廈門樓市：有樓盤原計劃賣4萬如今2.8萬 虧本銷售非個案

原計劃以超過40000元/平方米的價格岀售，如今卻以28000元特價銷售，且全部精裝修。

廈門（樓盤）翔安金茂悅的虧本價格幾乎讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。這宗曾經(jīng)的“地王”正在以虧本銷售的方式試圖在樓市寒冬之下迅速回籠資金。

2017年9月29日，在廈門時值“金九”的最后一場土拍中，金茂以20.91億元競得翔安區(qū)2017XP08商住地塊，成交樓面價達(dá)29450.7元/平方米。

“廈門樓市是過去幾個月全國調(diào)整最明顯的區(qū)域，房價出現(xiàn)了明顯下調(diào)，而在2016～2017年的確出現(xiàn)了大量地王項目。”對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)時拿地價格是按照預(yù)期計算的，而樓市因為各種調(diào)控政策影響，出現(xiàn)了降溫降價。這種情況下，降價入市難免。

在售樓處現(xiàn)場，項目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者：“這是金茂作為央企第一次進(jìn)入廈門，為了提高知名度，才推出特價房銷售。隨后預(yù)售價格會是36800元/平方米，隨時會漲價。現(xiàn)在的價格已經(jīng)最低，不會再降了?！?/p>

不過在隨后的交談過程中，上述銷售人員又放松了口徑，稱價格還好商量，“26000元、27000元的房源也都有”。

全面降價之后，競爭依然激烈

“像現(xiàn)在這種行情再降應(yīng)該也沒什么空間了。翔安這邊跌了20%多，集美那邊以前4萬多，現(xiàn)在3萬多?！痹谙璋矃^(qū)一家房屋中介，經(jīng)紀(jì)人向記者抱怨當(dāng)下市場的不景氣，“現(xiàn)在估計沒有一個盤能穩(wěn)定持續(xù)每天賣出一單的，一個月賣30套都是很困難的事情?！?/p>

如此一來，打折虧本銷售成為高價拿地的房企們眼下不得不做的選擇。

因而此前有媒體分析，按照當(dāng)前的樓面價，如果再加上建安、精裝、融資和管理等成本，這意味著廈門金茂悅每賣1平方米的房子，可能就會虧損1萬元左右。

與翔安金茂悅一路之隔的銀溪墅府，作為代建政府人才引進(jìn)的樓盤，同樣也采取了推出特價房的打法，折后價格26000元/平方米起步。值得一提的是，該項目二手房性價比更高，僅21000元/平方米，但即便如此，市場反應(yīng)也趨于平淡。

此外，項目銷售人員還告訴記者，與金茂悅相比，銀溪墅府的最大優(yōu)勢是擁有學(xué)區(qū)資格?！半m然只有一條馬路相隔，但馬路一邊的金茂悅不帶學(xué)區(qū)，而銀溪墅府對接同安一中濱海校區(qū)，因此從長遠(yuǎn)來看，顯然比金茂悅更有市場優(yōu)勢?！?/p>

記者隨后又來到附近的融信鉑悅灣項目，該樓盤主打83平方米三房三衛(wèi)復(fù)式loft。相對于金茂悅來說，該項目實際使用面積更大，房間更多，同時離地鐵更近。銷售人員告訴記者，現(xiàn)在購買只需要首付30萬元，次年年末補(bǔ)齊剩下的首付金額，相當(dāng)于開發(fā)商為購房者先行墊付了一部分首付，0利率。

記者查閱國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從6月開始，廈門的新建商品住宅銷售價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)5個月處于下跌或停滯狀態(tài)。

事實上，廈門降價的樓盤并不止上述幾個。另一個頗具名氣的樓盤萬科白鷺郡亦從國慶前夕開始調(diào)整價格，推出百余套89~110平方米特價房，原價500萬元/套，優(yōu)惠后為278萬～298萬元/套，相當(dāng)于6折出售。

錯判的市場，房企需要自己買單

胡潤全球房價指數(shù)顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領(lǐng)漲王”。強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭也給了各家頭部房企們莫大(博客,微博)的信心，激進(jìn)地拿下一個又一個“地王”。

然而，在后來的一輪輪樓市調(diào)整中，廈門成為房價下跌最為顯著的二線城市。錯判的市場，房企需要自己買單。

記者曾就是否屬于虧本銷售問題詢問過廈門翔安金茂悅的營銷負(fù)責(zé)人，對方?jīng)]有就是否是虧本銷售進(jìn)行正面回應(yīng)，但他表示：這是根據(jù)廈門樓市現(xiàn)狀做出的隨行就市的選擇。該負(fù)責(zé)人同時表示，考慮到廈門樓市整體銷售狀況，項目根據(jù)市場行情選擇了“低開高走”的定價營銷策略，針對項目部分房源的起售單價給予了一定優(yōu)惠，后期按照銷售節(jié)奏，已經(jīng)逐步上調(diào)了銷售價格。

根據(jù)最新安信國際機(jī)構(gòu)報告顯示，金茂在一二線城市取得大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，建筑面積達(dá)2700萬平方米，超過2017年全年合約銷售總建面的11倍。其中，20%的土地儲備（按貨值計算）位于北京（樓盤）、10%位于南京（樓盤）、8%位于上海（樓盤）、6%位于廣州（樓盤）。估計土地儲備的總權(quán)益貨值超過4000億元，大概率可完成2020年2000億元銷售目標(biāo)，相當(dāng)于42%的復(fù)合年增長率。

“這個不是個案，從全國看，南京、廈門等城市已經(jīng)出現(xiàn)一批虧本入市項目。這些城市的主要特點都是2017年左右的一波高價地，而當(dāng)下房價都出現(xiàn)了調(diào)整。北京等城市也已經(jīng)出現(xiàn)了部分限競房項目，因為對銷售情況過于樂觀，出現(xiàn)了實際虧損的現(xiàn)象?！睆埓髠ケ硎?，從趨勢看，樓市調(diào)整才剛剛開始，如果政策不變，沒有救市政策出現(xiàn)，后續(xù)虧損項目可能會更多。

他續(xù)稱：“對于地王項目來說，部分項目初期低價入市的項目屬于全盤相對位置較差，容積率較高的部分房源，而且后續(xù)的市場變化不確定，所以是不是全盤虧損很難說。對于樓市來說，現(xiàn)金流比利潤更關(guān)鍵的時代到來了?！?/p>