北上廣深踩點(diǎn)公布房價調(diào)控指標(biāo) 北京獨(dú)提降房價

　　3月29日，距“新國八條”要求的公布2011年度房價調(diào)控目標(biāo)的大限只剩兩天，北京、廣州、深圳在這一天展開了一場“零點(diǎn)沖刺”。

　　當(dāng)天下午，深圳公布說，2011年全市新建住房價格指數(shù)漲幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，這一房價漲幅應(yīng)在10%以內(nèi)。

　　當(dāng)天晚上21：00左右，廣州公布2011年度新建住房價格控制目標(biāo)——當(dāng)年度房價漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，這一漲幅應(yīng)為11%以內(nèi)。

　　而出乎所有人意料的是北京。

　　北京市在當(dāng)天深夜22：40左右宣布的本市今年新建住房價格控制目標(biāo)是：“新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。” 這使北京成為惟一一個提出房價下降目標(biāo)，而不是漲幅目標(biāo)的城市。

　　此前一天的3月28日，上海于公布房價控制指標(biāo)：2011年全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，這一漲幅在8%以內(nèi)。

　　北京：出人意料的“穩(wěn)中有降”

　　據(jù)悉，在方案公布前的3月29日中午，北京市住建委召集部分市人大代表、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及市民代表開會，征求對方案的意見。許多與會人士看到方案沒有像其它城市那樣將房價目標(biāo)和GDP和居民收入指標(biāo)掛鉤時，都大感意外。

　　之前，業(yè)內(nèi)曾猜測，2011年北京市居民人均收入增長目標(biāo)為7%，該數(shù)據(jù)有可能被設(shè)定為當(dāng)年北京房價漲幅上限。

　　“這顯示出市政府將房價控制在合理水平的決心。”北京市政府在3月29日晚發(fā)布的方案中表示。

　　市政府解釋說，“穩(wěn)”主要是要將價格穩(wěn)定在去年的水平，措施主要是保供應(yīng)，今年住房用地供應(yīng)中，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，并且推行“限房價、競地價”等方式，抑制居住用地價格的非理性上漲。

　　至于“降”，則將通過嚴(yán)格執(zhí)行限購等各項(xiàng)調(diào)控政策措施，抑制投資投機(jī)性購房需求，對去年以來價格過高或上漲過快的區(qū)域和項(xiàng)目，促使房價回落到合理區(qū)間。

　　北京方案中還提到今年要進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障規(guī)模，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，竣工保障性住房10萬套；籌集公租房房源6萬套以上。

　　“北京市這個方案沒有如其他城市一樣為價格上漲打出一個‘保護(hù)傘’，而是艱難但并不含糊地釋放出一個降價的信號。這可能將動搖此前人們對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。”參加了29日中午住建委討論會的“我愛我家”副總裁胡景暉評價說。

　　“北京的房價調(diào)控目標(biāo)如果不與GDP漲幅、人均收入漲幅掛鉤，完全在情理之中。這是輿論壓力面前一個聰明的決定。” SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)向本報記者表示，與其他城市不同，在外界的解讀中，北京市的政策往往蘊(yùn)含著中央的意思。

　　在潘石屹看來，“無論是北京市提出的降幅目標(biāo)還是各省市的漲幅目標(biāo)，都沒有必要當(dāng)真。這不過是在巨大的調(diào)控壓力之下，一場心理游戲而已。”

　　廣州：房價上漲不超11%

　　在北京市住建委召集開會的同時，3月29日下午，廣州市房管局也召集多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士討論即將公布的年度房價控制目標(biāo)。

　　一位受邀參會的某地產(chǎn)中介人士對本報記者透露，29日的會議討論了前一天初步擬定的房價控制目標(biāo)是否合理，以及房價統(tǒng)計(jì)方法、房價測算等。

　　根據(jù)廣州市房管局的數(shù)據(jù)，2010年，除了增城和從化外，廣州全市十區(qū)一手住宅成交均價為13107元每平方米，環(huán)比上漲38%，遠(yuǎn)超當(dāng)年GDP及居民人均可支配收入增長。

　　廣州業(yè)內(nèi)分析，按照廣州今年的年度GDP與居民人均可支配收入增長11%的目標(biāo)預(yù)期，今年房價控制目標(biāo)上漲幅度如果定在8%-10%，則相對于去年的漲幅“有點(diǎn)太高”了。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲對記者表示，此前協(xié)會就房價控制目標(biāo)曾向廣州有關(guān)部門遞交建議，提出應(yīng)參考經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、居民支付能力三大指標(biāo)來制定，并就如何進(jìn)行房價統(tǒng)計(jì)和測算的方法提了建議。

　　深圳：上漲不超10%

　　廣州這邊開會的時候，深圳的2011年房價控制目標(biāo)于3月29日下午公布。

　　深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布消息稱，深圳今年全市新建住房價格指數(shù)的漲幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。

　　根據(jù)深圳市副市長唐杰早前的透露，深圳“十二五”期間GDP增速為10%，人均可支配收入與此同步，則深圳今年的房價上漲幅度將控制在10%以內(nèi)。

　　此前數(shù)年，深圳房價漲幅遠(yuǎn)超GDP及居民人均可支配收入增幅。2005年至2010年，深圳平均房價累計(jì)上漲193%，年均上漲38.6%；而GDP和居民人均可支配收入累計(jì)增長65%和51%，平均增幅分別為13%、10%。

　　對此，北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同評價說，“深圳房價在前幾年狂漲過一輪，現(xiàn)在才與GDP、居民人均可支配收入掛鉤已經(jīng)為時過晚。”

