濟(jì)南新規(guī)：禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)商務(wù)公寓

日前，濟(jì)南市四部門聯(lián)合發(fā)出關(guān)于居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設(shè)管理相關(guān)文件廢止的通知。通知明確，自明年起，濟(jì)南市禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公寓”房屋類型。

這一新規(guī)預(yù)計(jì)將對(duì)濟(jì)南公寓市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

過去配建比例為35%

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)看到，一則“關(guān)于廢止?jié)ǚ孔諿2011]2號(hào)文的決定”的文件寫道，“各區(qū)縣城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃局、國土資源局、住房保障和房產(chǎn)管理局，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，南山管委會(huì)規(guī)劃發(fā)展局，有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位：經(jīng)研究，決定于2018年12月31日廢止《關(guān)于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設(shè)管理有關(guān)問題的通知》（濟(jì)建房字[2011]2號(hào)）（下稱‘原《通知》’）?！?/p>

文件要求：“原《通知》廢止前，規(guī)劃部門已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的公寓項(xiàng)目（含CBD項(xiàng)目），其建設(shè)管理仍按照原《通知》要求執(zhí)行；原《通知》廢止后，禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公寓”房屋類型，對(duì)于住宅用地中不滿足日照（樓盤）等居住條件要求的建筑物部分，其類別應(yīng)根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范嚴(yán)格界定?！?/p>

該文件的發(fā)文日期為11月14日，發(fā)布機(jī)構(gòu)為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、濟(jì)南市規(guī)劃局、濟(jì)南市國土資源局、濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，上述廢止的文件是濟(jì)南市四部門于2011年3月下發(fā)的。按照當(dāng)時(shí)的文件，商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目可根據(jù)需要配建適量公寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，商業(yè)金融業(yè)用地上配建的公寓明確為“商務(wù)公寓”。

有濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，對(duì)于配建商務(wù)公寓比例，開發(fā)商一般都會(huì)盡量用滿，即按35%的配建比例頂格使用。

此前有收緊信號(hào)

目前，在濟(jì)南多個(gè)片區(qū)都有一些公寓產(chǎn)品在銷售，而在CBD之內(nèi)及周邊，也有多個(gè)公寓項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近日在濟(jì)南解放東路附近看到，一些建設(shè)中的公寓類產(chǎn)品在不斷攀升。

濟(jì)南CBD片區(qū)的住宅用地分別由綠地、華潤(rùn)、平安、復(fù)星、中信泰富等開發(fā)，而平安地塊又被萬科、仁恒、龍湖、招商4個(gè)開發(fā)商分別開發(fā)住宅產(chǎn)品。不少項(xiàng)目都包括辦公、商業(yè)、公寓等多種業(yè)態(tài)。

其中，綠地、華潤(rùn)、萬科等開發(fā)的公寓產(chǎn)品都早已入市，復(fù)星和中信泰富的項(xiàng)目進(jìn)展相對(duì)較慢，目前尚未投放市場(chǎng)。

濟(jì)南復(fù)星項(xiàng)目的置業(yè)顧問27日對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月中上旬開盤。項(xiàng)目一共九個(gè)地塊，此次首開只有B1地塊的住宅和底商，共五棟樓。

據(jù)上述置業(yè)顧問介紹，該項(xiàng)目的公寓目前還沒有規(guī)劃要開盤，預(yù)計(jì)明年才能開出來，“公寓一共是10萬平方米，共3棟樓，每套面積大約38-70平方米，為平層和loft產(chǎn)品?！?/p>

位于CBD片區(qū)西南部的復(fù)星項(xiàng)目包括4個(gè)商業(yè)金融地塊和5個(gè)住宅地塊，其中A1地塊為260米的超高層建筑。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，該項(xiàng)目B1、B2、B3地塊于11月19日進(jìn)行了建設(shè)工程許可批后公示。而商務(wù)公寓地塊截至目前尚未公示，上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，如果現(xiàn)在還沒有拿到批后公示，那肯定要在年底新規(guī)生效前加快節(jié)奏了。

此外，在CBD片區(qū)5棟超高層用地中，拿地最晚的中信泰富項(xiàng)目進(jìn)展也較慢。不過，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，該項(xiàng)目所在地塊去年底出讓時(shí)的掛牌文件曾明確提出，“本批土地內(nèi)不允許建設(shè)公寓。”這在當(dāng)時(shí)就被視為CBD內(nèi)公寓建設(shè)可能收緊的信號(hào)。

某開發(fā)商濟(jì)南公司一位中層人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，目前CBD片區(qū)已開盤的公寓項(xiàng)目，已經(jīng)賣得差不多了，有的項(xiàng)目一萬三四的單價(jià)，盡管供應(yīng)量比較大，但價(jià)格相對(duì)不高，賣得還可以。此外，唐冶也有很多公寓項(xiàng)目，供應(yīng)量很大，西客站也開發(fā)了一些公寓項(xiàng)目，總體來說，這些公寓項(xiàng)目面積小、總價(jià)較低。

“影響還是比較大的”

如今，根據(jù)新規(guī)，濟(jì)南市禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)所謂“商務(wù)公寓”房屋類型。

合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明27日對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析說，總體來說，不讓在商業(yè)金融用地建商務(wù)公寓，主要是出于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的考慮。因?yàn)楦鱾€(gè)城市的土地資源都是有限的，如果原先就是商務(wù)金融用地，再建成公寓這種居住屬性偏強(qiáng)的產(chǎn)品的話，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展是不利的。這是一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。

在許傳明看來，這一文件產(chǎn)生的影響還是比較大的。目前公寓主要分為商務(wù)公寓和居住公寓兩類，商務(wù)公寓未來的量會(huì)受影響。

不過許傳明還表示，未來不是說就不會(huì)有公寓產(chǎn)品了，只是說如果土地是商務(wù)金融用地，不能建商務(wù)公寓，而如果在未來土地出讓時(shí)就說明某些地塊可以建公寓的話，依然可能會(huì)有公寓產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還注意到，濟(jì)南市2011年的文件對(duì)商務(wù)公寓和居住公寓的區(qū)分作出了明確要求。居住用地上的公寓一般指日照標(biāo)準(zhǔn)和建筑間距不滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的居住建筑，為區(qū)別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“居住公寓”。

居住公寓的配套公共服務(wù)設(shè)施按一般住宅標(biāo)準(zhǔn)配置，商務(wù)公寓的停車等配套公共服務(wù)設(shè)施按一般公建標(biāo)準(zhǔn)配置。

商務(wù)公寓單套建筑面積一般不超過90平方米，其主要立面應(yīng)當(dāng)具備公共建筑的外立面形式與建筑特點(diǎn)，陽臺(tái)不得外挑，并采用封閉式。沿城市主干道原則上不得設(shè)置空調(diào)室外機(jī)，確需設(shè)置的，應(yīng)做好遮蔽處理。

值得一提的是，在目前濟(jì)南的限購政策中，商務(wù)公寓不在限購范圍之內(nèi)，居住公寓則在限購之列。

上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，居住公寓其實(shí)就是日照時(shí)間不足的住宅，濟(jì)南很多項(xiàng)目都有居住公寓性質(zhì)的房子。許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者提到，居住公寓原先就有一套規(guī)范，預(yù)計(jì)這次新規(guī)對(duì)居住公寓可能影響不大。