杭州樓市陷高價(jià)地尷尬：割肉入市 近四成項(xiàng)目流搖

天氣漸涼，杭州樓市也步入“寒冬”。但時(shí)至年底銷售沖刺階段，開(kāi)發(fā)商多項(xiàng)目開(kāi)閘貼身肉搏，開(kāi)啟搶收大戰(zhàn)。

截止到11月29日，據(jù)杭州樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì)，12月杭州預(yù)計(jì)有47個(gè)項(xiàng)目推出新盤。

連日來(lái)，記者實(shí)地走訪了杭州市多個(gè)區(qū)域的樓盤項(xiàng)目了解到，受到業(yè)績(jī)及回款的雙重功能壓力及需求，多數(shù)此前高價(jià)拿地的項(xiàng)目“開(kāi)閘”。不過(guò)，由于限價(jià)政策的影響，多數(shù)項(xiàng)目面臨入市“尷尬”。

綠城建發(fā)沁園項(xiàng)目樓面價(jià)為40766元/平方米，首批預(yù)售均價(jià)為49500元/平方米；三湘印象·森林海尚項(xiàng)目均價(jià)45000元/平方米，樓板價(jià)為32370元/平方米。

對(duì)此，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)本報(bào)記者表示，此次沁園開(kāi)盤房源全部售罄，回籠的資金超11億元，有利于在下行市場(chǎng)中以較低價(jià)格尋找新的機(jī)會(huì)及實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。三湘印象股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三湘印象”）在收到記者采訪函后尚未予以回復(fù)。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者 ，近乎底價(jià)入市的背后，高價(jià)地項(xiàng)目幾乎微利。而開(kāi)發(fā)商年底回籠資金要求以及限價(jià)放松無(wú)望，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，遲開(kāi)不如早開(kāi)。

高價(jià)地項(xiàng)目“割肉”入市

近日，記者實(shí)地走訪了位于拱墅區(qū)豐潭路與申花路交叉口西南100米的綠城建發(fā)沁園售樓中心，據(jù)工作人員介紹，綠城建發(fā)沁園在10月25日開(kāi)盤，幾個(gè)小時(shí)就已經(jīng)售罄，開(kāi)盤均價(jià)49500元/平方米，預(yù)計(jì)2019年上半年會(huì)進(jìn)行加推。該工作人員直言：“后期待售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還不確定，因?yàn)榈貎r(jià)就4萬(wàn)多元/平方米，要看政府限價(jià)政策，我們現(xiàn)在受政府限價(jià)，如果不限價(jià)，肯定要賣到6萬(wàn)元/平方米以上。”

據(jù)了解，該項(xiàng)目在2017年1月以樓面價(jià)40766元/平方米的高價(jià)競(jìng)得，而此次開(kāi)盤的均價(jià)為49500元/平方米，其中包括6000元/平方米的裝修價(jià)。事實(shí)上，去掉6000元/平方米的裝修價(jià)格，均價(jià)和樓面價(jià)相差甚少。

對(duì)此，綠城方面相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示，沁園一期開(kāi)盤受限價(jià)影響，首批預(yù)售均價(jià)為49500元/平方米。這是沁園項(xiàng)目申領(lǐng)的第一批預(yù)售許可證，168套全部去化。后續(xù)開(kāi)盤仍有充足房源，價(jià)格會(huì)依據(jù)市場(chǎng)行情和政策調(diào)整。

“此次沁園開(kāi)盤房源全部售罄，回籠的資金超11億元，有利于在下行市場(chǎng)中以較低價(jià)格尋找新的機(jī)會(huì)及實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)?！鄙鲜鼍G城負(fù)責(zé)人表示。

隨后，記者實(shí)地走訪了位于江干區(qū)源聚路與明石路交匯處的首開(kāi)東城金茂府項(xiàng)目。據(jù)介紹，項(xiàng)目首次開(kāi)盤為7號(hào)樓、9號(hào)樓跟11號(hào)樓3幢，均價(jià)每平方米不足47000元。另?yè)?jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目暫定每月開(kāi)一次盤。資料顯示，2016年6月3日下午，金茂和首開(kāi)聯(lián)合體以33106元/平方米樓面價(jià)、64.1億元總價(jià)競(jìng)得慶隆宅地，成功刷新申花板塊宅地樓面價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄。

與首開(kāi)金茂府相對(duì)的是三相印象·森林海尚項(xiàng)目。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目均價(jià)45000元/平方米左右。據(jù)了解，該項(xiàng)目在2017年1月以32370元/平方米的成交樓面價(jià)競(jìng)得。

浙江好地研究院院長(zhǎng)朱祖淵告訴記者，開(kāi)發(fā)商此前拿高價(jià)地的原因在于對(duì)杭州市場(chǎng)抱有較高的預(yù)期，普遍以高于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)水平去測(cè)算拿地，然而杭州嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的情況下這些高價(jià)項(xiàng)目普遍面臨著上市困難的局面，拿地到開(kāi)盤時(shí)間大大超過(guò)正常水平，這也進(jìn)一步增加了開(kāi)發(fā)商的資金成本，隨著市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商對(duì)于今年以及明年的市場(chǎng)普遍不樂(lè)觀，為了加快資金回籠降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)或者說(shuō)是損失，近期多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)“搶跑”的現(xiàn)象。