　　中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認(rèn)為，就往年GDP和GNP的年增長速度來看，深圳房價調(diào)控目標(biāo)即年漲幅應(yīng)控制在5%以內(nèi)。

   　上海：各項(xiàng)成本上漲帶來的房價壓力

　　在深圳之前一天，3月28日，上海在一線城市中率先公布房價控制指標(biāo)。

　　上海市政府表示，2011年全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。根據(jù)上海在年初設(shè)定的年內(nèi)8%的GDP增速，這個數(shù)字將會影響到上海全年的房地產(chǎn)走勢。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局早些時候公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海新建商品住宅全市平均銷售價格為14213元/平方米，若房價漲幅8%計(jì)算，則2011年上海新建商品住宅價格控制目標(biāo)為15350元/平方米。

　　“8%這個是參考數(shù)據(jù)，并不代表著房價就是要漲那么多，這個只是政府的態(tài)度，并且結(jié)合了當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況、和歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行的測算。” 浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生分析說。

　　上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅對本報表示：“通脹率居高不下，央行前兩年放出的那么多貨幣影響沒有消除，房價并不是那么容易下跌的。”

　　季寶紅介紹說，目前是工地的人力成本上漲迅速，以前工地的工人是70-80元一天的酬勞，現(xiàn)在普遍都要150元左右。

　　“我們測算過，一棟500萬的別墅，之前的裝修成本是60萬左右，現(xiàn)在人力加材料各項(xiàng)價格上漲，目前裝修成本提升到100萬左右，這樣就很難讓房價有一個降幅。”季寶紅說。

　　此外，2009、2010年間上海地價飛漲，也給房價帶來成本壓力。2010年上海的土地成交價普遍比底價溢價79%，2009年更是地王輩出，這幾批土地的項(xiàng)目馬上建成推出，肯定會影響房價。

　　長三角許多房地產(chǎn)活躍的城市迄今未公布房價調(diào)控指標(biāo)。趙杭生表示，估計(jì)杭州的指標(biāo)也會和人均收入的增幅掛鉤。

　　調(diào)控目標(biāo)無法執(zhí)行？

　　在上海、廣州、深圳三個一線城市在房價控制目標(biāo)的表述中，均模糊地稱新建住房價格漲幅低于/不超GDP增速及居民人均可支配收入。至于如何控制，漲幅以什么為基準(zhǔn)，均未作說明。

　　其中關(guān)鍵之一在于房價如何統(tǒng)計(jì)。多個城市的房價控制目標(biāo)中未說明房價如何統(tǒng)計(jì)，“是否將保障房和商品房分開統(tǒng)計(jì)是關(guān)鍵。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)研究總監(jiān)王海斌說，按照目前國家統(tǒng)計(jì)局的方法，保障房和商品房是不分開統(tǒng)計(jì)的。廣州方案中更明確指明房價指標(biāo)所統(tǒng)計(jì)的新建住房“是指新建商品住房、限價房和經(jīng)濟(jì)適用住房”。

　　關(guān)鍵之二是目前各地房價控制目標(biāo)中并未標(biāo)明是均價還是別的，如果是均價，則是各地樓市成交總金額除以總面積得出，這如何去控制？另外房價的各個環(huán)節(jié)如建材、土地、勞動力成本都在上升，又如何控制？相關(guān)通知也未說明。

　　還有一個問題是，房價控制目標(biāo)以什么時點(diǎn)的房價為基準(zhǔn)，是以去年全年的均價還是以2010年12月的均價為基準(zhǔn)，各地亦未明確。

　　王海斌認(rèn)為，上述問題都將導(dǎo)致房價控制目標(biāo)無法執(zhí)行和考核，將不了了之。

　　而更大的可能是造就一些沒有意義的數(shù)字游戲。

　　“把保障性住房和商品房算在一起，市區(qū)和郊區(qū)放在一起，房價結(jié)構(gòu)性拉低，很容易實(shí)現(xiàn)地方政府提出的調(diào)控目標(biāo)。而實(shí)際上中心城區(qū)供給有限，漲價壓力仍然很大。” 韓世同說。

　　合富輝煌首席分析師黎文江也認(rèn)為，目前廣州的房價統(tǒng)計(jì)數(shù)字包含了從化、增城兩地的數(shù)據(jù)，計(jì)算廣州全市一手房均價時兩地的低房價由中心城區(qū)的較高房價填平，再加上保障房和商品房的差價，“房價漲幅控制在10%很容易”。

　　中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜，目前已經(jīng)公布房價控制目標(biāo)的城市，都是控制房價漲幅，這使得房價控制目標(biāo)成為了房價上漲目標(biāo)，這會給市場造成一種房價還將繼續(xù)上漲的預(yù)期。這種心理預(yù)期可能會打破一些城市本來已經(jīng)出現(xiàn)的房價趨穩(wěn)或下跌的態(tài)勢。

　　房價調(diào)控目標(biāo)演變成目前的復(fù)雜局面，王海斌認(rèn)為，深層次原因在于中央與地方的博弈。“地方今年壓力很大，農(nóng)田水利、保障房建設(shè)、醫(yī)療改革都需要巨額資金，中央政府的轉(zhuǎn)移支付不夠用。如果房價跌了，土地財(cái)政沒有了，錢從何來？”

　　對此，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授許小年(微博專欄)提出的建議是，通過財(cái)稅改革平衡地方預(yù)算，消除土地財(cái)政；通過土地制度改革建立真正的土地市場，徹底扭轉(zhuǎn)土地和房產(chǎn)長期稀缺的預(yù)期。

　　“這是一個‘完全的’、對民眾‘沒有任何副作用’的方案，就看政府能否笑納。”許小年說。