上海樓市：地王“過冬” 昔日高價地煎熬等待入市

樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，價格嚴(yán)控之下，上海昔日的地王項目仍在煎熬中等待入市。不過，進(jìn)入年底，供大于求的現(xiàn)象顯現(xiàn)，部分項目資金承壓，悄然推盤。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月12日~11月18日，新建商品住宅成交面積為7.9萬平方米，環(huán)比減少11.8%，市場出現(xiàn)供大于求的狀況。

近期，新城虹口金茂府、信達(dá)泰禾·上海院子領(lǐng)取預(yù)售許可證開始認(rèn)籌，金融街融府、晶耀名邸和新城西岸公園迎來正式開盤。記者在走訪中了解到，金融街在上海火車站北廣場的地王項目融府，二期入市受到熱銷，中海九峯里開盤三個月后，簽約數(shù)據(jù)依然為零，金地祝橋2040項目和保利周浦地王的售樓處建成之后正在等待入市，而建發(fā)央璽的別墅項目進(jìn)度緩慢，工地的工人出現(xiàn)怠工現(xiàn)象。

對此，建發(fā)地產(chǎn)上海公司品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)，卻對具體推盤計劃未予介紹。金融街控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在收到采訪提綱之后表示，將盡快予以回復(fù)，但截至發(fā)稿，未對項目進(jìn)展有所回應(yīng)。記者致電致函上海保利房地產(chǎn)公司，截至發(fā)稿，對方均無人回應(yīng)。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦表示，在市場預(yù)期趨穩(wěn)的情況下，企業(yè)會根據(jù)自身的業(yè)績目標(biāo)要求和現(xiàn)金流狀況決策銷售進(jìn)度，所以各個地王項目的開發(fā)節(jié)奏差別較大。當(dāng)然，也不排除個別項目面臨資金及銷售的雙重困難。

入市拉鋸戰(zhàn) 地王被“泛豪宅”化

近日，有消息稱，位于上海市寶山區(qū)顧村公園附近的央璽項目，別墅部分停工。

記者隨即來到富長路聯(lián)誼路交會口，央璽項目的售樓處建成使用，多名安保人員站在門口，偶爾有置業(yè)顧問出來接待來訪客戶。記者致電售樓處，置業(yè)顧問得知記者曾到訪過售樓處后，婉拒了記者再次到訪的請求。其表示：“售樓處與之前一樣，樣板間未開放?！?/p>

與此同時，其透露道，今年年內(nèi)，央璽項目無法開盤，因為“限價令”的原因，只能一直耗著，該名置業(yè)顧問還建議記者去參觀其他項目。

據(jù)了解，央璽項目包含洋房和別墅兩種類型房源?？拷?lián)誼路一側(cè)的洋房正在施工，有多幢樓房封頂。但是靠近共富路一側(cè)的別墅項目卻停了下來。

11日21日，記者在項目現(xiàn)場看到，洋房與別墅之間被一條小路隔開，通過小路，可以清晰地看到別墅項目的工地凌亂不堪，數(shù)臺打樁機(jī)矗立在荒地上，地面完成了平整和梳理，但地基還未打好，現(xiàn)場僅有幾名工人，并未組織施工。一名負(fù)責(zé)附近路段的環(huán)衛(wèi)工人向記者透露，該工地已在數(shù)日前停工。一名在附近負(fù)責(zé)施工的工人表示，相對于周邊工地的施工情況，央璽項目的進(jìn)展已非常緩慢。

記者注意到，該項目施工銘牌上顯示的竣工時間為2018年11月，而實質(zhì)上，有部分高層還未竣工。

針對項目施工等問題，記者多次致電建發(fā)地產(chǎn)上海公司品牌部負(fù)責(zé)人，其矢口否認(rèn)，但是也未介紹項目的建設(shè)情況。根據(jù)施工銘牌上的信息，記者先后撥打項目經(jīng)理和文明施工專管員的電話發(fā)現(xiàn)，但被拒絕了采訪請求。

時間撥回到兩年前，2016年8月17日，建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體擊敗萬科、雅居樂、融信、龍湖、融創(chuàng)等實力強(qiáng)勁的品牌房企，以總價67.9億元奪得寶山顧村N12-1101單元06-01低密度純宅地，出讓面積70210.4平方米，容積率1.8，溢價率115%，樓板價為53727元/平方米。不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價之最。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015~2016年期間，多家開發(fā)商搶先在上海布局地產(chǎn)項目，頻頻刷新地價。但隨著市場趨于平穩(wěn)，政策沒有松動的跡象，“地王”們遭受著市場風(fēng)險和政策風(fēng)險的雙重夾擊。

據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海一手商品住宅成交量共計約230萬平方米，環(huán)比上升58.6%，同比上升38.7%。其中，高端公寓成交量共計約31.2萬平方米，環(huán)比上升113.9%。除一些單價較高的豪宅項目，一些區(qū)域內(nèi)的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。其中包括名噪一時的金地祝橋項目。

相關(guān)資料顯示，公元2040項目所在的上海浦東祝橋G-10地塊是金地集團(tuán)于2016年斥資88億元競得，折合樓板價達(dá)到33023元/平方米。在金地集團(tuán)內(nèi)部，對于此項目表現(xiàn)出極大的信心。

