全球樓市繁榮隱現(xiàn)裂縫 半數(shù)風(fēng)險(xiǎn)城市房?jī)r(jià)動(dòng)搖

一套單位的交易，引發(fā)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。

11月上旬，被譽(yù)為“香港樓市參考指標(biāo)”的十大“藍(lán)籌屋苑”之一的嘉湖山莊一套實(shí)用面積為41m2的兩房，以456萬(wàn)港元成交，相比今年7月下旬同類型單位的最高成交價(jià)，降價(jià)幅度已經(jīng)超過(guò)22%。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個(gè)月最低水平；同時(shí)10月新屋交易數(shù)量?jī)H為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場(chǎng)也風(fēng)光不再。

然而香港并不是唯一房?jī)r(jià)受壓的全球核心城市。

在美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓區(qū)，房屋銷量已連續(xù)三個(gè)季度下降。據(jù)彭博數(shù)據(jù)顯示，第二季度末市場(chǎng)上有近7000套房源，比去年同期增長(zhǎng)11%，但銷量下降17%，至2600套出頭的水平。

而在備受中國(guó)炒房客青睞的澳洲，2018年7月房?jī)r(jià)同比下滑1.6%，創(chuàng)下自2012年8月以來(lái)的最大跌幅。

從倫敦到悉尼，從香港到紐約，全球樓市正遭遇著價(jià)量齊跌的尷尬局面。但這一次樓價(jià)下降，到底是真跌還是假摔？

高杠桿吹起繁榮泡沫

回顧此前的數(shù)次金融危機(jī)，加杠桿的魅影都隱現(xiàn)其中，債務(wù)過(guò)高導(dǎo)致資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)資產(chǎn)拋售潮。

在2008年次貸危機(jī)爆發(fā)之后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至暴跌了50%，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也陷入了衰退。為了挽救美國(guó)的樓市和經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行了史無(wú)前例的“印鈔”政策，不但通過(guò)多次降息將利率降低至零，還進(jìn)行了3輪量化寬松（QE），向市場(chǎng)注入了超過(guò)3萬(wàn)億美元的流動(dòng)性，貨幣大量超發(fā)，成了資產(chǎn)價(jià)格上漲的基礎(chǔ)。

恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平就曾經(jīng)在研究報(bào)告中提到：從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)增速與貨幣增速高度相關(guān)。過(guò)去近50年間，美國(guó)10年平均房?jī)r(jià)增速趨勢(shì)與10年平均廣義貨幣（M2）增速趨勢(shì)相同。其中，M2增速基本領(lǐng)先房?jī)r(jià)增速2年時(shí)間。

而在杠桿率高企的市場(chǎng)，一旦加息步伐加快，資金鏈斷裂，棄房逃跑的故事就會(huì)屢見(jiàn)不鮮。日本央行從1989 年開(kāi)始連續(xù)5 次加息，并限制對(duì)房地產(chǎn)貸款和打擊土地投機(jī)，1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂。

美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，2007年次貸違約大幅增加，2008年次貸危機(jī)全面爆發(fā)。

今年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)加息三次。不少地區(qū)也跟隨步入加息周期，國(guó)際大都市的樓市風(fēng)險(xiǎn)正在進(jìn)一步聚集。

繁榮的第一個(gè)裂縫

9月27日，瑞士銀行（UBS）發(fā)布《2018全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》報(bào)告。根據(jù)該報(bào)告，全球主要城市在過(guò)去5年里，房?jī)r(jià)平均上漲了35%。

潮流已經(jīng)改變，分析認(rèn)為，而在各種力量的影響下，某些房?jī)r(jià)較高的城市正經(jīng)歷價(jià)格的回落。作為全球安全資產(chǎn)基準(zhǔn)的國(guó)債收益率正在上升。澳大利亞和加拿大正在收緊抵押貸款的信貸標(biāo)準(zhǔn)，擠壓了當(dāng)?shù)爻鞘械姆慨a(chǎn)市場(chǎng)。英國(guó)脫歐的不確定性讓倫敦成為了一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)的集中地而非避難所。

瑞銀在報(bào)告中指出，3年前，倫敦和香港是唯一面臨風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)地區(qū)；而3年后，風(fēng)險(xiǎn)城市已經(jīng)擴(kuò)大到包括香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦在內(nèi)的6個(gè)城市。