開(kāi)發(fā)商花式促銷

作為G20和亞運(yùn)會(huì)的舉辦城市，近年來(lái)，杭州市場(chǎng)一路高歌，成為眾房企“兵家必爭(zhēng)之地”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從城市排行榜來(lái)看，2018年首季度，杭州以923億元土地的成交總價(jià)位居榜首，超越北上廣深4個(gè)一線城市。

據(jù)本報(bào)記者今年4月份實(shí)地走訪報(bào)道，供求失衡下，杭州樓市僧多粥少，購(gòu)房難度不斷加大，房企惜售心理嚴(yán)重。其中不乏捂盤惜售、“號(hào)子費(fèi)”等銷售亂象。在經(jīng)歷短暫的瘋狂之后，隨著相關(guān)政策持續(xù)收緊，杭州樓市也開(kāi)始呈現(xiàn)“降溫”狀態(tài)。

據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，5月份杭州無(wú)需搖號(hào)（以下簡(jiǎn)稱“流搖”）盤僅4個(gè)，3個(gè)是排屋別墅項(xiàng)目；到了8月份，流搖盤已上升到8個(gè)，占比近15%（總推盤量）。9月增加到13個(gè)，甚至還有熱度頗高的樓盤，首開(kāi)直接流搖。10月67張預(yù)售證中，有25個(gè)盤流搖，占比近四成。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年10月，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)和臨安）新房成交量6758套，相比去年同期跌了44.9%，相比9月的12749套同樣也跌了47%。其中，新建商品住宅總計(jì)成交6227套，創(chuàng)下近20個(gè)月成交新低。

在此基礎(chǔ)上，部分中小品牌房企更是打出優(yōu)惠政策吸引購(gòu)買者，其中不乏贈(zèng)送面積及其他優(yōu)惠。

萬(wàn)科大溪谷項(xiàng)目銷售人員表示，整個(gè)項(xiàng)目分為五期，已經(jīng)開(kāi)過(guò)3次盤，目前，僅剩下幾套房源，排屋均價(jià)29000元/平方米左右，小高層均價(jià)21000元/平方米左右，近期開(kāi)盤的項(xiàng)目，如果全款購(gòu)房，車位可以優(yōu)惠8萬(wàn)元。

旭輝東原吳越府相關(guān)銷售人員表示，目前項(xiàng)目均價(jià)在每平方米1.6萬(wàn)~1.7萬(wàn)元，全款購(gòu)房可享九六折優(yōu)惠，按揭可打九八折，其經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理還可以進(jìn)行優(yōu)惠。

11月28日，記者實(shí)地走訪了位于杭州市臨安區(qū)錢王街的湖濱外灘項(xiàng)目。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目共分排屋和高層。項(xiàng)目飄窗全部贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積，整個(gè)戶型有24平方米的贈(zèng)送面積，“后期我們會(huì)給你們免費(fèi)改造一下，把該敲的墻敲掉?！?/p>

此外，以一套88.88平方米的躍層產(chǎn)品為例，價(jià)格為19377元/平方米，總價(jià)172萬(wàn)元。開(kāi)盤當(dāng)天的折扣是九四折，“關(guān)系戶”可以拿到九二折，合計(jì)總價(jià)為158萬(wàn)元左右。由此計(jì)算，可以減少大概14萬(wàn)元。

對(duì)于部分房企銷售過(guò)程中出現(xiàn)的“偷面積”現(xiàn)象，11月29日，記者致電杭州市規(guī)劃局，工作人員稱宣傳部負(fù)責(zé)接受記者采訪，記者撥打宣傳部電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

朱祖淵告訴記者，杭州樓市熱度下降的原因是多方面的，首先是政策面的持續(xù)調(diào)控顯現(xiàn)成效，限價(jià)限購(gòu)限貸短期沒(méi)有松動(dòng)跡象；其次是開(kāi)發(fā)商之前拿的高價(jià)地上市普遍困難，導(dǎo)致資金普遍被“套牢”，拿地意愿下降，土地市場(chǎng)降溫傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，還有受大環(huán)境影響的因素以及此輪行情在持續(xù)上漲2年之后價(jià)格透支明顯也需要進(jìn)行合理回調(diào)；另外一個(gè)牽動(dòng)市場(chǎng)的因素是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市要降低拆遷貨幣化補(bǔ)償比例，“少了拆遷的助力，市場(chǎng)將冷清不少”。

值得注意的是，盡管行情低迷，開(kāi)發(fā)商推盤卻仍然“熱度不減”。

11月28日，記者實(shí)地探訪杭州市臨安區(qū)發(fā)現(xiàn)，自去年8月份浙江省政府宣布撤銷縣級(jí)臨安市，設(shè)立杭州市臨安區(qū)以來(lái)，臨安到處都可見(jiàn)拆建的身影，售樓處連在一起并排開(kāi)放的現(xiàn)象亦較為常見(jiàn)。有業(yè)內(nèi)人士直言，目前濱湖新區(qū)全部在拆遷改造。

數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)除4月?lián)u號(hào)新政實(shí)施當(dāng)月，推盤量較少外（1993套），其余月份，均保持了高推盤模式。5月7858套、6月10775套、7月7776套、8月9525套、9月9020套、10月8265套。

資深地產(chǎn)觀察家、地產(chǎn)杭州客創(chuàng)始人李永生分析指出，臨安供應(yīng)量偏大，短期市場(chǎng)可能會(huì)面臨一些壓力，不過(guò)，未來(lái)科技城的崛起，對(duì)臨安外溢效果明顯，后市依然看好。