(xiàn)平平。從價(jià)格水平來(lái)看，濟(jì)南公寓市場(chǎng)整體成交均價(jià)約為1.2萬(wàn)元每平方米，同比上漲14.5%、環(huán)比上漲7%，公寓市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。

多原因?qū)е隆敖禍亍?，未?lái)樓市平穩(wěn)發(fā)展

李剛認(rèn)為，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”是由多方面原因造成的。

首先，房地產(chǎn)調(diào)控政策顯現(xiàn)。濟(jì)南市先后出臺(tái)4次房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是2017年4月出臺(tái)的“420政策”明確要求，土地溢價(jià)率達(dá)到150%以上(含)的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過(guò)后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；本市戶(hù)籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請(qǐng)住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中，商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。在政策高壓下，部分投資需求被消解。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高，超出市場(chǎng)接受能力。自2016年以來(lái)，土地成本居高不下，建筑安裝、人工、融資等開(kāi)發(fā)成本不斷提高，企業(yè)漲價(jià)預(yù)期較強(qiáng)，價(jià)格提升超出了一部分購(gòu)房者接受能力。對(duì)此，濟(jì)南萬(wàn)科總經(jīng)理黃運(yùn)林表達(dá)了同樣的看法，“開(kāi)發(fā)成本不斷提高，包括人工成本、運(yùn)營(yíng)成本等，房企投資更加謹(jǐn)慎了。”

最后，前期透支了大量購(gòu)房需求。近兩年，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，釋放了大量購(gòu)房需求。目前，市場(chǎng)正在由過(guò)熱向平穩(wěn)狀態(tài)轉(zhuǎn)變。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任孫大海認(rèn)為，濟(jì)南市房?jī)r(jià)全面、大幅、長(zhǎng)期下降的基礎(chǔ)還沒(méi)有出現(xiàn)，下降通道尚未形成。經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)大幅的衰退，也沒(méi)有出現(xiàn)人口的流出?，F(xiàn)在，濟(jì)南市每年增加7萬(wàn)人口，雖然比第六次全國(guó)人口普查減少、人口導(dǎo)入的速度放緩，實(shí)質(zhì)上是濟(jì)南市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整。

顯然，業(yè)界、學(xué)界對(duì)于濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度，但是合理引導(dǎo)預(yù)期對(duì)于濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。

李剛指出，部分自媒體不負(fù)責(zé)任地制造輿論環(huán)境、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，給消費(fèi)者、企業(yè)帶來(lái)巨大損失?！?017年上半年，有自媒體提出，一年后，CBD片區(qū)商品房售價(jià)將達(dá)5萬(wàn)元/平方米、唐冶片區(qū)商品房售價(jià)將達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米。分別在今年7月、8月、9月，又有自媒體多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)進(jìn)行夸大性報(bào)道，加劇了市場(chǎng)‘降溫’速度。從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，這種不實(shí)信息讓企業(yè)損失了真金白銀?！?/p>

孫大海認(rèn)為，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展離不開(kāi)兩個(gè)方面：一是保證金融政策、財(cái)政政策的穩(wěn)定性，二是合理調(diào)整土地價(jià)格預(yù)期。

碧桂園山東區(qū)域總裁時(shí)凱指出，市場(chǎng)回歸理性后，用匠心打造品質(zhì)是企業(yè)贏得未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。人們的需求逐漸由“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊?，高品質(zhì)的房子是新時(shí)代下人們對(duì)美好生活的新需求。為此，碧桂園研發(fā)出SSGF高質(zhì)量建造體系，用技術(shù)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)品質(zhì)的提升。

濟(jì)南市作為山東省新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的先行區(qū)，進(jìn)入了跨越發(fā)展的機(jī)遇期、黃金期。濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)能否在新契機(jī)下健康平穩(wěn)發(fā)展，考驗(yàn)著政府的智慧、企業(yè)的擔(dān)當(dāng)。顯然，只有責(zé)任地產(chǎn)，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。