金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司市場營銷部總經(jīng)理張文彬此前曾回復(fù)記者，由于近年來祝橋板塊沒有新推樓盤，加之項目主推戶型為95平方米左右的三房和117平方米的四房，因此，相對具有較強(qiáng)的市場競爭力。

11月13日，記者實地走訪了該項目，置業(yè)顧問介紹，項目或?qū)⒃?2月領(lǐng)取預(yù)售許可證，具體價位還未批準(zhǔn)，預(yù)計均價為45000~50000元/平方米，開盤將推出660余套房源。記者注意到，購房者的人數(shù)還不如售樓處現(xiàn)場銷售人員，偌大的展廳只有包括記者在內(nèi)的兩組客戶。

銷售人員并未介紹目前的認(rèn)籌人數(shù)，但其透露，根據(jù)蓄客數(shù)量的情況，客戶買到的可能性很大，可選擇余地也比較大。目前該項目的樓房已經(jīng)封頂，在進(jìn)行外立面施工作業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，以目前上海樓市的調(diào)控政策，該項目的均價很難達(dá)到預(yù)期。

崔光燦表示，2016年，一些房企的拿地成本的確較高，因此這些企業(yè)為了項目盈利，采用差別化的市場定位，并推出一定比例的高端產(chǎn)品是合理的經(jīng)營策略，但成功與否最終要接受市場的檢驗。目前，上海市場整體結(jié)構(gòu)較為合理，未來企業(yè)在拿地、經(jīng)營策略等方面將更加理性。

限價“緊箍咒”下 高價地去化承壓

2017年3月，中海地產(chǎn)以50.9億元連奪上海松江小昆山3幅宅地，樓面價均破3萬元/平方米，刷新了此前的樓板價紀(jì)錄。該項目已于2018年8月6日開盤，共推出洋房和院墅房源506套。其中墅景洋房總價369萬元起，建面約95平方米起;海派院墅總價666萬元起，建面約135平方米。然而，11月16日，記者從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢獲悉，該項目的已售總套數(shù)為零。

億翰智庫首席分析師張化東認(rèn)為，從今年第四季度的整體市場行情來看，明年樓市將朝著剛需的方向發(fā)展，如果剛需的人群或者改善人群占比較多的話，城市的房地產(chǎn)市場會表現(xiàn)較好。在此情況下，地王項目實際上是分為兩種。其中一種是偽地王，也就是核心城區(qū)項目，地價較高的話，房企一定會通過做別墅、大平層洋房等高端產(chǎn)品，將項目的價值進(jìn)一步挖掘。但這類產(chǎn)品并不一定是明年市場中的主流，成交或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

據(jù)信達(dá)泰禾·上海院子官方渠道介紹，項目于11月22日開始認(rèn)籌，引起了市場關(guān)注和熱度，并于11月26日開盤搖號選房，總房源為326套，認(rèn)籌金為283萬元。根據(jù)金融街控股官網(wǎng)顯示，2018年7月28日，金融街融府項目首次開盤，推出293套房源，均價92000元/平方米，開盤當(dāng)日去化率超95%，領(lǐng)跑同期上海市場入市項目。

據(jù)了解，2015年7月，金融街控股以88億元摘得上?；疖囌颈睆V場“地王”項目，該項目案名定為“金融街融府”。記者走訪了解到，項目于11月17日開盤推出了最后一幢樓的152套精裝修房源，戶型包括118平方米、130平方米、168平方米。置業(yè)顧問表示，均價停留在一期開盤的水平92000元/平方米，前期認(rèn)籌金為30萬元，認(rèn)籌客戶為133組。該名置業(yè)顧問還透露，原本公司年底前限價政策會有所放開，而做兩次開盤，結(jié)果并未如愿，所以第二次開盤仍保持原價入市。

金融街2018年第三季度報告顯示，前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為86.9億元，較上年同期下降45.38%;實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為10.41億元，較上年同期下降27.91%。第三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入20.6億元，較上年同期下降65.20%;實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為1.76億元，較上年同期下降54%。

由于今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊，有關(guān)部門出臺多項政策防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。今年以來，有多家企業(yè)的公司債被叫停，其中包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、、建發(fā)45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。據(jù)建發(fā)地產(chǎn)2017年度報告顯示，報告期內(nèi)公司短期借款為72.14億元，上年同期則為30.44億元，同比增長136.99%。截至2017年底，公司應(yīng)付賬款為105.12億元。此外，公司一年到期的非流動負(fù)債為61.68億元，去年底為46.48億元。

針對項目推盤計劃和融資問題，記者致電致函金融街和建發(fā)上海公司方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將會在履行完內(nèi)部程序后盡快回復(fù)。然而截至發(fā)稿，其并未進(jìn)行回復(fù)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期上海供大于求的現(xiàn)象越來越明顯，并且以前高端項目去化率比較高，但近期一些項目出現(xiàn)分化。一般而言高端項目是市場風(fēng)向標(biāo)，如果此類產(chǎn)品出現(xiàn)去化走弱的信號，那么市場進(jìn)入震蕩調(diào)整的概率比較高。加上樓市傳統(tǒng)淡季臨近，在交易情緒不高的背景下后續(xù)市場將長期在低位運(yùn)行。