“繁榮的第一個(gè)裂縫已經(jīng)顯現(xiàn)：去年的風(fēng)險(xiǎn)城市有一半出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降?！比疸y房地產(chǎn)主管克勞迪奧（Claudio Saputelli） 對(duì)媒體表示。

克勞迪奧表示，根據(jù)瑞銀過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，在風(fēng)險(xiǎn)警告發(fā)出的12個(gè)季度以內(nèi)，這些世界級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)的可能性會(huì)達(dá)到50%-60%。

瑞銀指出，泡沫出現(xiàn)時(shí)，一個(gè)典型的跡象是房地產(chǎn)與人均收入和租金嚴(yán)重脫節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些大城市的工薪階層的稅前平均年收入，如果用來(lái)購(gòu)買一處60平方米的公寓，在香港需要22年（2008年時(shí)需要12年），倫敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，東京11年，慕尼黑8年，法蘭克福6年。而如果用累計(jì)租金收入購(gòu)買這套公寓的話，在蘇黎世和巴黎需要36年，新加坡、慕尼黑、香港需要35年，法蘭克福則需要30年。

自2012年以來(lái)，香港房?jī)r(jià)持續(xù)以每年近10%的速度上漲，截至7月底，香港樓價(jià)已連漲27個(gè)月，僅上半年的漲幅就達(dá)到13%。

11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開(kāi)表示，香港樓價(jià)由8月開(kāi)始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計(jì)共跌48%，反映出市場(chǎng)氣氛冷淡。

香港研究協(xié)會(huì)（Hong Kong Research Association）的調(diào)查結(jié)果顯示，四成受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌。美銀美林的最新報(bào)告指出，目前香港住宅樓市轉(zhuǎn)弱，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年香港住宅樓價(jià)將下調(diào)10%-20%。

與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，目前悉尼的獨(dú)棟房屋和公寓價(jià)格已經(jīng)跌落到了2016年底的水平。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，澳大利亞將面臨2008年金融危機(jī)以來(lái)最大的房?jī)r(jià)調(diào)整，房?jī)r(jià)可能將在2020年下跌23%。

在別人恐懼時(shí)貪婪

在全球樓市一片慘淡氛圍下，“股神”巴菲特卻在久違18年后，又一次加倉(cāng)美國(guó)之外的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

11月，巴菲特旗下的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Berkshire Hathaway HomeServices（BHH）與設(shè)在倫敦的Kay &； Co．達(dá)成合作，這也是繼柏林的Rubina Real Estate之后，該公司在歐洲的第二家加盟商。

目前，該公司正在與巴黎以及馬德里的潛在伙伴談判，同時(shí)把自己的觸角伸向意大利、日本和中東等地。并希望在年底前將米蘭、維也納和迪拜也納入自己的業(yè)務(wù)版圖。

以BHH進(jìn)軍歐洲的第一站德國(guó)為例，經(jīng)過(guò)了四年強(qiáng)勁增長(zhǎng)的德國(guó)房地產(chǎn)，目前依然保持著健康向上的勢(shì)頭。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第三季度，德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)同比上漲7.29%，即使是扣除通貨膨脹，也有4.89%的漲幅。二手房?jī)r(jià)格中位數(shù)，也從去年9月份的25.35萬(wàn)歐元，上漲至今年9月的27.1萬(wàn)歐元，漲幅接近7%。在全球主要國(guó)家和地區(qū)中，德國(guó)的房地產(chǎn)也是為數(shù)不多的安全渡過(guò)2008年金融危機(jī)的市場(chǎng)。

“在市場(chǎng)貪婪時(shí)恐懼，在市場(chǎng)恐懼時(shí)貪婪?！边@是巴菲特最為重要的投資邏輯。在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)一片恐慌之際，巴菲特和他的智囊團(tuán)抓住機(jī)遇，進(jìn)軍仍然具有潛力的德國(guó)市場(chǎng)向外界釋放的信號(hào)耐人尋味。巴菲特的大舉進(jìn)軍，不得不讓市場(chǎng)懷疑，這一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌，到底是真跌，還只是假摔而已？